Beweislast bei Feuchtigkeitsschäden

Der Mieter hat bei Feuchtigkeitsschäden nachzuweisen, daß kein Baumangel vorliegt, wobei es grundsätzlich auf die Regeln der Technik zum Zeitpunkt der Errichtung des Hauses ankommt, nicht jedoch auf aktuelle DIN-Vorschriften.

Die Bekl. hat gemäß § 535 S. 2 BGB Anspruch auf die Mietzahlung für den Monat Oktober 1997 in unstreitiger Höhe von 1.013,12 DM, denn der Anspruch ist nicht durch die von den Kl. erklärte Aufrechnung erloschen. Den Kl. stand ein aufrechenbarer Gegenanspruch nicht zur Verfügung. Grundsätzlich muß der Mieter die Fehlerhaftigkeit der Mietsache beweisen (OLG München, WuM 1991, 681). Steht fest, daß ein Mangel vorliegt, der zur Minderung berechtigt, muß der Vermieter beweisen, daß der Mangel vom Mieter zu vertreten ist, denn der Vermieter muß auch für Zufall einstehen (BGH, NJW-RR 1991, 779).

Allerdings muß der Vermieter hierfür nur einen Negativbeweis für seinen Bereich führen. Der Mieter trägt die volle Beweislast, sobald davon auszugehen ist, daß die Schadensursache in dem durch die Benutzung der Mietsache abgegrenzten räumlich gegenständlichen Bereich liegt. Aus den mit dem Gebrauch der Mietsache verbundenen Obhutspflichten und Fürsorgepflichten sowie Herrschaftsmöglichkeiten und Einflußnahmemöglichkeiten folgt, daß das dem Mieter nach § 548 BGB übertragene und ihm allein zuzurechnende Risiko den gesetzlichen unmittelbaren Nutzungsbereich der Wohnung umfaßt. Daher hat der Mieter sich nicht erst dann zu entlasten, wenn eine bestimmte Schadensursache auf dem ihn betreffenden Bereich positiv feststeht. Es genügt, wenn die konkrete Ursache zwar unbekannt ist, aufgrund der Umstände des Einzelfalls jedoch nur eine solche aus dem Gefahrenbereich des Mieters in Betracht kommen kann. Daraus ergibt sich folgende Beweislastverteilung: Der Vermieter muß beweisen, daß die Schadensursache in dem der unmittelbaren Einflußnahme, Herrschaft und Obhut des Mieters unterliegenden Bereich gesetzt worden ist, wozu er gegebenenfalls die Möglichkeit einer aus seinem Verantwortungskreis und Pflichtenkreis oder demjenigen eines anderen Mieters desselben Hauses herrührenden Schadensursache ausräumen muß. Ist dieser Beweis geführt, so hat sich der Mieter umfassend hinsichtlich Verursachung und Verschulden zu entlasten (OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 9. August 1984 - 3 REMiet 6/84 - WuM 1984, 267). Die Bekl. hat den Beweis, daß Baumängel als Ursache der Schimmelpilzbildung auszuschließen sind, mit dem im Beweissicherungsverfahren vor dem Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg - 9 H 2/97 - eingeholten Gutachten und der mündlichen Erläuterung des Gutachtens durch den Sachverständigen geführt. Entgegen der Ansicht der Kl. genügt es nicht, daß der Gutachter als Baumangel den Anschluß des Regenfallrohres festgestellt hat, denn der Gutachter hat vor dem Amtsgericht ausgeführt, daß dieser Mangel damals nicht zu Auswirkungen auf die Mietsache geführt hat. Entsprechend den Ausführungen des Sachverständigen in seinem Gutachten sind die Erfordernisse an den Feuchtigkeitsschutz gemäß DIN 4108 in der Fassung von 1981 eingehalten. Ein Baumangel liegt auch nicht vor, soweit der Sachverständige auf Seite 9 des Gutachtens ausführt, daß eine Querlüftung im Schlafzimmer nur bedingt möglich ist, weil die Tür nicht in der Strömungsrichtung des Fensters, sondern abgewinkelt zum Flur liegt. Jedenfalls nämlich kann durch eine im Rahmen normalen Lüftens liegende Stoßlüftung von 4 bis 10 Minuten Dauer der erforderliche Luftwechsel erzielt werden und durch normale Erwärmung der Wohnung auf zumindest 17 Grad eine Schimmelpilzbildung verhindert werden. Insoweit geht auch der Hinweis der Kl. fehl, der Mieter sei nur dann zu überdurchschnittlichem Heizen und Lüften verpflichtet, wenn der Vermieter bei Anmietung auf diesen Umstand hingewiesen habe, zumal ein Anspruch aus positiver Forderungsverletzung ohnehin nur auf Ersatz des negativen Interesses gerichtet sein könnte. Es kann hier dahingestellt bleiben, inwieweit die Vermutung des Sachverständigen zutrifft, es könne eine konstruktionsbedingte Wärmebrücke vorliegen, denn diese wäre jedenfalls für das Baujahr der streitbefangenen Wohnung üblich. DlN-Vorschriften haben ihre Funktion im Baurecht, sei es nach allgemeinem Werkvertragsrecht, sei es unter vereinbarter Zugrundelegung der Vorschriften der VOB/B und C. Im Rahmen dieses

achverständigen zutrifft, es könne eine konstruktionsbedingte Wärmebrücke vorliegen, denn diese wäre jedenfalls für das Baujahr der streitbefangenen Wohnung üblich. DlN-Vorschriften haben ihre Funktion im Baurecht, sei es nach allgemeinem Werkvertragsrecht, sei es unter vereinbarter Zugrundelegung der Vorschriften der VOB/B und C. Im Rahmen dieses Werkvertragsrechts können sie Verpflichtungen des Werkunternehmers gegenüber dem Besteller inhaltlich näher bestimmen oder begrenzen. Der Werkunternehmer hat bei der Bauausführung die allgemein anerkannten Regeln der Bautechnik einzuhalten. Diese sind weder in Gesetzen noch in der VOB näher bestimmt. Sie sind zudem nicht feststehend, sondern nach Entwicklung und Stand der jeweiligen anerkennenswerten Handhabung wandelbar (Kiesel, VOB/B Kommentar 1984, Rdz. 5 zu § 4 VOB/B). Auch geht der Begriff der anerkannten Regeln der Bautechnik über den der Allgemeinen Technischen Vorschriften (DlN-Vorschriften) hinaus; letztere sind den ersteren unterzuordnen (Ingenstau/Korbion, VOB 10. Aufl. 1984, Rdz. 69 zu VOB/B § 4.2; Kiesel, a. a. O., Rdz. 6 zu § 4 VOB/B). Die anerkannten Regeln der Technik stellen keine Rechtsnormen dar. Auch die DlN Vorschriften ergeben lediglich eine tatsächliche, jederzeit widerlegbare Vermutung (Kiesel a. a. O.), daß sie wegen ihres materiellen Inhalts allgemein anerkannte Regeln der Baukunst enthalten. So enthalten DlN-Vorschriften unter Umständen auch Regelungslücken (so ausdrücklich für DIN 4108 früherer Fassung OLG Hamm BauR 1983, 173 m. Anm. Kamphausen; Ingenstau/Korbion a. a. O.), die auch durch die hier einschlägige Fassung der DIN 4108 von August 1981 nicht ausgeräumt sind (Kamphausen a. a. O.: "Geometrische Wärmebrücken").

Allgemeine technische Vorschriften erfüllen ihre Funktion als Auslegungsmaßstab für eine mangelfrei erbrachte Vertragsleistung des Werkunternehmers (Ingenstau/Kortion a. a. O.).

Sie sind zudem auf den Tag der Abnahme des vertragsmäßig geschuldeten Werkes bezogen (Heiermann-Riedl, Schwaab, Handkommentar zur VOB (A + B), 2. Aufl. 1979 Rdz. 22 zu VOB/B § 4.2). Für die Beurteilung, ob die vermietete Sache zur Zeit der Überlassung an den Mieter oder im Verlaufe der Mietzeit mit einem Fehler behaftet ist, der ihre Tauglichkeit zu dem vertragsmäßigen Gebrauch aufhebt oder mindert (§ 537 Abs. 1 BGB), ist dagegen Maßstab der Zustand der Sache, der erforderlich ist, um dem Mieter uneingeschränkt den ihm zustehenden vertragsmäßigen Gebrauch zu ermöglichen (Emmerich-Sonnenschein, Rdz. 2 zu § 537 BGB).

So bildet jede negative Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Sache von der durch die Erfordernisse des vertragsmäßigen Gebrauchs definierten Sollbeschaffenheit der Sache, also jede Untauglichkeit der Sache zum Vertragszweck, bereits einen Fehler (Emmerich-Sonnenschein. a. a. O.). Daraus folgt, daß die Einhaltung bzw. Nichteinhaltung (aktueller) DIN-Vorschriften im Grundsatz weder einen Mangel ausschließt, noch einen solchen indiziert (LG Göttingen, Urteil vom 17. Februar 1988 - 5 S 94/87 - WuM 1989, 409). Abzustellen ist allein auf den vertragsgemäßen Gebrauch, so daß es auf die mietvertraglichen Regelungen und deren Auslegung ankommt. Weder kann nämlich von einem Vermieter verlangt werden, noch kann dies der Mieter erwarten, daß bei Bauerrichtung spätere Regeln der Technik bzw. Erfahrungen vorweggenommen werden, oder daß der Vermieter das Bauwerk jeweils dem neuesten, höchsten technisch möglichen Standard anpaßt. Wenn der Mieter eine Wohnung anmietet, weiß er in der Regel, aus welchem Baujahr das Gebäude stammt und kann in etwa abschätzen, mit welcher Wärmedämmung gerechnet werden kann. Hat somit der Mieter eine Wohnung in einem Haus gemietet, das aus einer Zeit stammt, in der die DlN-Norm an die Wärmedämmung noch geringere Anforderungen gestellt hat, dann muß er auch damit rechnen, bei Heizung und Lüftung einen größeren Aufwand treiben zu müssen als bei einer Wohnung, die modernstem Standard entspricht. Wenn somit der Mieter nicht verlangen kann, daß sich das Mietobjekt bei Mietbeginn oder während der Mietzeit stets auf dem neuesten Stand der Wärmetechnik befindet (vgl. LG Berlin, Urteil vom 22. Dezember 1994 - 61 S 412193 - GE 1995, 621; LG Konstanz, Urteil vom 10. Juni 1988 - 1 S 1/88 - WuM 1988, 353), so entspricht die Wohnung nur dann nicht dem vertraglich geschuldeten Zustand, wenn der Mieter beweist, daß die Feuchtigkeitsschäden bei normalem, sachgerechtem Wohnverhalten auf spezielle bauliche Mängel zurückzuführen sind (LG München I, Urteil vom 16. März 1988 - 14 S 17946/86 - WuM 1988, 352). Diesen Nachweis haben die Kl. nicht geführt. Auf das Lüftungsverhalten der Vormieterin kommt es nicht an.

Bei Feuchtigkeitsschäden ist nach ständiger Rechtsprechung des Landgerichts Berlin eine abgestufte Darlegungs- und Beweislast anzunehmen: Zunächst hat sich der Vermieter (ggf. durch Sachverständigengutachten) zu entlasten, also nachzuweisen, daß kein Baumangel vorliegt. War er insoweit erfolgreich, trägt der Mieter die Beweislast dafür, daß nur vertragsgemäßer Gebrauch (dazu gehört auch Lüften!) vorgelegen hat.

In dem vom Landgericht Berlin am 16. November 1998 entschiedenen Fall hatte der Sachverständige eine konstruktionsbedingte Wärmebrücke vermutet, was jedoch nach Feststellung des Landgerichts für das Baujahr der Wohnung üblich war. Darauf kam es entscheidend an, da inzwischen geänderte DIN-Vorschriften keine Auswirkungen auf den mietrechtlichen Fehlerbegriff haben. Der Mieter hat eben keinen Anspruch darauf, daß sich die Wohnung stets auf dem neuesten Stand der Wärmetechnik befindet.