Bettwanzenbefall bei länger dauerndem Mietverhältnis, Ungezieferbefall

Bei einem bereits länger andauernden Mietverhältnis ist der erst nach geraumer Zeit auftretende Bettwanzenbefall grundsätzlich dem Verantwortungsbereich des Mieters zuzuordnen.

(Leitsatz der Redaktion)

Von der Abfassung des Tatbestandes wird gemäß § 313a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen.

Die Kl. hat einen Anspruch gegen den Bekl. auf Zahlung von 339,32 € gemäß § 280 Abs. 1 BGB.

Denn der Bekl. hat seine Obhutspflicht und damit eine Nebenpflicht aus dem Mietvertrag (§§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 535 BGB) verletzt.

Nach § 280 Abs. 1 BGB kann der Gläubiger, wenn der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis verletzt, Ersatz des hierdurch entstandenen Schadens verlangen; dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.

Die von dem Bekl. gemietete Wohnung wies nach längerer Mietzeit Bettwanzen auf. Der Entscheidung ist zugrunde zu legen, dass der Bekl. den Bettwanzenbefall zu vertreten hatte, also den Befall zumindest leicht fahrlässig verursacht hat (vgl. § 276 BGB). Denn der Bekl. hat sich nicht dahin zu exkulpieren vermocht, dass er die Pflichtverletzung nicht zu vertreten habe.

Ist bei einer Störung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache (vgl. § 538 BGB), den der Befall mit Bettwanzen darstellt, streitig, ob der Mangel oder Schaden vom Mieter oder Vermieter zu vertreten ist, gilt die Sphärentheorie (vgl. Eisenschmid in: Schmidt-Futterer, 12. Aufl. 2015, § 536 BGB, Rn. 494). Nach dieser wird die Darlegungs- und Beweislast nach Verantwortungsbereichen verteilt; aufgrund der gesetzlichen Instandhaltungsverpflichtung des Vermieters, § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, hat nach der Sphärentheorie daher zunächst der Vermieter zu beweisen, dass die Schadensursache nicht in seinem Herrschafts- und Einflussbereich gesetzt worden ist (Eisenschmid aaO. m.w.N.). Erst wenn die Schadensursache insoweit ausgeräumt ist, muss sich der Mieter hinsichtlich seines - vermuteten - Verschuldens entlasten (Eisenschmid aaO. m.w.N.).

Dies gilt jedoch nicht, wenn im Obhutsbereich des Mieters beim Mietgebrauch ein Schaden entsteht (BGH, GE 1998, 175 f., juris; KG, MDR 2010, 1109 f., juris). Vorliegend ist der Bettwanzenbefall im Gefahrenbereich des Bekl., beim Mietgebrauch, entstanden. Unstreitig besteht der Mietverhältnis seit längerer Zeit. Es ist gerichtsbekannt, dass Bettwanzen, Parasiten, die sich von Blut ernähren und nach dem Blutsaugen vom Wirt ablassen, sich z. B. in Betten, Sofas, Teppichen, gebrauchten Textilien aufhalten können. Die Parasiten werden in der Regel mit Möbeln oder den Kleidern am Leib in die Wohnung „eingeschleppt“. Zwar können die bei Einzug leeren Wohnräume bereits befallen sein und die Bettwanzen sich dann in der Folge weiter ausbreiten. Dies ist hier jedoch nicht anzunehmen, da das Mietverhältnis bereits seit längerer Zeit bestand.

Den durch die Beseitigung des Bettwanzenbefalls der Wohnung entstandenen Schaden in Form der an den Kammerjäger durch die Kl. gezahlten Vergütung hat der Bekl. zu ersetzen.

Wenn Ratten, Mäuse, Schaben, Kakerlaken, Silberfische, Wanzen, Flöhe und anderes Getier durch die Wohnung wandern, fühlt sich der Mieter verständlicherweise nicht mehr so richtig wohl und wird den Vermieter zur Beseitigung auffordern. Wenn dann durch Einschaltung eines Kammerjägers Kosten entstehen, können diese im Falle der Vernichtung von Bettwanzen allerdings vom Mieter zu ersetzen sein, wie das AG Neukölln meint.

In der vom Beklagten angemieteten Wohnung traten nach längerer Mietzeit Bettwanzen auf. Die klagende Vermieterin beauftragte daraufhin einen Kammerjäger mit der Beseitigung des Ungeziefers. Hierfür entstanden Kosten in Höhe von 339,32 €, deren Erstattung vom Beklagten verlangt wird.

Das AG Neukölln gab der Klage statt, weil der Beklagte seine „Obhutspflicht und damit eine Nebenpflicht aus dem Mietvertrag …“ verletzt habe. Der Beklagte habe den Bettwanzenbefall „zumindest leicht fahrlässig verursacht …“.

Die sog. Sphärentheorie sei hier nicht anwendbar, weil der Wanzenbefall im Obhutsbereich des Mieters entstanden sei. Es sei gerichtsbekannt, dass „Bettwanzen, Parasiten, die sich von Blut ernähren und nach dem Blutsaugen vom Wirt ablassen, sich z. B. in Betten, Sofas, Teppichen, gebrauchten Textilien aufhalten können“. Diese Parasiten würden „in der Regel mit Möbeln oder den Kleidern am Leib in die Wohnung eingeschleppt“. Weil das Mietverhältnis bereits seit längerer Zeit bestanden habe, sei nicht davon auszugehen, dass die Bettwanzen bereits bei Einzug des Beklagten vorhanden gewesen seien.

Beim erstmaligen Lesen der Entscheidung war klar, dass eine satirische Anmerkung folgen musste; beim weiteren Durchlesen war das schon gar nicht mehr der Fall, und zwar deswegen, weil der beklagte Mieter zu Unrecht zum Ersatz der Kammerjägerkosten verurteilt worden ist.

Kurze Erläuterung: Anspruchsgrundlage (nach Auffassung des Amtsgerichts): § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB. Voraussetzung: eine aus dem Mietvertrag folgende Pflichtverletzung. Welche? Verletzung einer dem Mieter obliegenden Obhutspflicht. Welche soll das sein? Vermeidung des „Einschleppens“ von Bettwanzen. Hat der Mieter Bettwanzen „eingeschleppt“? Die Darlegungs- und Beweislast für die Pflichtverletzung, die Schadensentstehung und den Ursachenzusammenhang zwischen Pflichtverletzung und Schaden trägt der Gläubiger, hier also die Klägerin. Dieser ist sie nicht einmal ansatzweise nachgekommen. Das LG Frankfurt/Main hat in einer Entscheidung vom 27. Februar 1990 (2/13 O 474/89, WuM 1990, 271), in der es um die Wirksamkeit mietvertraglicher Formularklauseln unter Geltung des damaligen AGB-Gesetzes ging, zu einer den Befall mit Ungeziefer betreffenden Klausel u. a. Folgendes ausgeführt:

„Der Mieter hat die Mietsache von Ungeziefer freizuhalten, es sei denn, er beweist, dass der Befall nicht von ihm oder den zu seinem Haushalt gehörenden Personen sowie Untermietern, Besuchern, Lieferanten, Handwerkern usw. verursacht worden ist.‘

Die Klausel enthält eine pauschale Beweislastumkehr, die insbesondere auch dann gelten soll, wenn Umstände vorliegen, die im Verantwortungsbereich des Vermieters oder Dritter liegen. Dies gilt etwa bei einem Ungezieferbefall aufgrund mangelnder baulicher Isolierung von Feuchträumen, oder wenn ein Obermieter verwanzte Betten ausschüttelt (Flöhe, Läuse analog), oder sich im Hause eine Bäckerei (Kakerlaken, Heimchen) oder Tierhandlung befindet. Mit der beanstandeten Regelung verstößt der Vermieter nicht nur gegen § 11 Nr. 15 a) AGBG unter Abwälzung der ihn treffenden Beweislast (Argument § 536 BGB; vgl. Palandt-Putzo § 536 Anm. 1 d), vielmehr sagt er sich auch in unzulässiger Weise von einer ihm obliegenden Gebrauchserhaltungspflicht aus § 536 BGB los. …“

Selbst wenn man den Bettwanzenbefall als durch den Beklagten verursacht ansehen wollte, fehlt es doch aber an einem dem Beklagten zuzurechnenden Vertreten i.S.d. § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB (auf den Verschuldensgrad kommt es hier nicht an; deshalb ist die vom AG vorgenommene Feststellung, dass der Beklagte den Wanzenbefall „leicht fahrlässig“ verursacht habe, an dieser Stelle falsch). Was ist denn dem Beklagten vorzuwerfen? Hat er sich in einem verwanzten Hotelzimmer aufgehalten? Hat er verwanzte Kleidung oder Möbel oder dergleichen „eingeschleppt“? Nichts dafür ist ersichtlich, so dass wohl doch die vom AG abgelehnte sog. Sphärentheorie anzuwenden war: Danach hätte die Vermieterin zunächst darlegen und beweisen müssen, dass der Wanzenbefall nicht aus ihrem Verantwortungsbereich stammte. Hierzu fehlt jeglicher Vortrag.