Betriebsrisiko für Geschäftsraummieter im Einkaufszentrum

Zur Frage, ob der Mieter einer Bäckereifiliale in einem aus dieser, einem Lebensmitteldiscounter als Hauptmieter und einer Metzgerei bestehenden Einkaufszentrum das Mietverhältnis kündigen kann, wenn der Hauptmieter seinen Geschäftsbetrieb faktisch einstellt.

Die Hauptfläche des Einkaufszentrums belegte ein Lebensmitteldiscounter als Hauptmieter (Ankermieter). Kleinere Flächen waren an einen Bäcker und einen Metzger vermietet. Der Lebensmitteldiscounter stellte seinen Betrieb faktisch ein; für das Grundstück wurde Zwangsverwaltung angeordnet. Der Bäcker zahlt zunächst die Mieten an den Zwangsverwalter und verlangte diese später zurück unter Berufung auf folgende Regelung in § 5 seines Mietvertrages:

"1. Das Mietverhältnis soll gleichzeitig mit dem Mietverhältnis der Fa. X. beginnen [...]. Das Mietverhältnis läuft 12 Jahre. Es verlängert sich jeweils um 5 Jahre, falls es nicht seitens einer der Vertragsparteien schriftlich unter Einhaltung einer Frist von 12 Monaten gekündigt wird. Diese Option kann vom Mieter 3 x ausgeübt werden. Das Mietverhältnis endet auf jeden Fall, wenn das Mietverhältnis der Fa. X. endet. In diesem Fall kann der Mieter gegenüber dem Vermieter keinerlei Ansprüche geltend machen.

2. Sollte sich der Beginn des Mietverhältnisses mit der Fa. X. verschieben, verschiebt sich der Beginn des Mietverhältnisses entsprechend. Aus einer Verzögerung können vom Mieter keinerlei Ansprüche geltend gemacht werden.

3. Der Vermieter hat das Recht, den Mietvertrag außerordentlich unter Einhaltung einer Frist von einem Monat zu kündigen, wenn der Betrieb des X.-Ladens eingestellt werden soll.

4. Sollte der Vermieter dem Hauptmieter X. - aus welchen Gründen auch immer - das Objekt nicht übergeben und ein X.-Laden nicht etabliert werden, wird dieser Mietvertrag gegenstandslos, ohne dass vom Mieter gegenüber dem Mieter irgendwelche Ansprüche geltend gemacht werden können."

Die Klage ist unbegründet. Entgegen der Auffassung des Landgerichts endete das Mietverhältnis zwischen dem Vollstreckungsschuldner und dem Kl. nicht bereits am 18.4.2007, sondern bestand mangels feststellbarer Kündigung der Hauptmieterin X. jedenfalls für den streitgegenständlichen Zeitraum fort. Der Kl. war gemäß § 535 Abs. 2 BGB, § 152 ZVG gegenüber der Bekl. zur Zahlung der vereinbarten Miete für die Monate Mai bis September 2007 in Höhe von insgesamt 8.592,42 € verpflichtet. Dies schließt einen hier geltend gemachten Schadensersatzanspruch gemäß § 280 Abs. 1 BGB, der nach Beendigung der Zwangsverwaltung bei einer - wie hier - bestimmungsgemäßen Verwendung der Gelder allein eine Haftung der Bekl. begründen könnte (vgl. Stöber, ZVG, 18. Aufl., § 161, Anm. 5.6), aus.

Nach § 157 BGB sind Verträge so auszulegen, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern. Ausgehend vom Wortlaut der Erklärung ist der wirkliche Wille der Parteien zu erforschen. Zu den anerkannten Auslegungsregeln gehört hierbei der Grundsatz einer nach beiden Seiten hin interessengerechten Auslegung, durch die eine Abrede auf einen vertretbaren Sinngehalt zurückzuführen ist (BGH, Beschl. v. 9.1.2007, VIII ZR 205/06; Urt. v. 18.10.2007, III ZR 279/06). Die einseitige Auslegung des Mietvertrags zugunsten des Kl. wird diesem Erfordernis nicht gerecht. Der Senat teilt bereits nicht die auf § 5 MV gründende Annahme der Kammer, der Mietvertrag sei gemäß § 158 Abs. 2 BGB unter der auflösenden Bedingung geschlossen, dass das Mietverhältnis ende, wenn der "Hauptmieter" seinen Geschäftsbetrieb als Lebensmitteldiscounter faktisch einstelle. Die Berufung weist insoweit zutreffend darauf hin, dass das Landgericht nicht ausreichend beachtet hat, dass es sich bei dem vorliegenden Mietvertrag ersichtlich um eine sogenannte "Reißbrettvermietung" gehandelt hat. Dementsprechend betreffen die Vereinbarungen in § 5.1, 5.2. und 5.4 MV in erster Linie Regelungen zum Beginn des Mietverhältnisses mit der Fa. X. (§ 5.1 Satz 1) und zu den Rechtsfolgen eines verspäteten Mietbeginns (§ 5.2) bzw. des Nichtzustandekommens einer Übergabe des Mietobjekts an die weitere Mieterin X. (§ 5.4). Während das Mietverhältnis gemäß § 5.1 Satz 5 MV auf jeden Fall enden soll, wenn das Mietverhältnis mit der Fa. X. endet und der Mieter für diesen Fall gegenüber dem Mieter keine Ansprüche geltend machen kann, gibt § 5.3 dem Vermieter darüber hinaus ein außerordentliches Kündigungsrecht, wenn der Betrieb des X.-Ladens "eingestellt werden soll". Die unterschiedliche Sprachregelung belegt, dass die Vertragsparteien erkennbar zwischen der Beendigung des Mietverhältnisses mit der Fa. X. und dem Fall der Betriebseinstellung unterschieden haben. Auch wenn der Mietvertrag mit dem Kl. - wie das Landgericht meint - vom Bestehen des "Hauptmietvertrages" abhängig sein sollte, sieht der Mietvertrag bei einer von der rechtlichen Beendigung des Mietverhältnisses zu unterscheidenden Betriebseinstellung ausdrücklich ein Vertragslösungsrecht nur zugunsten des Vermieters vor. Ein solches Lösungsrecht wäre überflüssig gewesen, wenn das Mietverhältnis mit dem Kl. in jedem Fall bereits mit der faktischen Einstellung des Geschäftsbetriebs durch den Hauptmieter hätte enden sollen. Hätte hingegen auch dem Kl. für diesen Fall ein Recht zur außerordentlichen Kündigung zustehen sollen, wäre es andererseits naheliegend gewesen, die in § 5.3 MV getroffene Regelung sprachlich auch auf den Kl. zu erstrecken. Da die Parteien hiervon keinen Gebrauch gemacht haben, ist bei der gebotenen Gesamtwürdigung und einer beiderseits interessengerechten Auslegung davon auszugehen, dass das Vertragsrisiko für den Fall einer bloßen Betriebseinstellung ohne gleichzeitige rechtliche Beendigung des "Hauptmietvertrages" allein den Kl. treffen sollte. Dies entspricht auch der Gesetzeslage. Danach endet ein Mietverhältnis entweder durch Kündigung oder mit dem Ablauf der Zeit, für die es eingegangen ist (vgl. § 542 BGB). Abgesehen vom Fall der Insolvenz wird der Mieter gemäß § 537 BGB von der Entrichtung der Miete auch nicht dadurch befreit, dass er seinen Betrieb einstellt. Im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter trägt grundsätzlich der Mieter das Verwendungsrisiko bezüglich der Mietsache. Dazu gehört

auf der Zeit, für die es eingegangen ist (vgl. § 542 BGB). Abgesehen vom Fall der Insolvenz wird der Mieter gemäß § 537 BGB von der Entrichtung der Miete auch nicht dadurch befreit, dass er seinen Betrieb einstellt. Im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter trägt grundsätzlich der Mieter das Verwendungsrisiko bezüglich der Mietsache. Dazu gehört bei der gewerblichen Miete vor allem das Risiko, mit dem Mietobjekt Gewinne erzielen zu können. Erfüllt sich diese Erwartung nicht, so verwirklicht sich dann ein typisches Risiko des gewerblichen Mieters, das dieser nicht auf den Vermieter verlagern kann. Diese im Gewerberaummietrecht angelegte Risikoverteilung ändert sich nicht dadurch, dass das vermietete Geschäft in einem aus einem Lebensmitteldiscounter, einer Metzgerei- und der streitgegenständlichen Bäckereifiliale des Kl. bestehenden Einkaufszentrum liegt und nicht nur der Mieter, sondern auch der Vermieter erwartet, die notwendige geschäftsbelebende Funktion des Einkaufszentrums werde verwirklicht werden können. Wie auch in anderen Geschäftslagen fällt es in den Verantwortungsbereich des Mieters, als Unternehmer die Erfolgsaussichten eines Geschäftes in der gewählten Lage abzuschätzen. Das umfasst bei einem - wie hier - erst geplanten Einkaufszentrum neben der Chance, in einem später florierenden Zentrum erhöhte Gewinne zu erzielen, auch das Risiko eines Scheiterns des Gesamtobjekts mit entsprechenden negativen Folgen für das gemietete Einzelgeschäft. Allein der Umstand, dass auch der Vermieter von einem wirtschaftlichen Erfolg des Projekts ausgeht, verlagert das Verwendungs- und Gewinnerzielungsrisiko für das einzelne gemietete Geschäft in dem Einkaufszentrum nicht von dem Mieter auf den Vermieter (vgl. BGH, Urt. v. 19.7.2000, NJW-RR 2000, 1535 = NZM 2000, 1005 = ZMR 2000, 814; Urt. v. 16.2.2000, DWW 2001, 238 = GE 2000, 671 = LM Nr. 51 zu § 537 BGB = MDR 2000, 821 = NJW 2000, 1713 = NZM 2000, 492 = WPM 2000, 1012 = WuM 2000, 593 = ZfIR 2000, 351 = ZIP 2000, 887). Zwar können die Parteien die Risikoverteilung vertraglich ändern und vereinbaren, dass der Vermieter das Geschäftsrisiko des Mieters ganz oder zum Teil übernimmt. Eine derartige Risikoübernahme ist den vertraglichen Vereinbarungen indes nicht zu entnehmen und ergibt sich auch nicht aus den §§ 8, 9 MV, bei denen es sich um vertragliche Verpflichtungen des Mieters handelt, wie sie im Zusammenwirken und in Konkurrenz mehrerer Mieter in einem auf sog. Food-Artikel ausgerichteten Einkaufszentrum vertragstypisch sind.

Selbst wenn im Ergebnis mit dem Landgericht davon auszugehen wäre, dass jedenfalls Geschäftsgrundlage des Mietvertrages in dem geplanten Einkaufszentrum der Betrieb des klägerischen Backwarenunternehmens im Zusammenhang mit dem Betrieb eines Lebensmitteldiscounters war, wäre diese Geschäftsgrundlage jedoch - bei fortbestehendem Mietvertrag mit der "Hauptmieterin" - frühestens in dem Zeitpunkt entfallen, in dem diese in den gemieteten Räumlichkeiten statt eines Lebensmitteldiscounters einen Restpostenanbieter etablierte. Selbst für diesen Fall wäre der Kl. gemäß § 313 Abs. 3 Satz 2 BGB aber nur berechtigt gewesen, das Mietverhältnis zu kündigen. Die Voraussetzungen einer dergestalt begründeten Kündigung hat der insoweit darlegungs- und beweisbelastete Bekl. (gemeint: Kl., die Red.) für den streitgegenständlichen Zeitraum aber nicht substantiiert.

Ein Kaufhaus oder ein großer Lebensmitteldiscounter in einem Einkaufszentrum locken Kunden an, wovon kleinere Geschäftsraummieter im Einkaufszentrum profitieren können. Bei Fehlen von eindeutigen Vereinbarungen mit dem Vermieter können die "Kleinen" aber ihre Mietzahlungen nicht einstellen oder verringern, wenn der "Hauptmieter" seinen Geschäftsbetrieb einstellt und die Kunden im Einkaufszentrum wegbleiben.

Im Mietvertrag des Bäckereibetriebes für das zu errichtende Einkaufszentrum hieß es, dass das Mietverhältnis gleichzeitig mit dem Mietverhältnis eines großen Lebensmitteldiscounters beginnen soll, und dass der Mietvertrag gegenstandslos sei, wenn der Discounter seinen Geschäftsbetrieb nicht aufnehmen werde. Bei Einstellung des Geschäftsbetriebes des Discounters solle der Vermieter ein Kündigungsrecht haben. Bei Beendigung des Mietverhältnisses mit dem Discounter solle auch das Mietverhältnis mit dem Bäcker automatisch enden. Später stellte der Discounter seinen Betrieb faktisch ein, ohne jedoch das Mietverhältnis zu kündigen. Der Bäcker zahlte für einige Monate die Miete und verlangte diese aus ungerechtfertigter Bereicherung zurück, wobei er sich auf die Vereinbarung im Mietvertrag berief, wonach sein Mietverhältnis automatisch ende.

Mit Urteil vom 19. Februar 2009 wies das OLG Düsseldorf die Klage ab und meinte, aus den Regelungen im Mietvertrag ergebe sich nicht ein automatisches Ende. Das Mietverhältnis des Klägers habe zwar gleichzeitig mit dem Mietverhältnis des Discounters beginnen sollen. Eine automatische Beendigung scheide hier jedoch aus, da der Discounter seinen Betrieb zwar eingestellt habe, dessen Mietverhältnis aber noch nicht beendet gewesen sei. Dann gelte der allgemeine Grundsatz, dass das Betriebsrisiko bei Scheitern des Gesamtobjekts in einem Einkaufszentrum beim Mieter liege und nicht beim Vermieter. Wenn man den Wegfall der Geschäftsgrundlage annehmen wollte, wäre nur eine Kündigung mit Wirkung für die Zukunft möglich gewesen, deren Voraussetzungen nicht dargelegt worden seien.