Beurteilung der Wirksamkeit einer Nebenkostenklausel in gewerblichem Mietvertrag

1. Ein Interesse i. S. des § 256 Abs. 1 ZPO an der Feststellung, daß Kündigungen ein langjähriges Mietverhält nis nicht beendet haben, besteht auch, wenn Leistungsklage erhoben und die Frage des Fortbestehens des Mietverhältnisses durch Zwischenfeststellungsklage geklärt werden kann.

2. Die Nichterstellung von Nebenkostenabrechnungen durch den Vermieter berechtigt regelmäßig nicht zur außerordentlichen Kündigung eines langjährigen Mietverhältnisses, jedenfalls dann nicht, wenn der Mieter sich auf die Unwirksamkeit der Nebenkostenabrede beruft und zur Zahlung von Nebenkosten nicht bereit ist.

3. In einem gewerblichen Mietvertrag ist die folgende Nebenkostenklausel "Es besteht zwischen den Parteien Einigkeit darüber, daß der Mieter alle anfallenden Nebenkosten - soweit gesetzlich zulässig - zu tragen hat und daß diese nach dem von der Eigentümergemeinschaft des Objekts A. zu beschließenden Abrechnungsmodus zu ermitteln sein werden" auch unter dem Blickwinkel des § 9 AGBG unbedenklich und daher wirksam.

Die Kläger begehren als Vermieter die Feststellung, daß ihr Mietverhältnis mit dem Beklagten nicht durch dessen außerordentliche Kündigung beendigt ist.

Mit schriftlichem Vertrag vom 14.4.1987 vermieteten die Kläger an den Beklagten für die Zeit vom 1.3.1988 bis 28.2.1998 Geschäftsräume in G. zum Betrieb einer Anwaltskanzlei. Der monatliche Mietzins betrug 2496,60 DM zuzüglich USt. Im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages war das Anwesen noch nicht bezugsfähig.

Hinsichtlich der Nebenabgaben wird in § 3 Ziffer 2 des Mietvertrages vom 14.4.1987 auf eine in Maschinenschrift gefaßte Anlage zum Mietvertrag, die die Parteien am selben Tage mitunterzeichnet haben, verwiesen.

Diese Anlage enthält in § 3 u. a. folgende Regelung:

"Es besteht zwischen den Parteien weiter Einigkeit darüber, daß der Mieter alle anfallenden Nebenkosten - soweit gesetzlich zulässig - zu tragen hat und daß diese nach dem von der Eigentümergemeinschaft des Objekts A. zu beschließenden Abrechnungsmodus zu ermitteln sein werden."

Nach Beendigung der Baumaßnahmen schienen dem Beklagten die gemieteten Räume für seine Kanzlei zu klein. Er mietete deshalb für sich selbst am selben Ort größere Kanzleiräume und vermietete die Gewerberaume weiter. Mit Schreiben vom 6.12.1993 forderte der Beklagte die Kläger auf, die Einzelabrechnungen der Nebenkosten für die Jahre 1990 bis 1993 bis spätestens 13.12.1993 vorzulegen. Nach fruchtlosem Ablauf der Frist kündigte der Beklagte mit Schreiben vom 13.12 und 20.12.1993 das Mietverhältnis fristlos aus wichtigem Grund.

Die Kläger, die die Kündigung des Beklagten als unberechtigt ansehen, haben in erster Instanz beantragt, festzustellen, daß die Kündigungen des Beklagten vom 13.12. und 20.12.1993 das Mietverhältnis der Parteien vom 10.4/14.4.1987 hinsichtlich des Anwesens in G. nicht beendet haben.

Im Wege der Hilfswiderklage begehrt der Beklagte die Feststellung, daß § 3 der Anlage zum Mietvertrag vom 10.4./14.4.1987 zwischen den Parteien über die Anmietung von gewerblichen Räumen im Anwesen in G. hinsichtlich der Umlage der Nebenkosten auf den Mieter unwirksam ist.

Das LG, das keinen Beweis erhoben hat, hat der Klage stattgegeben und die Hilfswiderklage abgewiesen.

Der Senat hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen P. M. und der Zeugin M. R.

Die Berufung des Beklagten wurde zurückgewiesen.

1. Entgegen der Ansicht des Beklagten fehlt es für die Klage der Vermieter, wegen der etwaigen Möglichkeit durch die Erhebung einer Leistungsklage besseren Rechtsschutz zu erreichen, nicht am Feststellungsinteresse i. S. des § 256 Abs. 1 ZPO. Da die Parteien das Mietverhältnis auf die Dauer von zehn Jahren bis zum 28.2.1998 geschlossen haben, besteht für die Kläger als Vermieter, die bei einem vorzeitigen Auszug des Beklagten zur Vermeidung von Mietausfällen rechtzeitig einen Nachmieter finden müssen, ein berechtigtes Interesse, alsbald eine Klärung herbeizuführen, ob das alte Mietverhältnis mit dem Beklagten weiterbesteht oder aufgrund der außerordentlichen Kündigung beendet ist. Bei einer etwaigen Leistungsklage der Vermieter wegen Rückständen hinsichtlich von fälligen Grundmieten und Nebenkosten für die Vergangenheit würde im übrigen eine rechtskräftige Feststellung des Bestehens oder Nichtbestehens des Mietverhältnisses aufgrund der außerordentlichen Kündigung des Beklagten immer nur jeweils für die eingeklagten Zeiträume erfolgen. Dementsprechend wäre auch bei einer derartigen Leistungsklage über die Nebenkosten gemäß § 256 Abs. 2 ZPO durch Erweiterung des Klageantrags eine zusätzliche Feststellungsklage zulässig. Es erscheint deshalb durchaus vernünftig und zweckmäßig, das Fortbestehen des Mietverhältnisses, das der Beklagte durch seine außerordentliche Kündigung in Frage stellt, von vornherein ohne gleichzeitige Erhebung einer Leistungsklage durch eine gerichtliche Entscheidung überprüfen zu lassen.

2. Zutreffend geht das LG davon aus, daß die Nichtvorlage der Nebenkostenrechnungen entsprechend dem Verlangen des Beklagten keinen wichtigen Grund für eine Kündigung des Mietverhältnisses darstellt. Im beiderseitigen Interesse ist der Vermieter zwar zur Rechnungslegung über Nebenkosten verpflichtet, sobald ihm die Unterlagen für das betreffende Wirtschaftsjahr vorliegen (vgl. OLG Hamburg, NJW-RR 1989, 82). Die grundlose Verzögerung der Abrechnung kann aber schon deshalb nicht zu einer berechtigten außerordentlichen Kündigung führen, da der Mieter seinerseits auf Rechnungslegung klagen kann (BGHZ 113, 188 [196]; BGH, Urteil vom 2.10.1991, WM 1991, 20, 69). Hinzu kommt, daß in vorliegendem Fall gerade der Beklagte sich auf die Unwirksamkeit der Nebenkostenabrede beruft und derzeit zur Zahlung von Nebenkosten nicht bereit ist. Die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses folgt auch nicht daraus, daß der Beklagte durch eine schuldhafte verspätete Vorlage von Abrechnungen über die Nebenkosten möglicherweise gegenüber seinem Untermieter Ansprüche auf Nebenkosten verloren hat. Insoweit wäre der Beklagte auf die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen gegenüber den Klägern zu verweisen.

3. Ohne Erfolg wendet sich die Berufung gegen die Abweisung der Hilfswiderklage des Beklagten, da die Nebenkostenklausel im Zusatzvertrag zum Mietvertrag auch nach Auffassung des Senats wirksam ist.

Die allgemein übliche Abwälzung der Nebenkosten auf den Mieter bedarf besonderer Vereinbarung. Unklare Formulierungen, die keine genaue Umschreibung enthalten, welche Nebenkosten die Vermieter treffen, sind zu Lasten des Vermieters auszulegen. Vorformulierte Klauseln, die eine unklare oder undurchschaubare Regelung enthalten, können nach § 9 AGBG unwirksam sein, wenn sie den Umfang der auf den Mieter zukommenden Belastungen nicht erkennen lassen, sofern der Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt wird (§ 9 AGBG). Diese Vorschrift ist sonach nur anwendbar, sofern die Intransparenz die Gefahr einer inhaltlichen Benachteiligung begründet. Eine solche Gefahr ist in vorliegendem Fall zu verneinen.

Die Fassung der Nebenkostenregelung ist zumindest insoweit unzweideutig, als alle Nebenkosten, soweit gesetzlich zulässig, auf den Mieter überbürdet werden sollten. Bei Abschluß des Vertrages haben die Kläger dem Beklagten, der als Rechtsanwalt Büroräume für seine Kanzlei angemietet hat, insbesondere keine wirtschaftlichen Nachteile oder Belastungen verschleiert. Es bestand auch nicht die Gefahr, daß der Beklagte als Mieter von der Durchsetzung bestehender Rechte abgehalten wurde (BGH, NJW 1995, 590). Von einer unredlichen versteckten Regelung kann auch deshalb keine Rede sein, weil die Parteien die Frage, wer die Nebenkosten zu tragen hat, im Rahmen eines gewerblichen Mietvertrages vor der Fertigstellung des Gebäudes geregelt haben und Vertragspartner der Kläger ein zugelassener Rechtsanwalt ist. Obwohl in der Klausel der genaue Umfang der Nebenkosten nicht bezeichnet ist, läßt sich diese Unklarheit ohne weiteres zur Wahrung der Rechte des Beklagten und ohne die Gefahr seiner Benachteiligung als Mieter durch eine einfache einengende Auslegung der Regelung beheben, daß die in § 27 der für preisgebundenen Wohnraum geltenden zweiten Berechnungsverordnung bezeichneten Betriebskosten geschuldet sind. Das Transparenzgebot des § 9 AGBG ist damit nicht verletzt.

Im übrigen kommt eine Unwirksamkeit der Regelung über die Nebenkosten auch deshalb nicht in Betracht, weil die Parteien die auslegungsfähige Vertragsbestimmung nach der Überzeugung des Senats im einzelnen ausgehandelt haben und somit eine allgemeine Geschäftsbedingung nicht vorliegt (§ 1 Abs. 2 AGBG). Der Zeuge P. M. hat glaubhaft bekundet, daß er dem Beklagten bei den Vertragsverhandlungen hinsichtich der Nebenkosten einen zu erwartenden Betrag von etwa 350,00 DM monatlich genannt hat und er durchaus zu Verhandlungen über die Formulierung der Nebenkostenklausel, insbesondere etwa zur Festsetzung eines Pauschbetrages für die Nebenkosten, bereit war, der Beklagte jedoch mit der Gestaltung der Nebenkosten in der vorgeschlagenen Form einverstanden war. Durch die Angaben des Zeugen, die Klausel sei von einem Kollegen des Beklagten gefaßt worden, hat der Zeuge dem Beklagten gegenüber den Inhalt der Fassung der Nebenkostenklausel unzweideutig zur Disposition gestellt. An der Ernsthaftigkeit der Verhandlungsbereitschaft des Zeugen M. kann auch nicht deshalb gezweifelt werden, weil ein Verzicht auf eine Abwälzung der Nebenkosten als solcher auf den Mieter für die Vermieter nicht in Betracht kam und kein Verhandlungsthema darstellte.

Der Senat hält den Zeugen M., der bei seiner Aussage durch besondere Sachlichkeit aufgefallen ist und am Ausgang des Rechtsstreits im Gegensatz zur Zeugin M. R. kein unmittelbares eigenes Interesse hat, aufgrund seines persönlichen Eindrucks in der mündlichen Verhandlung für voll glaubwürdig. Die Glaubwürdigkeit der Aussage des Zeugen M. über den Inhalt der Verhandlungen wegen der Nebenkosten sieht der Senat auch nicht dadurch erschüttert, daß sich der Zeuge über den äußeren Ablauf der Verhandlungen und das Datum des entscheidenden Abschlußgesprächs bei seiner ersten Vernehmung getäuscht hat und die Zeugin R., die Ehefrau des Beklagten, einen anderen Ablauf und Inhalt der Verhandlungen in Erinnerung haben will.

Die Berufung des Beklagten war deshalb insgesamt zurückzuweisen.