Beweislast

Beweislast; mündlicher Mietvertrag; Schriftform; Vorkaufsrecht

Der Mietinteressent muß darlegen und beweisen, (1) daß eine Einigung stattgefunden hat und (2) daß die Schriftform entgegen § 154 Abs. 2 BGB nicht konstitutiv für das Zustandekommen des Vertrags sein sollte, wenn die Parteien über den Abschluß eines schriftlichen Mietvertrags verhandelt haben und der Mietinteressent das Zustandekommen einer Einigung behauptet, die nur deshalb nicht schriftlich fixiert worden sei, weil der Eigentümer kein Vertragsformular zur Hand gehabt habe.

Die Kl. trägt vor, zwischen ihr und ihrem Ehemann als Mietern und den Bekl. als Vermietern sei am 16.11.1996 ein mündlicher Mietvertrag über ein in R. gelegenes Einfamilienhaus mit einer Laufzeit von fünf Jahren zustande gekommen. Die Bekl. hätten zugesagt, "einen Mietvertragsvordruck zu besorgen, damit die getroffenen Vereinbarungen noch schriftlich fixiert werden konnten". Im Hinblick hierauf hätten sie ihr bisheriges Mietverhältnis am 9.12.1996 zum 31.1.1997 gekündigt. Am 12.12.1996 hätten die Bekl. erklärt, daß sie das Haus nicht übergeben werden. Sie - die Kl. und ihr Ehemann - hätten deshalb eine Ersatzwohnung anmieten müssen. Den hierdurch entstandenen Schaden von 7.509,92 DM macht die Kl. - teils aus eigenem, teils aus abgetretenem Recht - als Schadensersatz wegen Nichterfüllung eines Mietvertrages geltend.

... Mit diesen Darlegungen hat die Kl. die tatsächlichen Voraussetzungen des Schadenersatzanspruchs aus § 326 BGB dem Grunde nach schlüssig dargelegt. Danach kann der Mieter Schadenersatz wegen Nichterfüllung verlangen, wenn ihm die Mietsache nicht vertragsgemäß übergeben wird. Eine an sich nach dieser Vorschrift erforderliche Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung war entbehrlich, weil die Bekl. nach dem Vortrag der Kl. die Erfüllung endgültig verweigert haben.

2. ...

3. Zu diesem Beweisergebnis ist in rechtlicher Hinsicht folgendes anzumerken:

a. Nach den insoweit übereinstimmenden Erklärungen des Zeugen F. einerseits und der Bekl. andererseits war ein schriftlicher Mietvertrag beabsichtigt. In einem solchen Fall ist der Vertrag gemäß § 154 Abs. 2 BGB im Zweifel nicht geschlossen, bis die Beurkundung erfolgt. Ein schriftlicher Mietvertrag ist vorliegend aber nicht zustande gekommen.

b. Die Regelung des § 154 Abs. 2 BGB gilt allerdings nur "im Zweifel". Die Parteien können statt der konstitutiven Schriftform auch vereinbaren, daß das mündlich Vereinbarte gilt und daß die Schriftform nur dem Beweis des mündlich abgeschlossenen Vertrags dienen soll. Da die konstitutive Schriftform nach § 154 Abs. 2 BGB die Regel und die zu Beweiszwecken vereinbarte Schriftform die Ausnahme darstellt, muß die Abweichung von § 154 Abs. 2 BGB von derjenigen Partei bewiesen werden, die hieraus Rechte für sich herleiten will. Das ist vorliegend die Kl.

c. Die Vereinbarung der Schriftform nur zu Beweiszwecken ergibt lediglich dort einen vernünftigen rechtlichen Sinn, wo zur Ausgestaltung des Vertragsverhältnisses die Einigung über wenige Punkte ausreicht. Soll - wie vorliegend - ein Mietverhältnis auf der Grundlage eines noch zu beschaffenden Vertragsformulars begründet werden, so setzt ein mündlicher Vertragsschluß nicht nur voraus, daß eine Einigung über die tatsächlich besprochenen Punkte zustande kommt. Vielmehr ist darüber hinaus erforderlich, daß die Parteien auch mit dem gesamten Inhalt des Formulars einverstanden sind. Da die Mietvertragsformulare sehr umfangreich sind und alle möglichen Regelungen enthalten, widerspricht ein solcher Vertragsschluß bei den auf längere Zeit angelegten Mietverhältnissen rechtlicher und wirtschaftlicher Vernunft; demgemäß ist ein solcher Vertragsschluß in der Praxis nicht die Regel sondern die Ausnahme. Deshalb sind an den Beweis strenge Anforderungen zu stellen.

d. Wer sich auf einen mündlichen Vertrag beruft, muß in Fällen der vorliegenden Art nicht nur beweisen, daß der Vertrag nach den Vereinbarungen der Parteien in mündlicher Form wirksam zustande kommen kann. Er muß darüber hinaus beweisen, daß tatsächlich eine Einigung zustande gekommen ist.

4. Das AG hat ausgeführt, daß aufgrund der Beweisaufnahme keine hinreichend sichere Überzeugungsbildung möglich sei. Dies ist zutreffend: Der Zeuge F. und die Kl. einerseits, die Bekl. andererseits haben zu den Vorstellungen der Parteien über das Zustandekommen des Vertrags unterschiedlich ausgesagt. Bewertet man die Aussagen des Zeugen F., so gewinnt man den Eindruck, daß durch die Unterzeichnung des schriftlichen Vertrags lediglich das bereits mündlich Besprochene festgehalten werden sollte. Nach der Erklärung der Bekl. sollte dagegen der Mietvertrag erst durch die Unterzeichnung der Vertragsurkunde zustande kommen. Welche der Aussagen zutrifft, läßt sich nicht mit der für eine Verurteilung erforderlichen Sicherheit feststellen; insoweit spricht die bei Vermietungsgeschäften übliche Gepflogenheit aber für die Aussage der Bekl.

Nach der Beweisaufnahme steht lediglich fest, daß die Parteien über die Vermietung verhandelt haben und daß dabei auch ganz konkrete Punkte angesprochen worden sind. Insbesondere die Gespräche betreffend die Pflege des Teiches und betreffend den Austausch des Bodens im ersten Stock sowie der Armaturen im Bad zeigen, daß die Verhandlungen bereits sehr weit gediehen waren. Ob sich die Parteien bereits endgültig einig gewesen sind, läßt sich der Beweisaufnahme nicht mit der für eine Verurteilung erforderlichen Sicherheit entnehmen.

5. ...

6. Die Kl. hat in der mündlichen Verhandlung vor dem AG erklärt, es sei "ein dreijähriges Vorkaufsrecht" vereinbart worden. Trifft diese Erklärung zu, so wäre der behauptete mündliche Mietvertrag nichtig, weil Vorkaufsrechte notariell beurkundet werden müssen. Fehlt es hieran, so hat dies regelmäßig auch die Nichtigkeit des Mietvertrages zur Folge (BGH DWW 1994, 283). Einer endgültigen Entscheidung hierüber bedarf es nicht, weil es vorliegend bereits an einer Einigung fehlt.