Beweislast des Mieters für Feuchtigkeitsschäden

Liegen keine konkreten Anhaltspunkte für einen aus dem Verantwortungsbereich des Vermieters herrührenden Baumangel vor, muß der Mieter dartun und beweisen, daß die Feuchtigkeitsschäden von ihm nicht zu vertreten sind.

Die Parteien streiten im Wege der Klage und Widerklage um Mängelbeseitigungsanspüche im Rahmen eines Wohnraummietverhältnisses.

Die Kl. zu 1) ist Mieterin, die Bekl. ist Vermieterin einer aus zwei Wohnräumen, Küche und Bad bestehenden Altbauwohnung. Die knapp 55 m2 große Wohnung wird von drei erwachsenen Personen bewohnt.

Obwohl die Fenster der Wohnung im Jahr 1998 tischlermäßig überarbeitet und instand gesetzt wurden, befinden sie sich bereits wieder in einem überholungsbedürftigen Zustand. Sämtliche Fenster sowie die Balkontür sind stark verzogen, so daß es zu erheblichen Zuglufterscheinungen kommt. Am Fensterkitt hat sich schwarzer und rosa Schimmel gebildet, der auch mit Essigessenz nicht zu beseitigen ist. (...)

Auf Wunsch der Kl. zu 1) hat das Bezirksamt Treptow-Köpenick von Berlin - Abteilung Bauen und Stadtentwicklung, Bau- und Wohnungsaufsichtsamt - die streitgegenständliche Wohnung besichtigt. Dabei wurde in der Küche eine relative Luftfeuchtigkeit 64,5 % und eine Tem-peratur von 19,3 °C bei einer Außentemperatur von ca. 10 °C gemessen. Im Wohnzimmer wurden 19,3 °C und 55 % Luftfeuchtigkeit ge-messen. (...)

Die Kl. zu 1) behauptet, die vorhandenen Schäden an den Fenstern sowie der Schimmelbefall seien nicht auf unzureichendes Heizungs- und Lüftungsverhalten zurückzuführen, sondern allein der mangelhaften Instandhaltung durch die Bekl. zuzuschreiben. Sie behauptet, daß die Wohnung ausreichend, das heißt auf 20 °C, beheizt werde und ebenfalls ausreichend, das heißt dreimal täglich fünf bis zehn Minuten durch Querlüftung (Öffnung sämtlicher Fenster), gelüftet werde. Entgegenstehende Behauptungen der Bekl. seien frei erfunden.

Die Kl. kann von der Bekl. nicht die Beseitigung der vorhandenen Mängel an den Fenstern und der Balkontür verlangen (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB), da sie diese Mängel selbst schuldhaft herbei-geführt hat. Zwar hat die Kl. Sachverständigenbeweis dafür angetreten, daß die unstreitig vorhandenen Mängel auf eine mangelhafte Instandhaltung durch die Bekl. zurückzuführen sind. Jedoch ist der zugrunde liegende Tatsachenvortrag der Kl. derart unzureichend und zum Teil offensichtlich wahrheitswidrig, daß die beantragte Beweiserhebung einer unzulässigen Ausforschung gleich käme.

Zwar obliegt es bei Mängeln der Mietsache zunächst grundsätzlich dem Vermieter, die Möglichkeit einer in seinem Einfluß- und Verantwortungsbereich liegenden Schadensursache auszuräumen. Der Mieter muß sich aber entlasten, sobald davon auszugehen ist, daß die Schadensursache in dem durch die Benutzung der Mietsache abgegrenzten räumlich-gegenständlichen Bereich liegt. Bestehen bei Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung konkrete Anhaltspunkte dafür, daß die Feuchtigkeit infolge von Baumängeln, Fassadenschäden, Putzschäden, mangelhafter Dachisolierung, Schäden an der Dacheindeckung, Flachdachmängeln, Rissen in den Isolierbahnen, ungenügender Wärmedämmung usw. in die Wohnung des Vermieters gelangt sein kann, so muß sich zunächst der Vermieter entlasten. Erst wenn dem Vermieter dieser Nachweis gelungen ist, muß der Mieter seinerseits beweisen, daß infolge seines Wohn- und Lüftungsverhaltens die Feuchtigkeitsschäden nicht von ihm verursacht worden seien können. Liegen demgegenüber keine konkreten Anhaltspunkte für einen aus dem Verantwortungsbereich des Vermieters herrührenden Mangel vor, dann muß sich sogleich der Mieter entlasten (vgl. Kinne/Schach, Miet- und Mietprozeßrecht, 3. Aufl., ll Rn. 58 m. w. N.).

Im vorliegenden Fall sind die durch Feuchtigkeitsschäden betroffenen Fenster und die Balkontür erst im Jahr 1998 tischlermäßig überarbeitet und instand gesetzt worden. Für sonstige Baumängel liegen keine Anhaltspunkte vor, so daß es nunmehr an der Kl. gelegen hätte, durch substantiierten Vortrag nachzuweisen, daß ihr Wohnverhalten nicht als Ursache der Feuchtigkeitsschäden in Betracht kommt. Dieser Obliegenheit ist die Kl. in keiner Weise gerecht geworden.

Die pauschale Behauptung der Kl., daß die Wohnung ausreichend, das heißt auf 20 °C, beheizt werde und ebenfalls ausreichend, das heißt dreimal täglich fünf bis zehn Minuten durch Querlüftung (Öffnen sämtlicher Fenster), gelüftet werde, entspricht nach Auffassung des Gerichts offensichtlich nicht der Wahrheit. Diese Behauptung wird be-reits durch den Bericht des Wohnungsamtes vom 4. November 2002 widerlegt. Obwohl der Besichtigungstermin der Kl. bekannt war und sie Gelegenheit gehabt hätte, ihr Lüftungs- und Heizungsverhalten hierauf einzustellen, wurden bei der Besichtigung sowohl in der Küche als auch im Wohnzimmer nur 19,3 °C bei einer relativen Luftfeuchtigkeit von 64,5 bzw. 55 % gemessen. Soweit die Kl. einwendet, daß die Mes-sung im Wohnzimmer stattfand, nachdem auf ausdrückliches Verlangen des Bezirksamtes das Wohnzimmer zuvor zehn Minuten lang quergelüftet worden war, ist dies ebenfalls wenig überzeugend. Zum einen ist nicht ersichtlich, weshalb das Wohnungsamt, das von Amts wegen zu Neutralität verpflichtet und auch in der Praxis keineswegs für eine einseitige Begünstigung der Vermieter bekannt ist, die Messung auf die von der Kl. geschilderte Weise verfälscht haben sollte. Zum an-deren hat im Fall der Küche ein vorheriges Lüften offenbar nicht statt-gefunden, dennoch wurden dort ebenfalls 19,3 °C bei einer noch hö-heren relativen Luftfeuchtigkeit gemessen.

Schließlich ist für das Gericht auch nicht nachvollziehbar, weshalb die Kl. "die weitere Zusammenarbeit mit dem Bezirksamt ... eingestellt" hat und das Angebot ablehnt, in der Wohnung einen Thermohygrografen aufzustellen. Wie bereits ausgeführt, obliegt es der Kl., darzulegen, daß ihr Wohnverhalten als Ursache für die vorhandenen Feuchtigkeitsschäden ausscheidet. Um diesen Nachweis zu erbringen und die Klage schlüssig zu machen, wäre die Kl. verpflichtet gewesen, die Protokolle der vom Bezirksamt durchzuführenden Messungen vorzulegen. Nach alledem kommt die Einholung des von der Kl. beantragten Sachverständigengutachtens nicht in Betracht, zumal im Hinblick auf das bisherige Verhalten der Kl. nicht auszuschließen wäre, daß sie auch die Zusammenarbeit mit einem gerichtlich bestellten Sachverständigen einstellen könnte, soweit sich abzeichnet, daß dieser zu ihr nicht genehmen Ergebnissen kommen könnte.

Die Widerklage ist zulässig und begründet.

Aufgrund obiger Ausführungen ist davon auszugehen, daß die Kl. durch ihr unzureichendes Heiz- und Lüftungsverhalten die im Eigentum der Bekl. stehende Mietsache rechtswidrig und schuldhaft beschädigt hat. Dies begründet einen Schadensersatzanspruch aus Delikt (§ 823 Abs. 1 BGB) und positiver Forderungsverletzung (§§ 241 Abs. 2, 280 Abs. 1 BGB). Gemäß § 249 BGB ist die Kl. deshalb verpflichtet, den Zustand herzustellen, der bestehen würde, wenn der zum Ersatz verpflichtende Umstand nicht eingetreten wäre. (AG Neukölln, GE 2002, 1201).

Bei Feuchtigkeitsschäden, zum Beispiel Schimmel, muß der Vermieter zunächst - ggf. durch Gutachten - nachweisen, daß die ausschließliche Schadensursache im Einflußbereich des Mieters liegt. Das gilt nicht immer, wie das Amtsgericht Köpenick meint.

Der Vermieter hatte die Fenster 1998 instand setzen lassen. Das hielt allerdings nicht lange vor, denn die waren wiederum stark verzogen mit Schimmelbildung am Fensterkitt. Das Wohnungsaufsichtsamt hatte im November Luftfeuchtigkeit (hoch) und Temperatur (niedrig) gemessen; die Mieterin behauptete, sie heize ausreichend und lüfte mehrfach täglich. Sie erhob Klage auf Instandsetzung; der Vermieter erhob Widerklage mit demselben Ziel.

Mit Urteil vom 5. Februar 2003 wies das Amtsgericht Köpenick die Klage der Mieterin ab und gab der Widerklage statt. Die von der Mieterin beantragte Beweiserhebung durch Sachverständigengutachten sei ein unzulässiger Ausforschungsbeweis, da keinerlei Anhaltspunkte für einen Baumangel bestünden und die Behauptungen über die Beheizung und die Belüftung offensichtlich wahrheitswidrig seien. Das ergebe sich schon aus dem Bericht des Wohnungsamtes, das keineswegs für eine Begünstigung von Vermietern bekannt sei.