Beweislast

Beweislast; Mietpreisbindung; Mietpreisfreiheit; preisfrei; Wohnraum; Unbenutzbarkeit

1. Die Beweislast für die Mietpreisfreiheit einer Wohnung in den neuen Bundesländern liegt beim Vermieter.

2. Eine Wohnung ist nur dann als auf Dauer zu Wohnzwecken nicht mehr benutzbar anzusehen, wenn entweder ein zu ihrer Benutzung erforderlicher Gebäudeteil zerstört ist oder wenn der Raum sich in einem Zustand befindet, der aus Gründen der Bau- oder Gesundheitsaufsicht eine dauernde, der Zweckbestimmung entsprechende Benutzung des Raumes nicht gestattet.

Die Kl. verlangen von dem Bekl. rückständigen Mietzins aus einem Mietvertrag. In diesem wurde ein Mietzins von 1.305 DM zuzüglich 270 DM Nebenkostenvorauszahlung pro Monat vereinbart. Ab Juni 1995 zahlte der Bekl. nicht mehr den vollen Mietzins, da er der Meinung war, bei der vermieteten Wohnung handele es sich um preisgebundenen Wohnraum.

Die Kläger behaupten, die Wohnung sei am 3. Oktober 1990 unbewohnbar gewesen sei.

Das AG Erfurt hat der Klage stattgegeben. Dagegen richtet sich die Berufung des Bekl. mit Erfolg.

Die Kl. haben nicht darzulegen und zu beweisen vermocht, daß ihnen über die vom Bekl. bereits gezahlten Beträge hinaus gemäß § 535 S. 1 BGB weitere Ansprüche aus dem Mietverhältnis vom 1.3.1995 zustehen. Die Kl. haben nicht beweisen können, daß die von ihnen vermietete Wohnung gemäß § 11 Abs. 1 Nr. 2 MHG a. F. nicht der Mietpreisbindung unterlag.

Die Beweislast für die Mietpreisfreiheit einer Wohnung in den neuen Bundesländern liegt entgegen der Ansicht der Kl. beim Vermieter. Zwar hat das LG Zwickau (WM 1995, 543, 544) die gegenteilige Ansicht insbesondere mit der Begründung vertreten, daß dies dem allgemeinen Grundsatz entspreche, daß jede Partei die für sie günstigen Tatsachen zu beweisen habe und daher die Beweislast dafür, daß der vereinbarte Mietzins ausnahmsweise gegen ein gesetzliches Verbot verstoße, beim Mieter liege. Dieser Auffassung kann seitens der Kammer nicht gefolgt werden. Die vom LG Zwickau angeführte Begründung verkennt, daß bei Wohnraum in den neuen Ländern die Preisbindung gerade die Regel ist, der der weit überwiegende Teil des Wohnungsbestandes unterliegt (so auch Erbarth, WM 1996,192, 196). Der Zweck der Einführung des § 11 Abs. 1 MHG a. F. war es gerade, den Wohnungsbestand in den neuen Bundesländern grundsätzlich der Preisbindung unterfallen zu lassen und hiervon lediglich in den in § 11 Abs. 1 Nr. 1, 2 MHG a. F. geregelten Ausnahmefälle, abzusehen. Infolgedessen hat der Vermieter, sofern er sich auf einen dieser Ausnahmetatbestände beruft, dessen Voraussetzungen darzulegen und ggf. zu beweisen.

Eine Wohnung ist nur dann als auf Dauer zu Wohnzwecken nicht mehr benutzbar anzusehen, wenn entweder ein zu ihrer Benutzung erforderlicher Gebäudeteil zerstört ist, oder wenn der Raum sich in einem Zustand befindet, der aus Gründen der Bau- oder Gesundheitsaufsicht eine dauernde, der Zweckbestimmung entsprechende Benutzung des Raumes nicht gestattet. Das Gericht ist der Auffassung, daß der Begriff der Unbenutzbarkeit einer Wohnung i. S. d. § 11 Abs. 1 Nr. 2 MHG a. F. dem § 16 Abs. 3 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes entspricht (so auch Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl., Rn. A 346; Barthelmess, MHG, § 11 Rn. 8 und LG Berlin, Urt. v. 29.1.1996, Az.: 67 S 341/95). Für diese Auslegung und gegen eine Definition, wonach es darauf ankommen soll, ob die Wohnung den Mindestanforderungen an erträgliche Wohnverhältnisse entspricht (LG Zwickau WM 1996, 543, 544), spricht zunächst der Wortlaut beider Rechtsvorschriften. Die Wortwahl in § 11 Abs. 1 Nr. 2 MHG a. F. und in § 16 Abs. 2 II. WoBauG, auf den sich die Legaldefinition des Absatzes 3 bezieht, ist identisch. Während die vom LG Zwickau verwendete Definition des Rechtsbegriffs äußerst schillernd ist und auch in nicht unerheblichem Maße subjektive Elemente berücksichtigt, orientiert sich die in § 16 Abs. 3 II. WoBauG verwendete Umschreibung jedenfalls überwiegend an objektiv bestimmbaren Kriterien. Für die an § 16 Abs. 3 II. WoBauG angelehnte Enge der Auslegung des Begriffs des § 11 Abs. 1 Nr. 2 MHG a. F spricht vor allem auch der gesetzgeberische Zweck des § 11 MHG, wonach zur Vermeidung sozialer Härten die Bestandsmieten in den neuen Bundesländern nur schrittweise durch stufenweise Mietzinserhöhung, welche gemäß § 11 Abs. 3 Nr. 1 MHG a. F. auch die Einkommensentwicklung zu berücksichtigen hat, ansteigen sollen. Diesem Zweck würde es zuwiderlaufen, wenn die Ausnahmevorschriften von der grundsätzlichen Preisbindung anhand weit auszulegender und weitgehend unbestimmter Tatbestandsmerkmale ausgelegt würden (Erbarth, WM 1996, 192, 193; LG Berlin, Urt. v. 29.1.1996, Az.: 67 S 341/95).

Die erstinstanzliche Beweisaufnahme hat nicht ergeben, daß eine im oben genannten Sinne zu verstehende dauernde Unbenutzbarkeit der an den Bekl. vermieteten Wohnung zum 3. Oktober 1990 vorlag. [...]

Da die Kl. insoweit beweisfällig geblieben sind, ist davon auszugehen, daß die an den Bekl. vermietete Wohnung gemäß § 11 Abs. 1 MHG a. F. der Preisbindung unterlag. Die Mietzinsvereinbarung ist daher gemäß § 134 BGB i. V. m. § 5 Abs. 2 der Zweiten Grundmietenverordnung in Höhe der höchstzulässigen preisgebundenen Miete teilnichtig (vgl. Barthelmess, MHG, § 11 Rn. 14).

Die Kl., denen sowohl erstinstanzlich als auch im Berufungsrechtszug Gelegenheit gegeben wurde, zur höchstzulässigen Miete unter Berücksichtigung der Preisbindungsvorschriften vorzutragen, haben nicht schlüssig dargelegt, daß ihnen eine höhere Miete als die vom Bekl. ab Juli 1995 bei den Zahlungen zugrunde gelegten 580 DM zuzüglich der Nebenkostenvorauszahlung zustand. (wird ausgeführt zur 1. und 2. GrundMV sowie zu § 12 MHG).