Beweiserleichterung bei Berufung auf Härtegrund unmöglicher Ersatzraumbeschaffung nach Eigenbedarfskündigung in Mangelgebieten

Zu Beweiserleichterungen für einen Mieter, der sich nach Ausspruch einer ordentlichen Kündigung durch den Vermieter zur Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß §§ 574a Abs. 1, 574 Abs. 2 BGB auf den Härtegrund unmöglicher Ersatzraumbeschaffung zu angemessenen Bedingungen beruft, wenn sich die gekündigte Wohnung in einer Gemeinde befindet, in der die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen ausweislich einer Landesverordnung besonders gefährdet ist (hier: Mietenbegrenzungsverordnung Berlin).

II. Der Rechtsstreit war wie geschehen unter Aufhebung des erstinstanzlichen Urteils gemäß § 538 Abs. 2 Nr. 1 ZPO auf den Antrag der Bekl. an das Amtsgericht zurückzuweisen. Danach darf das Berufungsgericht die Sache unter Aufhebung des Urteils zurückverweisen, soweit das Verfahren des ersten Rechtszugs an einem wesentlichen Mangel leidet und aufgrund dieses Mangels eine umfangreiche oder aufwendige Beweisaufnahme erforderlich ist. Diese Voraussetzungen sind erfüllt.

Das angefochtene Urteil beruht in mehrfacher Hinsicht auf einer fehlerhaften Behandlung des Parteivorbringens, indem es zwischen den Parteien streitige Tatsachen als unstreitig behandelt und eindeutiges Parteivorbringen offensichtlich sachwidrig und damit objektiv fehlerhaft gewürdigt hat (BVerfG, Beschl. v. 7. April 1981 - 2 BvR 911/80, BVerfGE 57, 42, Heßler, in: Zöller, ZPO, 32. Aufl. 2018, § 538 Rz. 18, 25 jeweils m.w.N.).

Das Amtsgericht hat die Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung vom 11. Mai 2015 verfahrensfehlerhaft bejaht, da die Bekl. den von ihnen durchgängig bestrittenen Vortrag des Kl. zum angeblichen Eigenbedarf nicht „erschüttert” hätten. Damit hat es die Anforderungen an die Bestreitenslast des Mieters bei einer ihm gegenüber geltend gemachten Eigenbedarfskündigung weit überspannt und gleichzeitig den erforderlichen Grad richterlicher Überzeugung vom Vorliegen eines vom Vermieter lediglich behaupteten Eigenbedarfs erheblich zu niedrig bemessen. Während der Mieter seiner Bestreitenslast schon mit einem Bestreiten mit Nichtwissen i.S.d. § 138 Abs. 4 ZPO genügt, reicht für eine auf streitigen Eigenbedarf gestützte Räumungsverurteilung allein der Vollbeweis des behaupteten Eigenbedarfs, nicht hingegen die vom Amtsgericht für genügend erachtete bloße Plausibilität des Kündigungsvorbringens aus (st. Rspr., vgl. nur Kammer, Urt. v. 25. September 2014 - 67 S 198/14, NJW 2014, 3585, juris Tz. 5).

Der Verfahrensmangel ist erheblich, da keine der übrigen Kündigungen das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis beendet hat: Ein auf die Kündigung vom 3. März 2014 gestützter Räumungsanspruch steht dem Kl. nicht zu, da das Amtsgericht diese Kündigung im angefochtenen Urteil für unwirksam erachtet hat und das Urteil insoweit mangels Anschlussberufung rechtskräftig geworden ist. Dasselbe gilt im Ergebnis für die vom Amtsgericht nicht herangezogene Kündigung vom 9. Februar 2016 wegen angeblichen „Falschvortrags” der Bekl. Auch diese Kündigung hat weder als fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB noch als ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB zur Beendigung des Mietverhältnisses geführt. Zwar kann ein unredliches Prozessverhalten des Mieters im Räumungsprozess den gesonderten Ausspruch einer verhaltensbedingten Kündigung rechtfertigen (vgl. Kammer, Beschl. v. 15. April 2014 - 67 S 81/14, GE 2014, 936 = ZMR 2014, 788, juris Tz. 10). Um der Pflichtverletzung des Mieters das für den Ausspruch einer Kündigung hinreichende Gewicht zu verleihen, muss sein wahrheitswidriger Prozessvortrag jedoch zumindest ein (Gegen-) Vorbringen des Vermieters betreffen, das für die Schlüssigkeit der Räumungsklage unerlässlich ist und für deren Erfolg nicht hinweggedacht werden kann (vgl. Kammer, aaO.). An diesen Voraussetzungen fehlt es, da das beanstandete Vorbringen der Bekl. lediglich Äußerungen des Kl. im Vorfeld der Kündigungen betrifft, die die Schlüssigkeit der Klage nicht berühren.

Davon ausgehend ist vom Amtsgericht nunmehr zunächst umfänglicher Beweis zu dem vom Kl. behaupteten Eigenbedarf zu erheben, wobei auch sämtlichen von den Bekl. erhobenen Beweiseinreden, insbesondere zu den angeblichen Äußerungen des Kl. zur beabsichtigten zukünftigen Nutzung der streitgegenständlichen Wohnung nachzugehen sein wird. Sofern dem Kl. der Beweis nicht gelingen sollte, wäre die Klage abzuweisen und - zumindest in dem Fall, in dem das Amtsgericht sogar vom Fehlen des behaupteten Eigenbedarfs überzeugt sein sollte - der Widerklage stattzugeben. Sollte das Amtsgericht hingegen als Ergebnis der Beweiserhebung von der Richtigkeit der Behauptung des klagenden Vermieters mit einem Grad an Gewissheit überzeugt sein, der Zweifeln Schweigen gebietet (vgl. dazu Kammer, aaO.), wäre erneut darüber zu befinden, ob die Bekl. nicht gemäß § 574 Abs. 1, Abs. 2 BGB wegen einer nicht zu rechtfertigenden Härte die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen können. Auch insoweit wäre eine - neuerliche - Beweisaufnahme erforderlich:

Soweit das Amtsgericht im angefochtenen Urteil darauf erkannt hat, das Mietverhältnis müsse wegen der gesundheitlichen Beeinträchtigungen der Bekl. gemäß § 574 Abs. 1 BGB nicht fortgesetzt werden, hat es allein auf die derzeitige „Umzugsfähigkeit” der Bekl. abgestellt. Dabei hat es allerdings verkannt, dass für die Bejahung des § 574 Abs. 1 BGB die dem Mieter entstehenden Nachteile nicht mit absoluter Sicherheit feststehen müssen, sondern insbesondere bei den hier in Frage stehenden gesundheitlichen Nachteilen des Mieters bereits die ernsthafte Gefahr ihres Eintritts ausreichen kann, um eine Fortsetzung des Mietverhältnisses zu gebieten (vgl. BGH, Urt. v. 16. Oktober 2013 - VIII ZR 57/13, GE 2013, 1584 = NJW-RR 2014, 78, juris Tz. 20; Kammer, Urt. v. 7. Mai 2015 - 67 S 117/14, GE 2015, 859 = NZM 2015, 929, juris Tz. 24). Es kommt hinzu, dass eine die Anwendung des § 574 Abs. 1 BGB eröffnende Räumungsunfähigkeit nicht nur dann vorliegt, wenn der Mieter aufgrund seines körperlichen oder geistigen Zustands nicht in der Lage ist, eine Ersatzwohnung zu finden und dorthin umzuziehen, sondern auch, wenn sich sein Gesundheitszustand oder die allgemeine Lebenssituation des Mieters durch den Umzug erheblich verschlechtern würde (vgl. Kammer, aaO., juris Tz. 25). Zu alldem sind im angefochtenen Urteil keine hinreichenden Feststellungen getroffen, so dass insoweit eine Beweisaufnahme - durch Einholung eines neuerlichen oder ergänzenden Sachverständigengutachtens - geboten wäre.

Unabhängig davon liegt eine zur Fortsetzung des Mietverhältnisses berechtigende Härte gemäß § 574 Abs. 2 BGB auch dann vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Dabei ist die Angemessenheit des Ersatzwohnraums nicht nur durch das Alter und die Krankheit des Mieters, sondern auch von der dadurch bedingten notwendigen Nähe zu bestimmten Angehörigen beeinflusst (vgl. OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid v. 3. Juli 1970 - 1 REMiet 1/70, NJW 1970, 1746, juris Tz. 35). Das Amtsgericht hat zu diesem zwischen den Parteien bereits erstinstanzlich streitigen Härtegrund überhaupt keine Feststellungen getroffen. Das wäre - erforderlichenfalls nach weiterer Beweisaufnahme - nachzuholen, sofern dem Kl. der Beweis des Eigenbedarfs gelingen und das Amtsgericht nicht ohnehin aufgrund der mit der Beendigung des Mietverhältnisses verbundenen sonstigen Härten eine Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß § 574 Abs. 1 BGB für geboten erachten sollte. Bei einer der Feststellung der Voraussetzungen des § 574 Abs. 2 BGB dienenden weiteren Beweiserhebung wird zu erwägen sein, ob den beklagten Mietern Beweiserleichterungen zugute kommen, da die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in Berlin ausweislich der Mietenbegrenzungsverordnung des Senats vom 28. April 2015 (GVBl. 2015, S. 101) besonders gefährdet ist (vgl. Kammer, Urt. v. 9. März 2017 - 67 S 7/17, GE 2017, 416 = NZM 2017, 258, juris Tz. 36).

Die Kammer hat das ihr gemäß § 538 Abs. 2 Nr. 1 ZPO eingeräumte Ermessen hinsichtlich einer eigenen Sachentscheidung oder einer Aufhebung und Zurückverweisung (vgl. BGH, Urt. v. 5. Juli 2011 - II ZR 188/09 -, NJW-RR 2011, 1365 Rn. 7) mit dem sich aus dem Tenor ersichtlichen Ergebnis ausgeübt. Denn eine Aufhebung und Zurückverweisung war hier wegen des Umfangs der durchzuführenden Beweisaufnahme nicht nur gerechtfertigt, sondern trotz der mit einer Aufhebung und Zurückverweisung für die Parteien verbundenen Nachteile allein wegen des Erhalts eines zumindest zweizügigen Instanzenzugs zur Überprüfung der umfangreichen neuerlichen Beweiserhebung geboten (vgl. BGH, aaO.).

Revision nicht zugelassen.

Nach der Sozialklausel der §§ 574 ff. BGB kann der Mieter der (ordentlichen) Kündigung widersprechen und eine Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Die 67. Kammer des Landgerichts Berlin meint, der Erlass der Verordnung zur Mietpreisbremse gebe Anlass für die Annahme, dass angemessener Ersatzwohnraum nicht zu beschaffen sei.

Das Amtsgericht hatte der Räumungsklage nach einer fristgerechten Kündigung stattgegeben, da der Eigenbedarf vom Vermieter plausibel dargelegt sei. Die Sozialklausel sei nicht anwendbar, da die Mieter trotz ihrer gesundheitlichen Beeinträchtigung zum Umzug in der Lage seien. Die Berufung gegen diese Entscheidung hatte Erfolg.

Das Landgericht Berlin hob das Urteil auf und verwies die Sache an das Amtsgericht zurück. Das Parteivorbringen sei objektiv fehlerhaft gewürdigt worden, weil die Mieter den Eigenbedarf bestritten hätten, wofür das Bestreiten mit Nichtwissen ausreiche. Das Amtsgericht werde daher umfänglichen Beweis zu dem behaupteten Eigenbedarf erheben müssen.

Wenn es danach von der Richtigkeit der Behauptung (Eigenbedarf) überzeugt sei, werde aufgrund einer neuerlichen Beweisaufnahme darüber zu befinden sein, ob die Beklagten wegen einer nicht zu rechtfertigenden Härte die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen könnten. Dafür reiche schon die ernsthafte Gefahr des Eintritts von gesundheitlichen Nachteilen aus. Darüber hinaus könne eine nicht zu rechtfertigende Härte für die Mieter darin liegen, dass angemessener Ersatzwohnraum nicht zu beschaffen sei, wofür die Mietenbegrenzungsverordnung des Senats zur Mietpreisbremse ein Anhaltspunkt sein könne, was den beklagten Mietern als Beweiserleichterung zugute komme.

Die Entscheidung ist in der Begründung wie im Leitsatz des Gerichts vorsichtig formuliert („wird zu erwägen sein“), stellt aber eine klare Handlungsanweisung für das Amtsgericht im weiteren Verfahren dar. Diese bedeutet praktisch in Berlin vorläufig das Ende der Eigenbedarfskündigungen, darüber hinaus auch jeder fristgerechten Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses. Wenn der Mieter sich schlicht auf die durch Rechtsverordnung festgestellte Mangellage berufen kann, müsste der Vermieter konkret nachweisen, dass Ersatzwohnraum zu beschaffen ist. Die bisher in Rechtsprechung und Literatur einhellig vertretene Auffassung, der Mieter müsse sich rechtzeitig und nachhaltig um Ersatzwohnraum bemühen (z. B. MüKo/Häublein, Rn. 13 zu § 574 BGB; BeckOK/Siegmund, Rn. 14 zu § 574 BGB), wäre in ihr Gegenteil verkehrt.

Für die Beschaffung von Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nehmen – ebenfalls einhellig – Rechtsprechung und Literatur an, dass der Mieter nicht verlangen könne, dass die Miete für die Ersatzwohnung nicht höher als die bisher gezahlte ist (MüKo/Häublein, Rn. 12), sondern dass die ortsübliche Vergleichsmiete oder auch die häufig höhere Marktmiete bei Neuvermietung zumutbar ist (BeckOK/Siegmund, Rn. 11; Schmidt-Futterer/Blank, Rn. 35 zu § 574 BGB). Die Mietpreisbremse nach § 556d BGB kann nur insoweit herangezogen werden, als eine darüber hinausgehende Miete für eine Ersatzwohnung unzumutbar ist (MüKo/Häublein, Rn. 12). Erforderlich ist dabei immer zusätzlich eine Abwägung mit dem Gesamteinkommen des Mieters einschließlich Wohngeld, was ebenfalls vom Mieter darzulegen ist.

Die Kammer begründet ihre Auffassung, der Mieter könne sich auf die Mietenbegrenzungsverordnung als Beweiserleichterung berufen, lediglich mit dem Zitat einer eigenen Entscheidung, bei der es um Schönheitsreparaturen ging (NZM 2017, 258; in GE 2017, 416 nicht mit abgedruckt). Dort wurde als obiter dictum („davon abgesehen“) erwähnt, dass wegen der durch Rechtsverordnung festgestellten Wohnraumknappheit der Vermieter auch eine unrenovierte Wohnung problemlos neu vermieten könne, weswegen ein Schadensersatzanspruch gegen die Vormieter ausscheide. Mit der nach § 574 BGB erforderlichen Abwägung zwischen der Härte für den Mieter und den berechtigten Interessen des Vermieters hat das nichts zu tun.

Der Widerspruch des Mieters gegen eine begründete Kündigung des Vermieters spielt (bisher) in der Praxis kaum eine Rolle (Blank/Börstinghaus, Rn. 1 zu § 574 BGB); der Verfasser dieser Anmerkung hat sie in seiner jahrzehntelangen Praxis als Mietrichter kein einziges Mal angewendet. Das liegt u. a. daran, dass der Mieter für die Bemühungen um Ersatzwohnraum darlegungs- und beweispflichtig ist (MüKo/Häublein, Rn. 13) und grundsätzlich das Erlangungsinteresse des Vermieters Vorrang vor dem Bestandsinteresse des Mieters hat (BVerfG, GE 1999, 834). Ob die Rechtsprechung der 67. Kammer mit Art. 14 GG vereinbar ist, erscheint daher zweifelhaft.