Beweislast bei Ungezieferbefall einer Wohnung

Beweislast bei Ungezieferbefall einer Wohnung; Vorratsschädlinge

1. In einem Wohnraummietvertrag ist die Klausel, daß die Ungezieferbekämpfung innerhalb der Wohnung Sache des Mieters ist, gem. § 9 AGBG unwirksam.

2. Bei Ungezieferbefall mit Vorratsschädlingen spricht der erste Anschein gegen eine bauseitige Ursache; in diesem Fall müssen die Mieter nachweisen, daß sie den Befall nicht zu vertreten haben.

Den Kl. steht gegenüber der Bekl. im Hinblick auf den geltend gemachten Ungezieferbefall in ihrer von der Bekl. gemieteten Wohnung kein Anspruch aus § 812 BGB i. V. m. § 537 Abs. 1 BGB bzw. auf Schadensersatz aus § 538 BGB zu.

Allerdings kann sich die Bekl. gegenüber den von den Kl. verfolgten Ansprüchen nicht auf die Klausel gemäß Nr. 5 Abs. 1 ihrer AVB berufen, wonach die Ungezieferbekämpfung innerhalb der überlassenen Räume Sache des Mieters sei. Denn diese hinsichtlich der Ursächlichkeit des Befalls nicht differenzierende Klausel ist gemäß § 9 AGBG unwirksam (vgl. etwa Schmidt Futterer/Langenberg, BGB, 7. Aufl., § 548 Rdn. 30 m. w. N.), wie dies auch das AG im angefochtenen Urteil zutreffend erkannt hat.

Richtig ist auch im übrigen der rechtliche Ansatz des AG, wonach, da es Sache des Mieters ist, gemietete Räume so zu reinigen und zu lüften, daß sich in der Wohnung kein Ungeziefer ausbreiten kann (vgl. Schmidt Futterer/Blank, BGB, § 550 Rdn. 37), hinsichtlich der Ursächlichkeit eines Ungezieferbefalls sowohl bauseitige Ursachen aus der Sphäre des Vermieters als auch vom Mieter zu vertretende Ursachen in Betracht kommen. Ist demnach - wie auch vorliegend - streitig, ob die Ursache für den Ungezieferbefall in der Wohnung aus der Sphäre des Vermieters oder des Mieters stammt, so muß der Vermieter zunächst - entsprechend den vergleichbaren, bei Feuchtigkeitsschäden von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen der Beweislastverteilung (vgl. hierzu etwa Sternel, Mietrecht Aktuell, 3. Aufl., Rdn. 362) - die Möglichkeit einer aus seinem Verantwortungs- und Pflichtenkreis herrührenden Schadensursache ausschließen. Für diese zunächst dem Vermieter obliegende Beweisführung können auch Beweisanzeichen gewürdigt werden (vgl. Sternel, aaO., Rdn. 363; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., II Rdn. 628).

Vorliegend spricht nach dem im selbständigen Beweisverfahren eingeholten Gutachten des Sachverständigen S. nach Auffassung des erkennenden Gerichts zumindest ein erster Anschein dafür, daß der in Rede stehende Ungezieferbefall nicht bauseitig verursacht wurde, sondern mit großer Wahrscheinlichkeit auf eine unbewußte Einschleppung über Vorratsgüter zurückzuführen ist. Bauseitige Mängel hat der Sachverständige S. nicht festgestellt. Das gesamte Objekt ist nach dem Gutachten des Sachverständigen sowohl außen als auch innen in einem guten Zustand. Die Wohnräume sind alle renoviert, und es konnten auch keine auffälligen Ritzen oder Fugen festgestellt werden, die den Schädlingsbefall begünstigen würden. Weiterhin hat der Sachverständige plausibel dargelegt, daß es sich bei Trogoderma angustum um einen Vorratsschädling handelt, der mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit über Nahrungsmittel, wie z. B. Getreide und Getreideprodukte bzw. Hunde- und Katzenfutter in den Wohnbereich eingeschleppt worden ist. Hierbei ist zu berücksichtigen, daß in dem Haushalt der Kl. eine Katze lebt. Ergänzend hat der Sachverständige S. anläßlich seiner mündlichen Anhörung im Termin vom 3.2.1999 ausgeführt, daß - da die Larven und Käfer das erste Mal im November 1997 im Schlafzimmer der Wohnung im Bettkasten aufgefunden worden sind und dort sich auch Kuscheltiere befanden - einiges dafür spricht, daß der Schädling sich im Bettkasten und Schutz der Kuscheltiere vermehrt hat. Auch diese Gedankenführung leuchtet durchaus ein. Nach alledem hat sich die Bekl. als Vermieterin ausreichend entlastet, daß die Ursache des Ungezieferbefalls nicht ihrem Obhuts- und Gefahrenbereich entstamme, so daß die Kl. als Mieter nachweisen müßten, daß sie den Ungezieferbefall nicht zu vertreten haben (vgl. etwa Schmidt Futterer/Eisenschmid, BGB, §537 Rdn. 315). Dieser Beweis ist den Kl. indes nicht gelungen.

Ist eine Wohnung mit Ungeziefer befallen, das üblicherweise über Vorräte eingeschleppt wird, spricht der erste Anscheinsbeweis dafür, daß kein Baumangel die Ursache ist. Dann muß der Mieter beweisen, daß er den Befall nicht zu vertreten hat.

Eine Wohnung war von einem Schädling befallen, der den schönen lateinischen Namen Trogoderma angustum trägt, zu gut deutsch: Speckkäfer. Die Mieter der Wohnung wollten die Miete mindern und verlangten Schadensersatz. Der Vermieter berief sich darauf, daß nach dem Mietvertrag die Ungezieferbekämpfung innerhalb der Mieträume Sache des Mieters sei.

Das Landgericht Hamburg lehnte die Ansprüche der Mieter ab. Zwar, so das Gericht, könne der Vermieter sich nicht auf die mietvertragliche Klausel berufen, denn die verstieße gegen das Gesetz zur Regelung der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGBG). Allerdings sei es Sache des Mieters, gemietete Räume so zu reinigen und zu lüften, daß sich in der Wohnung kein Ungeziefer ausbreiten könne. Zwar komme bei Ungezieferbefall auch eine bauseitige Ursache in Frage (z. B. große Fugen und Ritzen, die den Schädlingsbefall begünstigen), und deshalb gelte auch der Grundsatz, daß sich der Vermieter bei einem Schädlingsbefall zunächst einmal entlasten müsse, also die Möglichkeit einer aus seinem Verantwortungskreis herrührenden Schadensursache ausschließen müsse. Allerdings gelte der Grundsatz nicht uneingeschränkt. Denn es gebe Fälle, in denen ein erster Anschein dafür spreche, daß bauseitige Gründe nicht die Ursache für Ungezieferbefall darstellten. Dies gelte beispielsweise in Fällen, in denen mit großer Wahrscheinlichkeit Ungezieferbefall auf eine Einschleppung über Vorratsgüter zurückzuführen sei. In dem betreffenden Fall hatte das Gericht einen Sachverständigen beauftragt, der das Ungeziefer als Speckkäfer identifizierte, der mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit über Nahrungsmittel wie z. B. Getreide und Getreideprodukte und/oder Hunde- und Katzenfutter eingeschleppt wird. In einem solchen Fall, so das Gericht, müsse sich der Mieter entlasten und nachweisen, daß er den Ungezieferbefall nicht zu vertreten hat.

Vorratsschädling ist eine Sammelbezeichnung für Insekten (hauptsächlich Käfer, Schmetterlinge, Fliegen und/oder deren Larven), Milben und Nagetiere, die hauptsächlich in vegetarischen Vorräten Fraßschäden hervorrufen. Nach Meyers Lexikon (grundlegende Neubearbeitung 1971) zählen zu den Vorratsschädlingen u. a. folgende Arten: Kornkäfer (gefährlichster Vorratsschädling an lagerndem Getreide), Reiskäfer, Maiskäfer, mehrere Arten der Plattkäfer und Samenkäfer, Diebskäfer, Kaffeekäfer, Koprakäfer und Mehlkäfer sowie von den Mottenarten Dörrobstmotte, Getreidemotte, Kakaomotte (Tabakmotte), Reismotte, Mehlmotte. Ferner gehören hierher verschiedene Arten der Schmeißfliegen und Speckkäfer, die Käsefliege sowie Vorratsmilben (auch Silberfischchen), und an Nagern die Hausmaus und die Hausratte, Pelzschädlinge, Schimmelpilze. Falls Mieter sich wegen Ungezieferbefalls an den Vermieter wenden, sollte dieser zunächst einmal ein oder zwei Exemplare der Schädlinge anfordern und bestimmen lassen. Handelt es sich um ein Exemplar aus der genannten Liste der Vorratsschädlinge, könnte mit dem nachfolgenden Musterschreiben geantwortet werden.