Beweislast bei Wasseraustritt in der Mietsache

Beweislast bei Wasseraustritt in der Mietsache; Wasserschaden

1. Entsteht im Obhutsbereich des (Gewerbe-) Mieters beim Mietgebrauch ein Schaden an der Mietsache (hier: Schaden durch das Ausströmen von Wasser aus einem Wasserhahn unterhalb eines Waschbeckens im Herren-WC), trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass er den Schaden nicht zu vertreten hat.

2. Das Fehlen eines Ablaufs im Boden eines Herren-WC in einem im Jahre 1910 errichteten Gebäude bedeutet weder einen Mangel der Mietsache noch begründet es ein Mitverschulden des Vermieters an einem Wasserschaden wegen eines offenen Wasserhahns.

1. Das Landgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass der Bekl. hier die Beweislast dafür obliegt, dass der Eintritt des Schadens nicht auf einer objektiven Pflichtverletzung ihrerseits beruht oder nicht von ihr zu vertreten ist.

Gemäß § 280 Abs. 1 BGB hat grundsätzlich der Vermieter als Gläubiger die Beweislast für die Pflichtverletzung, die Schadensentstehung und den Ursachenzusammenhang zwischen der Pflichtverletzung und dem Schaden. Dem Mieter als Schuldner obliegt hingegen gemäß § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB der Beweis für sein Nichtvertretenmüssen (Grüneberg in Palandt, BGB, 69. Aufl., § 280, Rn. 34).

Wenn allerdings ein Schaden beim Mietgebrauch entstanden ist und Ursachen, die in den Obhuts- und Verursachungsbereich des Vermieters fallen, ausgeräumt sind, trägt der Mieter die Beweislast dafür, dass er den Schadenseintritt nicht zu vertreten hat (BGH, NZM 1998, 117; NJW 1994, 2019, 2020). Das bedeutet, dass sich der Schuldner nicht nur hinsichtlich der subjektiven Seite, sondern auch hinsichtlich der objektiven Pflichtwidrigkeit entlasten muss (vgl. BGH, NJW 2009, 142, 143, Tz. 16).

Hier ist das Wasser, das den Schaden verursachte, unstreitig aus einem nicht geschlossenen Wasserhahn, der sich in den von der Bekl. angemieteten Räumen befindet, ausgeströmt. Das Benutzen von Wasserhähnen gehört eindeutig zum Mietgebrauch. Das Schließen eines Wasserhahns gehört auch nicht in den Obhuts- und Verursachungsbereich des Vermieters. Die Beweislast für das Fehlen einer objektiven Pflichtwidrigkeit und des Verschuldens liegt daher bei der Bekl.

Die Bekl. kann nicht damit gehört werden, dass zunächst der Vermieter beweisen müsse, dass nicht ein sonstiger Defekt des Wasserhahns Ursache für das Austreten des Wassers gewesen ist. Denn welchen Defekt auch immer die Bekl. dabei im Sinn haben mag, das Wasser wäre jedenfalls nicht ausgetreten, wenn der Wasserhahn zugedreht gewesen wäre. Das war aber unstreitig nicht der Fall. Zu Recht hat schon das Landgericht darauf hingewiesen, dass sich Wasserhähne nicht von allein aufdrehen. Die Ursache für den Wasserschaden entstammt daher dem Obhutsbereich der Bekl.

2. Der Bekl. ist es nicht gelungen, den Entlastungsbeweis zu führen. [...]

Die Bekl. spekuliert lediglich, wenn sie behauptet, es sei „nicht ausgeschlossen", dass der Wasserhahn zu keinem Zeitpunkt ordnungsgemäß zugedreht gewesen sei, ein Wasseraustritt aber durch eine Verstopfung oder Ähnliches verhindert worden sei, die sich gerade am Schadenstag gelöst habe, oder es sei „denkbar", dass das Absperrventil infolge eines mechanischen Defekts der Konstruktion sich gelockert habe und den Wasseraustritt ermöglichte. Dass diese Ursachen nicht mit letzter Gewissheit ausgeschlossen werden können, also „denkbar" sind, genügt nicht, um derartige Behauptungen ohne jegliche Anhaltspunkte dafür, dass es sich so zugetragen haben könnte, zulässigerweise in den Prozess einzuführen. Die - im Übrigen bestrittene und nicht unter Beweis gestellte - Behauptung, das Wasser sei am Morgen des 6. September 2007 „mit erheblicher Vehemenz" herausgespritzt, lässt einen Defekt des Wasserhahns (welchen auch?) nicht vermuten.

Beweis war daher nicht zu erheben. [...]

e) Im Ergebnis zu Recht hat das Landgericht auch angenommen, dass sich die Kl. kein Mitverschulden anrechnen lassen muss. [...]

Dieses kann entgegen ihrer Auffassung nicht darin gesehen werden, dass das Herren-WC, in dem sich der Wasserhahn befindet, aus dem das Wasser unkontrolliert ausgelaufen ist, keinen Ablauf im Boden besitzt und auch sonst für diesen Wasserhahn kein anderer Ablauf vorhanden ist.

(1) Hierin liegt kein Mangel der Mietsache, für den die Kl. einzustehen hätte, auch wenn dieser Zustand nicht der DIN 1986 entspräche.

Ein Mangel ist eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand (BGH, NJW 2000, 1714, 1715). Maßgeblich sind daher die Vereinbarungen der Parteien und nicht in erster Linie die Einhaltung bestimmter technischer Normen. Fehlen jedoch ausdrückliche Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache, so ist jedenfalls die Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen geschuldet. Dabei ist nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen (BGH, NJW 2005, 218, 219).

Hier ist das Gebäude im Jahr 1910 erbaut worden, als die DIN 1986 noch nicht galt. Daher ist ihre Einhaltung auch nicht geschuldet.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass die Sanitäranlagen, zu denen der hier in Rede stehende Wasserhahn gehört, nach 1910 erneuert worden sein müssen.

Der BGH hat zwar in einem Fall, in dem der Vermieter nachträglich das Dachgeschoss ausgebaut hat, dem darunter wohnenden Mieter einen Anspruch auf Einhaltung der zur Zeit des Umbaus geltenden DIN-Normen zugesprochen (BGH, NJW 2005, 218, 219). Dieser Fall lässt sich aber entgegen der Ansicht der Bekl. nicht auf den vorliegenden übertragen.

Denn der Vermieter hat im dortigen Fall den Dachgeschossausbau, der zu Lärmimmissionen führte, durchgeführt, nachdem die Räume darunter bereits vermietet waren. Das bedeutet, dass der Dachgeschossausbau für den Mieter darunter zu einer Verschlechterung des bisherigen Zustands führte. Im vorliegenden Fall war - soweit ersichtlich - der Wasserhahn schon bei Mietbeginn in den Räumen, und es befand sich niemals ein gesonderter Abfluss dort. Der Vermieter ist aber nicht verpflichtet, die Mietsache zu modernisieren oder den neuesten technischen Zustand herzustellen (Hübner/Griesbach/Fuerst in Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, Geschäftsraummiete, 2. Aufl., Kap. 14, Rn. 182; Kraemer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. Ill, Rn. 1282).

Selbst wenn man eine solche Verpflichtung für den Fall bejahte, dass der vorhandene Standard nicht unerheblich hinter dem neuesten Standard zurückbleibt, wären diese Voraussetzungen hier nicht dargetan. Denn es ist nicht zu erkennen, dass für breite Schichten der Bevölkerung das Vorhandensein des hier fehlenden Ablaufs eine Selbstverständlichkeit darstellte (vgl. Eisenschmid in Schmidt-Futterer, aaO, § 536, Rn. 33).

Der Mieter trägt die Darlegungs- und Beweislast für fehlendes Verschulden im Falle des Ausströmens von Wasser aus einem Wasserhahn im Herren-WC.

Nachdem morgens festgestellt worden war, dass aus einem geöffneten Wasserhahn im Herren-WC der von der Beklagten gemieteten Räume Wasser ausgetreten war und sich in den darunter liegenden Stockwerken verteilt hatte, verlangte die Vermieterin Schadensersatz in Höhe von rund 52.000 €. Die Beklagte bestritt ihre Verantwortlichkeit und trug u. a. vor, dass sich das Absperrventil wegen eines mechanischen Defekts oder der Lösung einer jahrelangen Verstopfung gelockert haben könnte.

Das Landgericht gab der Klage u. a. mit der Begründung statt, dass sich ein Wasserhahn nicht von alleine öffnen könne, so dass dessen Offenstehen nur durch die Beklagte bzw. durch eine solche Person in Betracht komme, die die Räume mit deren Wissen und Wollen betreten habe, verursacht worden sein könnte.

Das Kammergericht sah das ebenso und wies zusätzlich darauf hin, dass die fehlende Fußbodenentwässerung im Hinblick auf das Baujahr des Gebäudes (1910) keinen Mangel darstelle und kein Mitverschulden der Klägerin darstellen könne.