Beweislast bei Mietpreisüberhöhung

Der Mieter muß für eine Mietpreisüberhöhung nicht nur eine Mangellage darlegen und beweisen, sondern auch, daß der Vermieter diese genutzt hat.

Die Kl. waren vom 1.1.1994 bis zum 15.11.1995 Mieter einer 95 qm großen Vierzimmerwohnung im Haus des Bekl., für die sie eine Nettomiete von zunächst 1.540 DM und ab 1.6.1995 von 1.685 DM zu zahlen hatten.

Die Kl. haben behauptet, der Mietzins übersteige die ortsübliche Miete nicht unwesentlich und sei unter Ausnutzung der örtlichen Mangellage zustande gekommen. Sie nehmen den Bekl. auf Rückzahlung von 8.942,50 DM in Anspruch.

Der Bekl. hat das Vorliegen einer Mangellage bestritten und die Einordnung der Wohnung in die Mietwerttabelle als unzutreffend bezeichnet.

Die Kl. haben das Vorliegen der Voraussetzungen des § 5 WiStG nicht dargetan, so daß nicht von einer Teilnichtigkeit des vereinbarten Mietzinses ausgegangen werden kann und ein Rückforderungsanspruch gemäß §§ 134, 812 BGB nicht besteht.

Die - unterstellte - wesentliche Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete allein genügt nicht, um einen Anspruch auf Rückzahlung von Mietanteilen zu bejahen. Als weiteres Tatbestandsmerkmal muß hinzukommen, daß der Bekl. bei der Mietzinsvereinbarung ein geringes Angebot vergleichbarer Wohnungen ausgenutzt hat. Dazu haben die Kl. nichts vorgetragen. Sie haben sich zwar auf die Einholung eines Sachverständigengutachtens für die Tatsache bezogen, daß eine Mangellage für Wohnungssuchende bestanden habe. Sie haben aber nicht dargelegt, inwiefern der Bekl. eine solche Mangellage, ihr Bestehen unterstellt, ausgenutzt hat, so daß dem Beweisangebot nicht nachgegangen zu werden braucht. Die Kl. hatten eine Wohnung in der H.-straße. Sie haben nicht vorgetragen, warum sie dort ausgezogen sind und wieviel Zeit sie für die Wohnungssuche hatten, was sie unternommen haben, eine neue Wohnung zu finden, ob sie bestimmte Vorstellungen über Lage und Ausstattung hatten oder nehmen mußten, was sich bot, ob sie unter mehreren Angeboten wählen konnten oder ob die streitige Wohnung das einzige Angebot war und schließlich, wie sich die Vertragsverhandlungen mit dem Bekl. gestaltet haben, ob er die Vertragsbedingungen diktiert oder zur Disposition gestellt hat.

Ohne einen derartigen Vortrag kann dem Bekl. der Vorwurf ordnungswidrigen Verhaltens als Grundlage für einen Anspruch der Kl. nach §§ 5 WiStG, 134, 812 BGB nicht gemacht werden.

Der Mieter hatte unter Berufung auf den Mietspiegel die nach seiner Meinung überhöhten Mieten zurückverlangt und sich auf ein Sachverständigengutachten dafür berufen, daß ein geringes Angebot an vergleichbarem Wohnraum bestand.

Bekanntlich ist für § 5 WiStG auch dieses Tatbestandsmerkmal nötig.

Das Landgericht Frankfurt am Main schließt jedoch ohne Beweiserhebung mit Urteil vom 9. September 1997 die Klage ab und meinte, die Mangellage könne unterstellt werden, denn der Mieter müsse auch vortragen, daß der Vermieter diese bei Mietvertragsabschluß ausnutzte, und dazu gehöre insbesondere ein Vortrag über Einzelheiten des Vertragsabschlusses.