Bevorstehende Überschuldung aufgrund nicht kostendeckender Mieten

1. Ein Grundstück oder Gebäude war überschuldet i. S. d. § 1 Abs. 2 VermG, wenn die ihm zuzuordnenden Verbindlichkeiten den um die eingetragenen Grundpfandrechte verminderten Zeitwert der Immobilie überschritten haben und wenn diese vorhandenen Schulden nicht innerhalb zumutbarer Zeit durch den zu erwartenden Mietertrag gedeckt werden konnten. Infolge der Gleichstellung der "unmittelbar bevorstehenden" mit der "eingetretenen" Überschuldung sind bei der Gegenüberstellung von Zeitwert und Verbindlichkeiten fiktiv auch diejenigen Aufwendungen zu berücksichtigen, die im Zeitpunkt des Eigentumsverzichts für Instandsetzungsmaßnahmen zur Sicherung der bestimmungsgemäßen Nutzbarkeit der Immobilie unaufschiebbar notwendig gewesen wären.

2. Im Regelfall kann von der bevorstehenden Überschuldung eines Grundstücks auf deren Verursachung durch nicht kostendeckende Mieterträge geschlossen werden.

(Leitsätze der Entscheidung entnommen)

Die Kl. wendet sich gegen den Bescheid der beklagten Stadt Leipzig vom 28.1.1999 in der Gestalt des Widerspruchsbescheids des Sächsischen Landesamts zur Regelung offener Vermögensfragen vom 4.10.2001, mit dem festgestellt wird, dass die Beigeladene hinsichtlich des Grundstücks K.-F.-Straße in L. Berechtigte nach dem Vermögensgesetz ist und ihr wegen der investiven Veräußerung des Grundstücks ein Anspruch auf Erlösauskehr zusteht. Das 0,033 ha große, mit einem viergeschossigen Mietwohnhaus mit acht Wohneinheiten bebaute Grundstück, Flurstück Nr. 1 war im Grundbuch von L. auf Blatt 2 (früher: Blatt 1 des Grundbuchs von L.‑L.) eingetragen. Eigentümerin des Grundstücks war seit dem 24.3.1932 A. E. G. Nach Genehmigung durch den Rat der Stadt Leipzig am 10.7.1974 verzichtete diese mit notariell beglaubigter Erklärung vom 23.7.1974 gemäß § 928 Abs. 2 BGB auf das Eigentum an dem Grundstück. Daraufhin wurde am 13.8.1974 das Eigentum des Volkes im Grundbuch eingetragen und der VEB Gebäudewirtschaft Leipzig gemäß Rechtsträgernachweis vom 25.7.1974 zum Rechtsträger des Grundstücks bestellt. Am 19.3.1997 wurde die Kl. gemäß § 3 Abs. 1 Vermögenszuordnungsgesetz - VZOG - als Eigentümerin des Grundstücks im Grundbuch eingetragen.

Der Einheitswert des Grundstücks, das im Zeitpunkt des Eigentumsverzichts unbelastet war, betrug 19.500 Mark/DDR (im Folgenden: M).

Nach einer undatierten Aufwands- und Ertragsrechnung für das Jahr 1973 betrugen die Mieteinnahmen 3.346,68 M und die Ausgaben einschließlich Abschreibungen 2.160,36 M. In einem am 5.2.1974 beim Rat der Stadt Leipzig eingegangenen Formularschreiben gab die Alteigentümerin an, dass im Aufgang zum Boden des Treppenhauses Reparaturen erforderlich seien, und bezifferte die Kosten mit 100 M bis 200 M. Der Rat der Stadt Leipzig, Abteilung Finanzen, Referat Staatliches Eigentum, bezeichnete in einem Schreiben vom 14.2.1974 den baulichen Zustand des Mietwohngebäudes mit "gut", die Restnutzungsdauer mit "ca. 70 Jahre" und Reparaturen im Treppenhaus und im Aufgang zum Boden als erforderlich. In einem Formularschreiben vom 16.4.1974 gab der VEB Gebäudewirtschaft Leipzig die Kosten für die Instandsetzung von Dach, Fassade, Keller, Treppenhaus und Wohneinheiten mit 50.000 M und die Restnutzungsdauer mit "ca. 40 Jahre" an. Ausweislich einer bei der Altakte befindlichen Stellungnahme der Abteilung Finanzen beim Rat der Stadt Leipzig zum Antrag auf Eigentumsverzicht vom 6.5.1974 war der bauliche Zustand des Mietwohngebäudes "dem Alter entsprechend gut" und "kleinere Reparaturen an Dach, Fassade und Treppenhaus" erforderlich. Die Eigentümerin sei aus Alters- und Gesundheitsgründen zu einer ordnungsgemäßen Grundstücksverwaltung nicht mehr in der Lage, weshalb dem Antrag auf Eigentumsverzicht stattgegeben werden solle.

Nach einer von der Kl. vorgelegten Mieteraufstellung beliefen sich die monatlichen Mieteinnahmen im Verzichtszeitpunkt auf 287,52 M.

A. E. G. verstarb am 7.5.1983; ihre Erbin bzw. Erbeserbin ist die Beigeladene. Diese meldete im Jahr 1990 einen Rückübertragungsanspruch auf das Grundstück K.-F.-Straße in L. an. Sie reichte Gutachten des Dipl.‑Ing. C. I. vom 19.2.1997 und des Dipl.‑Ing. G. H. vom 6.7.1998 zu den Verwaltungsvorgängen. Diese enthalten ferner unter anderem ein Kurzprojekt mit Grobkostenschätzung vom 24.2.1984 betreffend den Mietbereich im 3. Obergeschoss links, einen holzschutztechnischen Untersuchungsbericht vom 29.11.1990 betreffend den Mietbereich im 2. Obergeschoss links, einen bau- und holzschutztechnischen Untersuchungsbericht des Bauingenieur H. L. vom 5.3.1991 sowie ein Schreiben des Leiters der Staatlichen Bauaufsicht der Stadt Leipzig vom 17.1.1990 über eine Ortsbesichtigung am 19.12.1989 im Mietbereich im 3. Obergeschoss links. Bei den Verwaltungsvorgängen befindet sich zudem ein Wertermittlungsgutachten des Dipl.‑Ing. R. S. vom 25.11.1996. Mit Schreiben vom 15.10.1998 legte die Kl. eine Aufstellung über Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen bis zum 30.6.1990 vor.

Mit notariellen Urkunden vom 20.12.1996 und 20.1.1997 veräußerte die Kl. das Grundstück auf der Grundlage des Investitionsvorrangbescheids der Bekl. vom 14.1.1997 zu dem von dem Dipl.-Ing. S. ermittelten Verkehrswert i. H. v. 215.000 DM. Das Mietwohngebäude auf dem Grundstück wurde inzwischen vollständig saniert und modernisiert.

Mit Bescheid vom 28.1.1999 stellte die Bekl. fest, dass die Beigeladene Berechtigte im Sinne des Vermögensgesetzes ist und ihr nach der investiven Veräußerung des Grundstücks ein Anspruch auf Erlösauskehr nach § 16 Abs. 1 Investitionsvorranggesetz - InVorG - zusteht. Zugunsten des Entschädigungsfonds wurde eine Wertausgleichsforderung i. H. v. 599,87 DM festgesetzt. Zur Begründung wurde ausgeführt, dass, ausgehend von dem Gutachten des Sachverständigen H. vom 6.7.1998, die Überschuldung des Grundstücks im Verzichtszeitpunkt i. S. v. § 1 Abs. 2 Vermögensgesetz - VermG - unmittelbar bevorgestanden habe. Den von der Kl. gegen diesen Bescheid am 18.2.1999 erhobenen Widerspruch wies das Sächsische Landesamt zur Regelung offener Vermögensfragen mit Widerspruchsbescheid vom 4.10.2001 im Wesentlichen aus den Gründen des Ausgangsbescheids zurück. Der Widerspruchsbescheid wurde der Kl. am 8.10.2001 zugestellt.

Am 6.11.2001 hat die Kl. Klage zum Verwaltungsgericht Leipzig erhoben (Az. 1 K 1863/01). Mit Urteil vom 26.4.2006 hat die Kammer den Bescheid der Bekl. vom 28.1.1999 und den Widerspruchsbescheid des Sächsischen Landesamts zur Regelung offener Vermögensfragen vom 4.10.2001 aufgehoben und die Revision nicht zugelassen. Auf die von der Beigeladenen eingelegte Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Revision hat das Bundesverwaltungsgericht das Urteil mit Beschluss vom 10.10.2006 (Az. 7 B 66.06) aufgehoben und die Sache zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung an das Verwaltungsgericht Leipzig zurückverwiesen.

Zur Begründung ihrer Klage macht die Kl. im Wesentlichen geltend, dass das Gutachten des Sachverständigen H. unbrauchbar sei. Konkrete Feststellungen zum Instandsetzungsaufwand im Verzichtszeitpunkt anhand des bestehenden Gebäudezustands könnten, was auch der Sachverständige einräume, wegen der inzwischen erfolgten Sanierung nicht mehr getroffen werden. Darüber hinaus liege der Eigentumsverzicht schon über 20 Jahre zurück, so dass der damalige Gebäudezustand auch ohne Sanierung nicht mehr verlässlich rekonstruiert werden könne. Eine Überschuldungslage im Verzichtszeitpunkt sei somit nicht nachgewiesen. (...)

In der mündlichen Verhandlung am 26.4.2006 hat die Kammer den sachverständigen Zeugen Dipl.-Ing. H., in der mündlichen Verhandlung am 17.1.2007 den sachverständigen Zeugen Dipl.-Ing. I. und in der mündlichen Verhandlung am 23.5.2007 die Zeugen M., L. und Sch. vernommen. (...) Mit Beschluss vom 23.5.2007 hat die Kammer Beweis erhoben über die Höhe des Zeitwerts und des unaufschiebbar notwendigen Instandsetzungsbedarfs des Grundstücks K.-F.-Straße - im Verzichtszeitpunkt 1974 durch Einholung eines Gutachtens der Sachverständigen Dipl.-Ök. G.-K.

In der mündlichen Verhandlung am 16.7.2008 hat die Kammer die Sachverständige G. K. zu ihrem Gutachten vom 15.3.2008 angehört und die Dipl.-Ing. Sch. zu ihrer im Auftrag der Kl. erstellten gutachterlichen Stellungnahme vom 11.7.2008 zum Gutachten der Sachverständigen G. K. als sachverständige Zeugin vernommen. (...)

Die Klage hat keinen Erfolg.

Die Klage ist zulässig.

Die Kl. ist insbesondere klagebefugt (vgl. § 42 Abs. 2 Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO -). Denn sie war bis zur investiven Veräußerung des Grundstücks K. F.-Straße in L. dessen Eigentümerin. (wird ausgeführt)

Die Beigeladene kann auch nicht mit dem Einwand gehört werden, bei dem vorliegenden Klageverfahren handle es sich um einen unzulässigen In-Sich-Prozess. Zwar befinden sich sämtliche Geschäftsanteile der Kl., einer Kapitalgesellschaft, unmittelbar in der Hand einer Gebietskörperschaft, nämlich der Stadt Leipzig. Unbeschadet dessen steht die Kl. als juristische Person des Privatrechts der Stadt Leipzig im Rechtsverkehr aber selbständig gegenüber. Von daher kann der vorliegende Prozess nicht mit behördlichen Mitteln beigelegt werden, weil es der Stadt Leipzig auch als alleiniger Gesellschafterin der Kl. verwehrt ist, direkten Einfluss auf deren Geschäftsführung zu nehmen. Zudem ist die Kl. keine Behörde i. S. v. § 1 Abs. 4 Verwaltungsverfahrensgesetz - VwVfG -, denn sie nimmt keine Aufgaben der öffentlichen Verwaltung wahr und verfügt auch sonst über keinerlei öffentlich-rechtliche Befugnisse. Von daher erweist sich die von der Kl. erhobene Klage auch nicht als rechtsmissbräuchlich.

Die Klage ist jedoch unbegründet.

Die Beigeladene hat als Berechtigte gemäß § 16 Abs. 1 InVorG i. V. m. §§ 3 Abs. 1 Satz 1, 2 Abs. 1 Satz 1 und § 1 Abs. 2 VermG einen Anspruch auf Feststellung ihrer Berechtigung nach dem Vermögensgesetz und auf Auskehr des Veräußerungserlöses. Dieser Anspruch ist an die Stelle des ursprünglichen Anspruchs auf Rückübertragung des Eigentums an dem Grundstück K.-F.- Straße in L. getreten, nachdem die Kl. das Grundstück investiv veräußert hat. Der die Berechtigung der Beigeladenen und ihren Anspruch auf Erlösauskehr feststellende Bescheid der Bekl. vom 28.1.1999 und der Widerspruchsbescheid des Sächsischen Landesamts zur Regelung offener Vermögensfragen vom 4.10.2001 sind rechtmäßig und verletzen die Kl. daher nicht in ihren Rechten (vgl. § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

Der Eigentumsverzicht der Rechtsvorgängerin der Beigeladenen im Jahr 1974 erfüllt den Schädigungstatbestand des § 1 Abs. 2 VermG. Die Vorschrift kommt zur Anwendung, wenn für das bebaute Grundstück oder das Gebäude in dem Zeitraum vor dem Eigentumsverlust nicht kostendeckende Mieten erzielt wurden, diese Kostenunterdeckung die - bereits eingetretene oder unmittelbar bevorstehende - Überschuldung des Grundstücks verursacht hat und die Überschuldung wesentliche Ursache für die Übernahme des Grundstücks in Volkseigentum aufgrund einer der in § 1 Abs. 2 VermG genannten Vorgänge war. Das Gesetz begründet somit einen Anspruch auf Rückübertragung, wenn sich die infolge der Eigentums- und Mietenpolitik der DDR latent vorhandene Gefahr der Überschuldung von Mietwohnhäusern zu einer konkreten ökonomischen Zwangslage verdichtet hatte, die ein weiteres Festhalten an dem Eigentum wirtschaftlich sinnlos erscheinen ließ, so dass der Eigentümer als Ausweg aus dieser Zwangslage den Eigentumsverzicht, die Schenkung oder die Erbausschlagung gewählt hat (vgl. BVerwG, Urt. v. 24.6.1993 - BVerwG 7 C 27.32 -, ZOV 1993, 424, 425 = E 94, 16, 19; Urt. v. 16.3.1995 - BVerwG 7 C 39.93 -, ZOV 1995, 295 ff. = E 98, 87, 89, 90, seither ständige Rechtsprechung). Entgegen der Auffassung der Kl. liegen diese Voraussetzungen hier vor.

1. Bezogen auf den Verzichtszeitpunkt im Jahr 1974 stand die Überschuldung des streitbefangenen Grundstücks unmittelbar bevor. Ein Grundstück oder Gebäude war überschuldet, wenn die ihm zuzuordnenden Verbindlichkeiten den um die eingetragenen Grundpfandrechte verminderten Zeitwert der Immobilie überschritten haben und wenn diese vorhandenen Schulden nicht innerhalb zumutbarer Zeit durch den zu erwartenden Mietertrag gedeckt werden konnten. Infolge der Gleichstellung der "unmittelbar bevorstehenden" mit der "eingetretenen" Überschuldung sind bei der Gegenüberstellung von Zeitwert und Verbindlichkeiten fiktiv auch diejenigen Aufwendungen zu berücksichtigen, die im Zeitpunkt des Eigentumsverzichts für Instandsetzungsmaßnahmen zur Sicherung der bestimmungsgemäßen Nutzbarkeit der Immobilie unaufschiebbar notwendig gewesen wären. Für die Bestimmung des maßgeblichen Grundstückswerts ist entweder die konkrete Beleihungsgrenze oder eine anhand der in der DDR geltenden Bewertungsvorschriften - hier: der Bewertungsrichtlinie vom 4.5.1960 - RL 60 - (abgedruckt in: RWS‑Dokumentation 7, Band I, Nr. 3.18.3), die zum Entschädigungsgesetz vom 25.4.1960 (GBl. I, S. 257 ff.) erlassen worden war - vorzunehmende Berechnung des Mittels von Sach- und Ertragswert maßgeblich, wobei der Sachwert die Obergrenze bildet.

Nach dem Gutachten der Sachverständigen G.-K. lag der so ermittelte Zeitwert des streitbefangenen Grundstücks im Verzichtszeitpunkt 1974 bei 10.500 M. (wird ausgeführt)

Entgegen der Auffassung der Kl. lag die Restnutzungsdauer des Mietwohngebäudes auf dem streitbefangenen Grundstück im Verzichtszeitpunkt 1974 nicht bei 24 Jahren, sondern, wie von der Sachverständigen G.-K. angenommen, bei noch vier Jahren. Denn die normative Nutzungsdauer des Gebäudes betrug nicht 100 Jahre, sondern 80 Jahre. Ausweislich der auf die in den Verwaltungs- und Bauakten enthaltenen Unterlagen, insbesondere die Untersuchungsberichte vom 29.11.1990 und 5.3.1991 sowie das Wertermittlungsgutachten des Dipl.-Ing. S. vom 25.11.1996, gestützten Baubeschreibung der Sachverständigen in ihrem Gutachten vom 15.3.2008 handelt es sich bei dem Wohngebäude um einen voll unterkellerten viergeschossigen Mauerwerksbau in Ziegelbauweise mit Holzbalkendecken und einer als preußisches Kappengewölbe ausgebildeten Massivdecke über dem Keller. Für derartige Gebäude beträgt die normative Nutzungsdauer, so die Sachverständige, 80 Jahre. Die Preisverfügung Nr. 3/87 vom 30.4.1987 (abgedruckt in: Schriftenreihe des BARoV, Heft 1, S. 161 ff.) sah in Abschnitt V Nr. 1.1.2 für Gebäude in Ziegelbauweise mit einer stärkeren Umfassung, in Gas- oder Holzbetonbauweise mit einer entsprechenden Wärmedämmung und mit Holzbalkendecken und massiver Kellerdecke eine normative Nutzungsdauer von bis zu 80 Jahren vor. Dasselbe galt nach den "Arbeitsgrundlagen für Wertermittlungen im Grundstücksverkehr", herausgegeben von der Kammer der Technik, Fachverband Bauwesen, Fachunterausschuss Wertermittlung, 3. Auflage 1972. Dort wird die wirtschaftliche Nutzungsdauer eines massiven gut gebauten Hauses im Höchstfall mit 80 Jahren bemessen (S. 55); dies gilt ausdrücklich für in Ziegelbauweise mit Holzbalkendecken und massiver Kellerdecke sowie - wie hier - einer Dachkonstruktion aus Holz errichtete Gebäude (S. 74). Eine normative Nutzungsdauer von bis zu 100 Jahren wird dagegen nur für Wohngebäude in Ziegel- und Betonbauweise mit massiven Decken in allen Geschossen angenommen. Um ein solches Gebäude handelt es sich, wie dargelegt, vorliegend aber nicht. Dies stellt letztlich auch die Kl. nicht in Abrede. Soweit die Kl. meint, die Restnutzungsdauer des Mietwohngebäudes sei, selbst wenn von einer normativen Nutzungsdauer von 80 Jahren und einer Restnutzungsdauer im Verzichtszeitpunkt von vier Jahren auszugehen wäre, jedenfalls auf zehn, mindestens aber auf fünf Jahre zu verlängern, vermag die Kammer diese Auffassung nicht zu teilen. Auch die Sachverständige G.-K. hat sich in ihrem Gutachten mit dieser Frage auseinandergesetzt und ausgeführt, dass es in Fällen, in denen die normative Nutzungsdauer eines Gebäudes bereits erreicht war oder dies - wie hier - kurz bevorstand, üblich war, die Restnutzungsdauer in Abhängigkeit vom baulichen Zustand gegebenenfalls zu verlängern. Insoweit verweist die Sachverständige auf die Festlegungen des Rats des Bezirks Leipzig vom 21.5.1985 zur Anwendung der Preisverfügung Nr. 3/82 betreffend die Anwendung des geltenden Preisrechts bei der Bewertung von unbebauten und bebauten Grundstücken vom 9.12.1982 im Bezirk Leipzig. Abgesehen davon, dass die Festlegungen ausdrücklich nur für die Bewertung von Zwei- bis Vierfamilienhäusern galten, mithin nicht für Mehrfamilienhäuser mit - wie hier - acht Wohneinheiten, war danach eine Verlängerung der Restnutzungsdauer nur zulässig, wenn sich das Bauwerk in einem technisch guten Zustand befand und seine wirtschaftliche Nutzungsmöglichkeit dies rechtfertigte. Eine Verlängerung der Restnutzungsdauer erfolgte, so

is Vierfamilienhäusern galten, mithin nicht für Mehrfamilienhäuser mit - wie hier - acht Wohneinheiten, war danach eine Verlängerung der Restnutzungsdauer nur zulässig, wenn sich das Bauwerk in einem technisch guten Zustand befand und seine wirtschaftliche Nutzungsmöglichkeit dies rechtfertigte. Eine Verlängerung der Restnutzungsdauer erfolgte, so die Sachverständige G.-K. weiter, dagegen grundsätzlich nicht, wenn sich das Gebäude in einem schlechten Bauzustand befand. Davon ist die Sachverständige für den Verzichtszeitpunkt 1974 hier deshalb ausgegangen, weil das Mietwohngebäude auf dem streitbefangenen Grundstück seinerzeit unsaniert war und keine laufende Instandhaltung erfahren hat. (wird ausgeführt)

Eine Verlängerung der Restnutzungsdauer lässt sich schließlich nicht aus den in der Altakte enthaltenen Schreiben der Rechtsvorgängerin der Beigeladenen und der staatlichen Stellen herleiten. Danach, so die Rechtsvorgängerin der Beigeladenen in einem am 5.2.1974 beim Rat der Stadt Leipzig eingegangenen Formularschreiben, betrugen die Kosten für notwendige Reparaturen im Aufgang zum Boden ca. 100 M bis 200 M, wurde die Restnutzungsdauer in Schreiben des Rats der Stadt Leipzig vom 14.2.1974 mit "ca. 70 Jahre" und des VEB Gebäudewirtschaft Leipzig vom 16.4.1974 mit "ca. 40 Jahre" angegeben und der bauliche Zustand des Mietwohngebäudes in den Schreiben des Rats der Stadt Leipzig vom 14.2.1974 und 6.5.1974 mit "gut" bezeichnet. Insoweit hat die Sachverständige G.-K. in der mündlichen Verhandlung ausgeführt, dass es seinerzeit untunlich war, auf das Vorhandensein größerer Gebäudeschäden hinzuweisen, weil ansonsten die Gefahr bestanden hätte, dass dem Verzichtsantrag nicht entsprochen worden wäre. Diese Einschätzung deckt sich mit den langjährigen Erfahrungen der Kammer in vergleichbaren Fällen, in denen die tatsächlichen Motive für den Eigentumsverzicht - der aus den Mieteinnahmen nicht finanzierbare Reparatur- und Instandsetzungsbedarf am Gebäude und die daraus resultierende ökonomische Zwangslage des Eigentümers - regelmäßig ebenfalls nicht aufgedeckt wurden. Unter diesen Umständen kommt der in den Altunterlagen vermerkten angeblichen Restnutzungsdauer von 70 bzw. 40 Jahren keine rechtserhebliche Bedeutung zu. Ist nach alledem die Restnutzungsdauer des vorliegend in Rede stehenden Mietwohngebäudes im Jahr 1974 nicht zu verlängern, bleibt es bei dem von der Sachverständigen G.-K. errechneten und im Rahmen des Schädigungstatbestands nach § 1 Abs. 2 VermG maßgeblichen Zeitwert i. H. v. 10.500 M. (...)

Die dem Zeitwert gegenüberzustellenden übrigen dem Grundstück zuzuordnenden Verbindlichkeiten müssen ausgehend von der Zielrichtung des Gesetzes zeitlich und sachlich auf solche Verbindlichkeiten beschränkt werden, die bereits eingegangen waren oder sich aufgrund eines feststehenden Sachverhalts konkret abzeichneten (vgl. BVerwG, Urt. v. 16.3.1995, a. a. O.). Zu den konkret sich abzeichnenden und deshalb berücksichtigungsfähigen Verbindlichkeiten gehören insbesondere die Kosten der zum Zeitpunkt des Eigentumsverzichts anstehenden Instandsetzungsarbeiten. Es sollen diejenigen Verbindlichkeiten berücksichtigt werden, die nach Grund und Höhe bereits unabweisbar feststanden, auch wenn sie noch nicht eingegangen worden waren. Ein geltend gemachter Finanzierungsbedarf für Instandsetzungsarbeiten ist in diesem Sinne unabweisbar, wenn dadurch Maßnahmen bezahlt werden sollten, die zum Erhalt der bestimmungsgemäßen Nutzbarkeit des Hauses unaufschiebbar notwendig waren. Allerdings dürfen die hieran zu stellenden Anforderungen nicht überspannt werden. Ziel musste es sein, die Nutzbarkeit zu erhalten; nicht erforderlich war es, dass bei Nichtausführung der Maßnahmen unmittelbar die Unbewohnbarkeit gedroht hätte. Notwendig sind Maßnahmen schon dann, wenn in absehbarer Zeit die bestimmungsgemäße Nutzbarkeit des Hauses gefährdet oder ein weitaus größerer Sachschaden als Folge der unterbliebenen Reparaturen zu erwarten gewesen wäre. Dabei genügt der schlechte Allgemeinzustand eines Gebäudes und seiner Einrichtungen nicht, um Reparaturen i. S. d. § 1 Abs. 2 VermG als unmittelbar notwendig ansehen zu können. Die Vorschrift will nicht den Regelfall des Unterhaltungs- und Instandsetzungsbedarfs erfassen, der gemessen am Standard der alten Bundesrepublik aufgrund des schlechten Bauzustands älterer Mietwohnhäuser in der DDR allgemein vorhanden war. Für die Beurteilung der sachlichen Notwendigkeit von Instandsetzungsmaßnahmen ist die Sicht eines verständigen Hauseigentümers ausschlaggebend (vgl. BVerwG, Urt. v. 16.3.1995, a. a. O.).

In Anwendung dieser Grundsätze beziffert die Sachverständige G.-K. den notwendigen Instandsetzungsaufwand für das Mietwohngebäude auf dem Grundstück K.-F.-Straße zum Verzichtszeitpunkt 1974 auf der Preisbasis 1966 auf mindestens 29.500 M. (wird ausgeführt)

Aufgrund der Rekonstruktion und Sanierung des Mietwohngebäudes auf dem streitbefangenen Grundstück lassen sich aus dem jetzigen Gebäudezustand keine Aussagen mehr über den Gebäudezustand im Verzichtszeitpunkt 1974 treffen. Davon geht auch die Sachverständige aus; sie hat deshalb keine Ortsbesichtigung durchgeführt. Auch in der von der Sachverständigen eingesehenen Bauakte befinden sich keine Unterlagen, die Aufschluss über den seinerzeitigen Bauzustand des Mietwohngebäudes hätten geben können. Aussagen aus der Zeit der Eigentumsaufgabe liegen, so die Sachverständige in ihrem Gutachten weiter, nur in geringem Umfang vor. Nach dem in der Altakte enthaltenen Schreiben des VEB Gebäudewirtschaft Leipzig vom 16.4.1974 waren seinerzeit Reparaturen an Dach, Fassade, Keller, Treppenhaus und in den Wohnungen notwendig. Die hierfür erforderlichen Kosten wurden mit 50.000 M angegeben. Im Kurzprojekt vom 24.2.1984 für die Wohnung im 3. Obergeschoss links werden die Schäden und Mängel sowohl am Gebäude als auch in der Wohnung im Einzelnen aufgeführt und beschrieben und die für ihre Beseitigung erforderlichen Kosten in einer Grobkostenschätzung mit 14.400 M angegeben. Dem sowie der Aussage des Dipl.-Ing. S. in seinem Gutachten vom 25.11.1996, der den Zustand des Gebäudes, wenn auch über 20 Jahre nach dem Eigentumsverzicht, als "übernatürlich" verschlissen beschreibt und feststellt, dass eine Vielzahl von Baumängeln vorhanden und Reparaturen unterlassen worden seien, entnimmt die Sachverständige, wie vorstehend bereits dargelegt, dass sich das Mietwohngebäude im Verzichtszeitpunkt in einem schlechten Erhaltungszustand befand. Diese sich mit einer Vielzahl vergleichbarer und bei der Kammer anhängig gewesener Verfahren deckende Erfahrungstatsache liegt der Regelung des vorliegend einschlägigen Schädigungstatbestands des § 1 Abs. 2 VermG zugrunde: Die Vorschrift setzt Nr. 4 der Gemeinsamen Erklärung vom 15.6.1990 um und fordert die Rückgabe der Hausgrundstücke, die aufgrund ökonomischen Zwangs als Folge staatlich administrierter Niedrigstmieten in Volkseigentum übernommen wurden (vgl. BT-Drs. 12/2480, S. 38, abgedruckt in: Grundeigentum und Investitionen in den neuen Bundesländern, 1. Aufl., S. 30). Die Niedrigstmieten führten gewöhnlich dazu, dass sich die Gebäude wegen der infolgedessen unterbliebenen größeren Instandsetzungsmaßnahmen in einem schlechten baulichen Zustand befanden (vgl. BVerwG, Urt. v. 24.6.1993, a. a. O.). Bezogen auf das Mietwohngebäude auf dem streitbefangenen Grundstück wird dies durch die Feststellungen der Sachverständigen G.-K. zu Art und Umfang der im Verzichtszeitpunkt 1974 notwendigen Instandsetzungsarbeiten, soweit ihnen die Kammer folgt, sowohl in ihrem Gutachten als auch bei ihrer Anhörung in der mündlichen Verhandlung belegt. Danach waren die vertikalen und horizontalen Sperrschichten im Außenmauerwerk des Gebäudes defekt und mussten erneuert werden. Die in das Mauerwerk zum Schutz gegen von unten oder seitlich eindringende Feuchtigkeit eingebauten Sperrschichten sind, so die Sachverständige, in der Regel nach etwa 30 bis 50 Jahren aufgrund chemischer Prozesse verrottet. Dadurch dringen am Gebäude abgelaufenes Regenwasser und aus dem Erdreich aufsteigende Feuchtigkeit ständig in das Sockel- und Kellermauerwerk ein und führen zu Putzschäden. (...) Es begegnet keinen rechtlichen Bedenken, wenn die Sachverständige G.-K. die Instandsetzung der horizontalen und vertikalen Sperrschichten im Verzichtszeitpunkt als erforderlich

h dringen am Gebäude abgelaufenes Regenwasser und aus dem Erdreich aufsteigende Feuchtigkeit ständig in das Sockel- und Kellermauerwerk ein und führen zu Putzschäden. (...) Es begegnet keinen rechtlichen Bedenken, wenn die Sachverständige G.-K. die Instandsetzung der horizontalen und vertikalen Sperrschichten im Verzichtszeitpunkt als erforderlich ansieht. Hierfür sowie für Abbruch-, Mauer- (Einsetz- und Stemmarbeiten) und Putzarbeiten wären Kosten i. H. v. insgesamt 3.553,94 M angefallen. (...)

Im Sinne von § 1 Abs. 2 VermG unabweisbar erforderlich waren auch die von der Sachverständigen G.-K. angenommenen Kosten für die teilweise Instandsetzung der Außenfassade und der gesamten Dachentwässerung. Dabei hat die Sachverständige einen Instandsetzungsbedarf für den straßen- wie den hofseitigen Sockel- und Erdgeschossbereich angenommen. Dort war der Außenputz, wie bereits ausgeführt, nach den Feststellungen des Zeugen L. im Untersuchungsbericht vom 5.3.1991 infolge jahrelanger Nässeeinwirkungen durch die defekte Dachentwässerung stark schadhaft, teilweise abgefallen und die Mauerwerksfugen ausgewaschen. Die Putzschäden sowohl im straßen- als auch im hofseitigen Sockel- und Erdgeschossbereich waren, ebenso wie die Schäden an den vertikalen und horizontalen Sperren, bereits 1974 vorhanden. Beide hatten ihre Ursache nach dem Untersuchungsbericht vom 5.3.1991 in der defekten Dachentwässerung. (...) Nach der Berechnung der Sachverständigen G.-K. betrugen die Kosten für die Instandsetzung des Außenputzes im Sockel- und Erdgeschossbereich insgesamt 2.895,68 M und für die Erneuerung der Dachentwässerung insgesamt 1.541,74 M.

Von den Fenstern mussten im Verzichtszeitpunkt 1974, so die Sachverständige G.-K. in ihrem Gutachten vom 15.3.2008, 20 Fenster ersetzt und die restlichen 27 Fenster ausgebessert und repariert werden. Zu ersetzen waren die Fenster, die noch zu DDR‑Zeiten, also vor 1989 neu eingebaut wurden. Dies waren gemäß dem Untersuchungsbericht des Zeugen L. vom 5.3.1991 sämtliche Wohnungsfenster der Hofseite und an der Straßenseite die Fenster der Wohnungen im 1. und 3. Obergeschoss rechts. (...) Die Kosten für den Ersatz von 20 (statt richtig: 22) Fenstern und die Ausbesserung und Reparatur von 27 (statt richtig: 25) Fenstern belaufen sich nach der Berechnung der Sachverständigen G.-K. auf insgesamt 3.859,25 M.

Im Jahr 1974 musste auch der Treppenhauskopf instand gesetzt werden. (wird ausgeführt)

Schließlich waren, wovon auch die sachverständige Zeugin Sch. ausgeht, mindestens zwei Kohleöfen zu ersetzen. Ausweislich des Kurzprojekts vom 24.2.1984 wurden in der Wohnung im 3. Obergeschoss links zwei neue Öfen eingebaut. Diese Notwendigkeit bestand bereits im Zeitpunkt des Eigentumsverzichts 1974, weil die Öfen in dem Mietwohngebäude schon 1948 ihre technische Lebensdauer erreicht hatten. Eine wesentlich darüber hinausgehende Nutzung hat, so die Sachverständige G.-K., zur Folge, dass die Öfen sich durch Verbrennungsrückstände zusetzen, was ihre Heizleistung erheblich mindert, und letztlich zu weiteren Schäden bis hin zur Unbenutzbarkeit der Öfen führt. Zur Nutz- und Vermietbarkeit einer Wohnung gehörte aber auch seinerzeit die Möglichkeit, sie im Rahmen des DDR-Üblichen zu beheizen. Die Kosten für den Ersatz von zwei Öfen hat die Sachverständige G.-K. mit 635,15 M angegeben.

Ferner bedurften die Steigleitung und die elektrische Anlage in der Wohnung im 3. Obergeschoss links einer Neuinstallation. Die technische Lebensdauer der gesamten Elektroinstallation war bereits 1963 erreicht. Hinzu kommt, dass ab Ende der 1960er Jahre und in den 1970er Jahren durch die zunehmende Ausstattung der Haushalte mit Elektrogeräten, wie Waschmaschinen, Kühlschränken und Fernsehgeräten, die vorhandene Elektroinstallation nicht mehr den aktuellen Schutzbestimmungen genügte. Diese war nicht auf eine erhöhte Stromabnahme ausgelegt, so dass häufig Sicherungen durchbrannten und Kabelbrände entstanden. (...) Angesichts der überzeugenden Ausführungen der Sachverständigen G.-K. hat die Kammer keinen Zweifel daran, dass es sich bei den die elektrischen Anlagen betreffenden Instandsetzungsmaßnahmen in dem von der Sachverständigen beschriebenen Umfang um solche Maßnahmen handelt, die zum Erhalt der Gebrauchsfähigkeit und Vermietbarkeit des Mietwohngebäudes zwingend erforderlich waren (vgl. BVerwG, Beschl. v. 27.6.2005, Az. 7 B 31.05). Die diesbezüglichen Kosten belaufen sich auf 2.060,65 M. (...)

Bei den von der Sachverständigen G.-K. angesetzten Instandsetzungsmaßnahmen für die vollständige Erneuerung der vertikalen und horizontalen Sperren im Keller- und Erdgeschoss, die teilweise Instandsetzung des Außenputzes, die Instandsetzung und Erneuerung sämtlicher Fenster, die Erneuerung der gesamten Dachentwässerung, die teilweise Erneuerung der elektrischen Anlage, den Einbau von zwei Öfen sowie die Instandsetzung des Treppenhauskopfes handelt es sich - wie dargelegt - insgesamt nur um solche Maßnahmen, die im Verzichtszeitpunkt 1974 zur Erhaltung der Bewohnbarkeit des Mietwohngebäudes auf dem streitbefangenen Grundstück i. S. v. § 1 Abs. 2 VermG unabweisbar erforderlich waren. Hierauf hat die Sachverständige in ihrem Gutachten vom 15.3.2008 ausdrücklich hingewiesen und ausgeführt, dass nur der Bedarf an Instandsetzungsmaßnahmen ermittelt wurde, bei dem der Eigentümer davon ausgehen musste, dass er notwendig war, um ansonsten möglicherweise entstehende größere Schäden zu verhindern. Insoweit macht sich die Kammer die schriftlichen und mündlichen Ausführungen der Sachverständigen in vollem Umfang zu eigen. Sie sind in sich schlüssig und widerspruchsfrei und betreffen nur solche Maßnahmen, die aufgrund der seinerzeitigen technischen Voraussetzungen und der Wirtschaftslage auch tatsächlich umsetzbar waren. (...)

Der Sache nach beantragt die Kl. die Einholung weiterer Sachverständigengutachten zu den in den Beweisanträgen behaupteten Tatsachen. Sowohl Art, Umfang und Höhe des Instandsetzungsbedarfs für das Mietwohngebäude auf dem streitbefangenen Grundstück im Verzichtszeitpunkt 1974 als auch die Berechnung des Zeitwerts sind Gegenstand des Gutachtens der vom Gericht bestellten Sachverständigen G.-K. vom 15.3.2008. Die Einholung eines weiteren sogenannten Obergutachtens steht gemäß § 98 VwGO, §§ 404 Abs. 1, 412 ZPO entsprechend grundsätzlich im Ermessen des Gerichts. Sie ist nur dann geboten, wenn das Gutachten Mängel aufweist, die es zur Sachverhaltsfeststellung als ungeeignet, zumindest aber als nicht ausreichend tragfähig erscheinen lässt (vgl. Schoch/Schmidt-Aßmann/Pietzner, VwGO, Rn. 175 zu § 98; Kopp/Schenke, VwGO, 14. Aufl., Rn. 10 zu § 108). Dies ist vorliegend nicht der Fall. (...)

Geklärt ist durch das Gutachten der Sachverständigen G.-K. ferner die von der Kl. aufgeworfene Frage, ob und gegebenenfalls wie lange die Restnutzungsdauer des Mietwohngebäudes zu verlängern ist. Wie dargelegt, hält die Kammer die diesbezüglichen Ausführungen der Sachverständigen für in jeder Hinsicht tragfähig und überzeugend. Der Vernehmung der von der Kl. insoweit benannten Zeugen bedarf es daher nicht. Eine, wie die Kl. meint, werterhöhende Berücksichtigung des Abgeltungsbetrags scheidet vorliegend aus Rechtsgründen aus. Die Kammer hat den im Rahmen des Überschuldungstatbestands des § 1 Abs. 2 VermG maßgeblichen Zeitwert im Einklang mit der ständigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts auf der Grundlage der Bewertungsrichtlinie vom 4.5.1960 bestimmt und nicht den Einheitswert zugrunde gelegt. Nur dann hätte sich die Frage gestellt, ob bei der Prüfung der Überschuldung der Hauszinssteuerabgeltungsbetrag dem Einheitswert hinzuzurechnen ist (vgl. BVerwG, Beschl. v. 8.10.1999, Buchholz 428 § 1 Abs. 2 VermG Nr. 3). Die Einholung einer Auskunft der Sparkasse Leipzig zur seinerzeitigen Beleihungspraxis in Bezug auf die Berücksichtigung des Abgeltungsbetrags kann daher ebenfalls unterbleiben. Schließlich hat die Sachverständige G.-K., anders als die Kl. meint, für die Beurteilung der Notwendigkeit der Instandsetzung einzelner Gebäudeteile und Gewerke nicht lediglich auf den Ablauf von deren technischen Lebensdauer im Verzichtszeitpunkt abgestellt, sondern sich in erster Linie und ausschlaggebend auf die den Bauzustand des Gebäudes betreffenden Unterlagen in den Verwaltungsvorgängen gestützt.

2. Ein zur Finanzierung der Kosten der notwendigen Instandsetzungsarbeiten an dem Mietwohngebäude von der Rechtsvorgängerin der Beigeladenen aufzunehmender Kredit in Höhe von 15.200,28 M hätte den festgestellten Beleihungswert von 10.500 M bzw. 12.600 M eindeutig überschritten. Damit stand im Zeitpunkt der Eigentumsaufgabe im Jahr 1974 die Überschuldung des Grundstücks K.-F.-Straße i. S. v. § 1 Abs. 2 VermG unmittelbar bevor. Die unmittelbar bevorstehende Überschuldung des Grundstücks beruhte auch auf nicht kostendeckenden Mieten. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts kann im Regelfall von der Überschuldung oder - wie hier - bevorstehenden Überschuldung eines Grundstücks auf deren Verursachung durch nicht kostendeckende Mieterträge geschlossen werden. Diese Vermutung knüpft an die allgemein anerkannte, in der Regelung des § 1 Abs. 2 VermG zum Ausdruck kommende Erfahrung an, dass die Mieten in der DDR nicht kostendeckend waren, unabhängig davon, ob dies im Einzelfall zur Überschuldung geführt hatte oder nicht. Angesichts dessen ist die regelmäßige Kostenunterdeckung der Mieten als allgemein anerkannte Erfahrungstatsache anzusehen, von der im Einzelfall so lange ausgegangen werden kann, wie sich nicht aus der konkreten Ertragssituation Gegenteiliges ergibt (vgl. BVerwG, Urt. v. 11.2.1999, ZOV 1999, 227, 228; Urt. v. 2.2.2000, Buchholz 428 § 1 Abs. 2 VermG Nr. 7). Greifbare Anhaltspunkte sowohl dafür, dass eine finanzielle Deckung vorhanden war, als auch dafür, dass trotz einer solchen Deckung erforderliche Instandsetzungsmaßnahmen unterblieben sind, bestehen vorliegend nicht. Ausweislich der Aufwands- und Ertragsrechnung für das Jahr 1973 wurden sowohl in diesem Jahr als auch in den Jahren 1970, 1971 und 1972 Reparaturen "ohne Darlehen" in Höhe von 325,06 M (1970), 490,19 M (1972), 593,30 M (1973) und 1.234,09 M (1971) durchgeführt. Dass die Aufwands- und Ertragsrechnung für das Jahr 1973 gleichwohl noch einen Überschuss von etwa 1.200 M ausweist, lässt nicht den Schluss auf eine nachhaltig gute Ertragslage des Grundstücks zu. Angaben lediglich aus einem Jahr, bei dem es sich zudem um das dem Verzichtsjahr vorausgehende Jahr handelt und die vom Eigentümer darüber hinaus im Rahmen des Verzichtsverfahrens gemacht wurden, genügen insoweit nicht. § 1 Abs. 2 VermG stellt auf die dauerhafte Überschuldung ab. Es kommt deshalb auf den nachhaltigen Reinertrag an, der nur dauerhaft aussagekräftigen, d. h. nicht nur auf ein oder zwei Jahre gegründeten, durchschnittlichen Reinerträgen entnommen werden kann (vgl. BVerwG, Beschl. v. 19.1.2000 - BVerwG 8 B 349.99 -, Buchholz 428 § 1 Abs. 2 VermG Nr. 5 = ZOV 2000, 193, 194). Die monatlichen Mieteinnahmen für das streitbefangene Grundstück betrugen im Verzichtsjahr 1974 unter Berücksichtigung der Mietminderung für die Wohnung im 3. Obergeschoss rechts 287,52 M. Diese Einnahmen sind nicht aus dem Rahmen des in der DDR Üblichen gefallen. Sie hätten nicht ausgereicht, um die laufenden Grundstücksausgaben einschließlich der Zins- und Tilgungsleistungen für einen Kredit zur Finanzierung der anstehenden, vorstehend dargelegten Instandsetzungsarbeiten zu decken.

3. Vor diesem Hintergrund ist mit Blick auf die Niedrigmietenpolitik der DDR auch davon auszugehen, dass die Überschuldung und damit auch die ökonomische Zwangslage auf Dauer Bestand gehabt hätten. Die Überschuldung war daher auch bestimmendes oder wesentlich mitbestimmendes Motiv für die Eigentumsaufgabe (vgl. BVerwG, Urt. v. 16.3.1995, a. a. O.). Diese zugunsten der Rechtsvorgängerin der Beigeladenen als früherer Eigentümerin des Grundstücks streitende Vermutung wird im Regelfall nicht durch abweichende Angaben in der Verzichtserklärung widerlegt, weil es nicht tunlich war, dieses Motiv offenzulegen; denn die angestrebte Übernahme des Grundstücks in Volkseigentum konnte dadurch erschwert werden (vgl. BVerwG, Urt. v. 2.2.2000, a. a. O.). Der Umstand, dass die Rechtsvorgängerin der Beigeladenen die Eigentumsaufgabe mit Alter und Krankheit begründet hat, ist als solcher daher nicht geeignet, diese Vermutung zu erschüttern. Gleiches gilt, soweit die Rechtsvorgängerin der Beigeladenen seinerzeit in einem Schreiben die Kosten für Reparaturen mit ca. 100 bis 200 M angegeben hat. Denn die Ursächlichkeit der Überschuldung für den Eigentumsverzicht wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass sich der Eigentümer, ohne genauere Vorstellungen über das Verhältnis der notwendigen Aufwendungen zum Grundstückswert zu haben, beim Verzicht allgemein von der schlechten Ertragslage des Grundstücks und dem Umstand hat leiten lassen, einem ständig wachsenden negativen Saldo ausweichen zu müssen (vgl. BVerwG, Urt. v. 16.3.1995, a. a. O.). Mit Blick darauf, dass der VEB Gebäudewirtschaft Leipzig im Schreiben vom 16.4.1974 einen notwendigen Reparaturbedarf hinsichtlich wesentlicher Gebäudeteile im Umfang von 50.000 M annimmt, bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass die objektiv unmittelbar bevorstehende Überschuldung des Grundstücks nicht wesentliche Mitursache für den Eigentumsverzicht der Rechtsvorgängerin der Beigeladenen war. (...)