Beweislast bei Wasserschäden

Beweislast bei Wasserschäden; keine Verpflichtung zur regelmäßigen Reinigung von Dachrinnen und Regenabflüssen

1. Allein der Umstand, daß es zu einem Wassereintritt in die Wohnung des Mieters gekommen ist, reicht nicht als Anscheinsbeweis für eine Pflichtverletzung des Vermieters.

2. Der Vermieter ist grundsätzlich nicht verpflichtet, Dachrinnen und Regenabflüsse zu reinigen.

(...) Im Mai 2002 ließ der Kl. in der Wohnung 70 m2 Laminatboden mit Trittschalldämmung gegen Zahlung von 3.371,66 E verlegen.

Am 28.7.2002 kam es bei starkem Regenfall zu einer Überschwemmung in der Wohnung des Kl. Im Rahmen dieser Überschwemmung wurde der Laminatfußboden irreparabel beschädigt.

Der Kl. ließ neuen Fußboden zum Preis von 3.696,50 E verlegen.

Der Kl. begehrt Ersatz für die entstandenen Kosten.

Er behauptet, die Dachrinnenentwässerung habe eine Verstopfung aufgewiesen. Hierdurch sei es zu einem Platzen bzw. Reißen des Rohres gekommen. Das Wasser sei über den Balkon in die Wohnung gedrungen. (...)

Der Kl. kann aus § 536 a Abs. 1 2. Alternative BGB keinen Schadensersatz in Höhe von 3.696,50 E beanspruchen.

Der Kl. hat eine Pflichtverletzung des Bekl., die für den Wassereintritt ursächlich war, nicht dargetan. Entgegen der Auffassung des Kl. und des Amtsgerichts kommt es nicht allein darauf an, daß die Ursache im Herrschaftsbereich der Bekl. liegt. Der Mieter, der einen Schadensersatzanspruch aus § 536 a BGB geltend macht, muß grundsätzlich sowohl eine Pflichtverletzung des Vermieters als auch deren Ursächlichkeit für den eingetretenen Schaden beweisen (BGH NJW 1978, 2197; WuM 1991, 83). Der Vermieter muß sich dann gemäß § 282 BGB dahin entlasten, daß ihn ggf. kein Verschulden trifft.

Lediglich wenn feststeht, daß dem Vermieter eine Pflichtverletzung zur Last fällt und die Schadensursache außerhalb des Herrschaftsbereichs des Mieters liegt, obliegt dem Vermieter die Entlastung auch in bezug auf die Ursächlichkeit der Pflichtverletzung (OLG Hamm ZMR 1997, 520).

Nach dem Vorbringen des Kl. fehlen hinreichende Anhaltspunkte für eine Pflichtverletzung der Bekl. Daß die Bekl. eine erforderliche Reinigung der Dachrinnen und der Regenabflüsse unterlassen hat, ist nicht ersichtlich. Weder lagen konkrete Anzeichen für eine drohende Verstopfung vor, noch besteht eine Pflicht des Vermieters, Dachrinnen und Regenabflüsse regelmäßig zu reinigen, wenn nicht aufgrund der Örtlichkeiten mit Laubverstopfungen zu rechnen ist, d. h. wenn Bäume in der Nähe sind und diese so hoch sind, daß Laub in nicht unerheblichem Ausmaß auf das Dach und in die Regenrinnen fällt. Das ist nach dem Vortrag des Kl. hier ebenfalls nicht erkennbar. Allein der Umstand, daß es zu einem Wassereintritt in die Wohnung des Kl. gekommen ist, indiziert eine Pflichtverletzung der Bekl. nicht. Es gibt keinen ersten Anschein dahin, daß es einem typischen Geschehensablauf entspricht, daß Rückstaubildungen stets auf eine Verletzung etwa von Reinigungspflichten zurückzuführen sind. Dies kann eine Ursache sein. Daneben gibt es jedoch weitere mögliche Ursachen, wie z. B. Fremdkörper in den Rohren oder nicht vorhersehbare Wassermengen aufgrund eines ungewöhnlich starken Regens u. ä.

Danach kommen dem Kl. unter den hier vorliegenden Umständen keine Beweiserleichterungen zugute. Aus den vorstehenden Erwägungen kam auch eine Beweisaufnahme nicht in Betracht, denn diese liefe auf eine unzulässige Ausforschung hinaus, abgesehen davon, daß ein Sachverständiger heute zu den Ursachen einer etwaigen Verstopfung im Zeitpunkt des Schadenseintritts keine Angaben machen kann, nachdem die Dachrinnen und Regenfallrohre im Zuge der Aufstockung des Gebäudes 2003 erneuert worden sind.

Anhaltspunkte für einen anfänglichen Mangel im Sinne von § 536 a Abs. 1 1. Alternative BGB liegen ebenfalls nicht vor. Denn dieser hätte sich während der Dauer des bereits seit 1977 bestehenden Mietverhältnisses zeigen müssen, indem es etwa aufgrund einer nicht ausreichenden Kapazität der Rohre für zu erwartende Regenfälle bereits früher zu Rückstaubildungen gekommen wäre.

Ein Schadensersatzanspruch des Mieters setzt (anders als bei der Minderung) voraus, daß der Vermieter den Mangel zu vertreten hat. Das ist bei Wasserschäden nur ausnahmsweise zu bejahen.

Der vom Mieter verlegte Laminatboden war durch eine Überschwemmung der Wohnung beschädigt worden. Nach starkem Regen war Wasser über den Balkon in die Wohnung eingedrungen. Der Mieter behauptete, die Dachrinnenentwässerung sei verstopft gewesen.

Mit Urteil vom 16. März 2004 wies das Landgericht Berlin die Klage ab, da die Pflichtverletzung des Vermieters nicht erkennbar sei. Nur wenn hohe Bäume in der Nähe seien, müsse der Vermieter mit Laubverstopfungen rechnen und deshalb Dachrinnen und Regenabflüsse regelmäßig reinigen. Das sei hier nicht der Fall. Die Ursache der Überschwemmung sei letztlich unklar; ein vom Mieter beantragtes Sachverständigengutachten sei ein unzulässiger Ausforschungsbeweis. Auch für einen anfänglichen Mangel mit Garantiehaftung des Vermieters spreche hier nichts, da sonst eine Überschwemmung schon vorher eingetreten wäre.