Beweislast

Beweislast; Kaution; Mietkaution; Übergabe; Grundstückserwerber; Fiktiv; Kosten; Endrenovierung; Schönheitsreparaturen; Sanierung

Der Mieter trägt die Beweislast dafür, daß der Grundstückserwerber die an den früheren Eigentümer als Vermieter geleistete Mietkaution erhalten hat.

Die Kosten einer ersparten Endrenovierung kann der Vermieter vom Mieter nicht fordern, wenn der Vermieter seiner Leistung - der Erhaltung der Mietsache in gebrauchsfähigem Zustand - nicht nachgekommen ist.

Der Bekl. ist Mieter einer Wohnung im 4. OG des Hauses, daß der Kl. von dem Rechtsnachfolger der Vermieter durch notariellen Kaufvertrag v. 7.12.1989 erwarb. Der Kl. kündigte den Mietvertrag am 3.6.1993 zum 28.2.1994 wegen beabsichtigter Totalsanierung des Hauses und beabsichtigte, die Wohnung des Bekl. mit dem Dachgeschoß zusammenzulegen. Der Bekl. zog Ende Juni 1994 aus. Mit den Umbauarbeiten wurde bisher nicht begonnen.

Mit der Klage begehrt der Kl. vom Bekl. restliche Miete und Nebenkosten sowie fiktive Renovierungskosten in Höhe von insgesamt 26.891,22 DM. Das AG hat nach Durchführung einer Beweisaufnahme der Klage in Höhe von 514,51 DM stattgegeben und im übrigen abgewiesen. Es hat eine Forderung des Kl. in Höhe von 2.382,14 DM für Miete, Nebenkosten sowie Kosten für eine vollständige Räumung und Entfernung von Einbauten bejaht und davon die vom Bekl. geleistete Kaution nebst Zinsen in Abzug gebracht. Die Ersatzpflicht für fiktive Renovierungskosten hat das AG mit der Begründung abgelehnt, der Kl. sei seiner Pflicht zur Erhaltung der Mietsache im gebrauchsfähigen Zustand nicht nachgekommen.

Dagegen hat der Kl. Berufung eingelegt und trägt vor, er werde mit den Umbauarbeiten beginnen, sobald die letzten Mieter ausgezogen sein werden. Eine Kaution sei ihm von seinem Rechtsvorgänger nicht ausgehändigt worden.

Der Beklagte behauptet, der Kl. habe die Kaution erhalten und meint, die Kündigungsgründe seien vorgeschoben gewesen. Er erklärt die Hilfsaufrechnung mit 13.705,95 DM.

Die Berufung ist nur in geringem Umfang begründet. Der Bekl. schuldet, da er keine Anschlußberufung eingelegt hat, ohne weitere Prüfung die vom AG für begründet erachteten 2.382,14 DM. Die Kaution ist hiervon nicht abzuziehen, weil nicht bewiesen ist, daß der Kl. sie von seinem Rechtsvorgänger erhalten hat. Der Kaufvertrag enthält keine Regelung über die Kautionen; weitere Beweismittel hat der Bekl. nicht benannt.

Fiktive Renovierungskosten stehen dem Kl. nicht zu. Die Kammer folgt der Auffassung des AG, daß der Fall, in dem der BGH (RE in WM 1985, 46, 48) dem Vermieter einen Ausgleich in Geld zuerkannt hat, wenn vom Mieter geschuldete Schönheitsreparaturen durch einen Umbau wieder zerstört würden, hier nicht vorliegt. Der BGH geht in seiner Entscheidung davon aus, daß der Vermieter seine Leistung voll erbracht hat. In diesem Fall wäre es unbillig, wenn der Mieter von seiner Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen ersatzlos befreit würde. Vorliegend hat der Kl. jedoch seine Leistung, nämlich die Erhaltung der Mietsache in einem gebrauchsfähigen Zustand (§ 536 BGB), gerade nicht erbracht. Der schlechte bauliche Zustand der Wohnung ergibt sich nicht nur aus dem Inhalt des Kündigungsschreibens des Kl., sondern auch aus dem Gutachten des Sachverständigen. Damit entfiel eine Verpflichtung des Bekl. zur Durchführung von Schönheitsreparaturen und im Wege ergänzender Vertragsauslegung auch zur Leistung einer Entschädigung in Geld.

Die vom Bekl. erklärte Hilfsaufrechnung mit Schadensersatzansprüchen wegen vorgetäuschter Kündigungsgründe greift nicht durch. Es ist nicht bewiesen, daß der Kl. das Haus nicht umbauen will. In der mündlichen Verhandlung ist erklärt worden, warum die Räumungsklagen gegen andere Mieter teilweise erst 1995 erhoben worden sind. Es ist auch einsichtig, daß mit den Arbeiten erst begonnen werden kann, wenn das Haus vollständig geräumt ist. Daß die Wohnung im 3. Obergeschoß von einer Baufirma genutzt wird, wie der Bekl. im Schriftsatz v. 23.12.1996 vorträgt, deckt sich mit den Angaben des Kl., wonach sich Bauarbeiter im Haus aufhalten. Wen die Baufirma in der Wohnung wohnen läßt, solange mit den Arbeiten noch nicht begonnen worden ist, ist unerheblich und spricht nicht gegen die Bauabsicht des Kl. Schließlich lag bei Ausspruch der Kündigung auch eine Baugenehmigung vor. Diese zu den Akten gereichte Genehmigung datiert vom 26.1.1993. Ob sie jetzt verlängert worden ist, wie der Kl. behauptet und der Bekl. bestreitet, spielt für die Ernsthaftigkeit des Kündigungsbegehrens am 3.6.1993 und bis zum Auszug des Bekl. keine Rolle

Anmerkung: AG Frankfurt/M. in WM 1996, 332.