Beweislast des Mieters für preisrechtliche Unzulässigkeit

1. Auch der Mieter einer früher preisgebundenen Altbau-Wohnung in den neuen Bundesländern, der Rückzahlung des Mietzinses verlangt, hat dessen preisrechtliche Unzulässigkeit darzulegen und zu beweisen.

2. Dazu gehört, daß der Mieter eine Überschreitung der nach den §§ 3, 12, 13, 16 und 17 MHG zulässigen Mieten darlegen und beweisen muß.

3. Soweit er dazu nicht in der Lage ist, steht ihm ein Anspruch auf Auskunft über die Ausgangsmiete per 3. Oktober 1990 und die danach zulässigen Mieterhöhungen gegen den Vermieter zu.

I. (...)

II. Den Kl. steht kein Rückzahlungsanspruch zu.

1. Es ist nach den Ausführungen des Bekl. in dem Verfahren 2 C 520/97 vor dem Amtsgericht Köpenick bereits fraglich, ob überhaupt Wohnraum vorliegt, der dem Regelungsbereich des § 11 Abs. 2 MHG unterfällt. Denn nach dem Vortrag des Bekl. lag Wohnraum vor, der jedenfalls 1993 aus Räumen wiederhergestellt wurde, die auf Dauer zu Wohnzwecken nicht mehr benutzbar waren (§ 11 Abs. 1 Nr. 2 MHG). Selbst wenn man aber zugunsten der Kl. davon ausgeht, daß der Wohnraum der Preisbindung nach § 11 Abs. 2 MHG i. V. m. Art. 2 § 2 MüG unterfiel, besteht kein Anspruch, weil die Kl. im wesentlichen nicht substantiiert darlegen konnten, daß die geforderte Miete preisrechtswidrig ist.

Maßgebend für die Höhe der preisrechtlich zulässigen Miete ist, da der Mietvertrag am 6. Februar 1996 geschlossen wurde, Art. 2 § 2 MüG. Danach darf der Mietzins den nach den §§ 3, 12, 13, 16 oder 17 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe zulässigen Mietzins bis zum 30. Juni 1997 nicht um mehr als 15 vom Hundert übersteigen. Daraus ergibt sich, daß der Mietzins nur insoweit zulässig ist, als Mieterhöhungen in der Vergangenheit nach den für diese Wohnung maßgebenden Vorschriften zulässig waren.

Inwieweit gegebenenfalls die Miete preisrechtswidrig ist, hat derjenige zu beweisen, der sich auf die Unwirksamkeit der getroffenen Mietzinsvereinbarung beruft. Dies sind hier die Kl., da sich der Bekl. auf den geschlossenen Mietvertrag berufen kann. Dies gilt insbesondere auch für etwaige Mietzinsbestandteile, die sich auf Modernisierungen und die danach zulässigen Mieterhöhungen nach § 3 MHG beziehen. Auch hier muß der Mieter konkret darlegen, welcher Anteil der durchgeführten Arbeiten sich auf Modernisierungen bezieht und inwieweit diese Arbeiten zu welchem Anteil Instandsetzungsarbeiten enthalten. Dabei verkennt die Kammer nicht, daß der Mieter aus eigenem Wissen in der Regel nicht in der Lage sein wird, so detailliert substantiiert vortragen zu können. Deshalb steht ihm ein umfassender Auskunftsanspruch gegenüber dem Vermieter zu, im dessen Rahmen dieser die notwendigen Informationen darlegen muß.

Daran ändert sich auch nichts in dem vorliegenden Fall dadurch, daß der Bekl. im vorangegangenen Auskunftsverfahren angegeben hat, daß er zu einer vollständigen Auskunftserteilung nicht in der Lage sei, weil ihm die entsprechenden Unterlagen fehlen würden, und daraufhin beide Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt haben. Denn den Umfang der Auskunftspflicht bestimmt nicht der Vermieter. Soweit ihm Unterlagen fehlen, hat er diese, soweit es ihm nicht objektiv unmöglich ist, zu rekonstruieren und dabei gegebenenfalls sachverständige Hilfe in Anspruch zu nehmen. Denn auch ohne Rechnungen im Einzelfall kann in der Regel der Umfang der durchgeführten Arbeiten und die darauf entfallenen Kosten ermittelt werden. Verzichtet der Mieter durch die Erledigungserklärung auf eine Durchsetzung seines Anspruchs, weil er der Auffassung ist, hinreichend Auskunft bekommen zu haben, so kann er sich im Rahmen der Zahlungsklage nicht darauf berufen, daß er keine weiter gehende Auskunft erhalten hat. (...)

Entgegen der Auffassung der Kl. hat auch insoweit der Mieter die Darlegungs- und Beweislast. Denn in dem Anwendungsbereich von § 11 Abs. 2 MHG muß er nicht nur darlegen, daß die Voraussetzungen des § 5 WiStG gegeben sind, sondern ebenfalls daß § 5 WiStG überhaupt anwendbar ist. Letzteres ist aber dann nicht der Fall, wenn eine nach dem MüG geschützte Miete vorliegt. (...)