Beweis des ersten Anscheins für Mangellage

Die Kammer hält an ihrer Rechtsprechung fest, daß zwar grundsätzlich der Mieter die Voraussetzungen des § 5 WiStG darzulegen hat, sich aber bei Erklärung des Gebietes zu einem solchen mit gefährdeter Wohnraumversorgung auf einen Beweis des ersten Anscheins für eine Mangellage berufen kann.

Hinsichtlich der Voraussetzungen des § 5 Abs. 2 WiStG hält die Kammer an ihrer bisherigen Rechtsprechung fest, daß zugunsten des grundsätzlich für alle Anspruchsvoraussetzungen darlegungs- und beweispflichtigen Mieters ein Beweis des ersten Anscheins für ein geringes Angebot an vergleichbarem Wohnraum begründet. Ein geringes Angebot an vergleichbaren Wohnräumen besteht, wenn das örtliche Wohnungsangebot die bestehende Nachfrage nicht wenigstens spürbar übersteigt (vgl. LG Berlin, GE 1997, S. 187; Bohnert, Ordnungswidrige Mietpreisüberhöhung, 2. Aufl., S. 49; Sternel Mietrecht, 3. Aufl., Rn. III 59). Der Berliner Senat hat am 22. September 1995 aufgrund der Ermächtigung in § 564 b Abs. 2 Nr. 2 S. 4 BGB eine Rechtsverordnung erlassen (GVBl. 1995, 632), wonach die Bestimmung Berlins zu einem Gebiet mit gefährdeter Wohnraumversorgung um weitere fünf Jahre verlängert wurde. Zwar bezieht sich diese Verordnung auf die Länge der Kündigungsfrist bei einer auf Eigenbedarf gestützten ordentlichen Kündigung eines Mietverhältnisses nach § 564 b Abs. 2 Nr. 2 S. 2 BGB.

Dieser Verordnung kommt jedoch auch hier insoweit eine Wirkung zu, als sie einen Beweis des ersten Anscheins zugunsten des Mieters begründet, daß ein geringes Angebot an (jeweils vergleichbarem) Wohnraum besteht. Der Kl. kann sich daher zunächst darauf beschränken, ein geringes Angebot an vergleichbarem Wohnraum zu behaupten. Diesen Beweis des ersten Anscheins kann die Bekl. durch substantiierten Vortrag, daß ein geringes Angebot an vergleichbarem Wohnraum nicht besteht, erschüttern. Dabei ist für die Ermittlung von vergleichbarem Wohnraum von der Einordnung im Mietspiegel (konkretes Mietspiegelfeld) auszugehen, soweit ein solcher - wie hier - vorhanden ist. Der Bekl. hingegen ist es nicht gelungen, den zugunsten des Kl. bestehenden Anscheinsbeweis zu erschüttern, da sie nur pauschal auf einen entspannten Wohnungsmarkt hingewiesen hat. Diesem Argument steht jedoch die Feststellung des Sachverständigen entgegen, wonach die ortsübliche Vergleichsmiete im Jahr 1997 von 10,43 DM/m2 auf 10,86 DM/m2 gestiegen ist. Im übrigen hätte sie konkret unter Angabe bestimmter, zur Vermietung stehender vergleichbarer Wohnungen den zugunsten des Kl. als Mieter streitenden Anscheinsbeweis erschüttern müssen.

Man kann ja bei juristischen Streitfragen unterschiedliche Auffassungen vertreten nach dem alten Satz: "Zwei Juristen, drei Meinungen." Im Mietrecht gilt das besonders. Voraussetzung für ein Urteil eines Gerichts ist freilich, daß die Argumente pro und contra erwogen werden und daraus dann eine Lösung gefunden wird. So auch, wenn es darum geht, wann die Voraussetzungen des § 5 WiStG erfüllt sind, also der Vermieter ein geringes Angebot an vergleichbarem Wohnraum ausgenutzt hat.

In ihrem Urteil vom 24. Juli 1998 geht die 64. Kammer des Landgerichts Berlin einen anderen Weg. Sie meint lapidar nach dem Grundsatz "Das haben wir immer schon so gemacht", daß der Erlaß einer Rechtsverordnung zur Bestimmung Berlins als ein Gebiet mit gefährdeter Wohnraumversorgung ausreiche.

Das ausführlich begründete entgegenstehende Urteil der 62. Kammer des Landgerichts Berlin (GE 1998, 551) wird nicht erwähnt. Es lassen sich sicher Gründe finden, die gegen das Urteil der 62. Kammer sprechen (nach unserer Auffassung allerdings keine überzeugenden); die entgegenstehende Auffassung schlicht zu unterschlagen, überschreitet jedoch die Grenze des Zulässigen.