Betriebspflicht bei „Themenimmobilien“

Betriebspflicht bei „Themenimmobilien“; einstweilige Verfügung; „Meilenwerk“; Oldtimer-Zentrum

Von einem Verfügungsgrund ist auszugehen, wenn der Geschäftsraummieter in einem auf bestimmte Produkte ausgerichteten Ausstellungs- und Verkaufszentrum seiner Betriebspflicht nicht nachkommt.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Berufung ist zulässig und hat in der Sache Erfolg. Der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung ist begründet. [...]

2. Der Verfügungsgrund ist zu bejahen.

Erforderlich für eine so genannte Leistungsverfügung ist, dass der Gläubiger auf die sofortige Erfüllung dringend angewiesen ist. Unter diesen Voraussetzungen sind Leistungsverfügungen insbesondere in Fällen zulässig, in denen die geschuldete Handlung so kurzfristig zu erbringen ist, dass die Erwirkung eines Titels im ordentlichen Verfahren nicht möglich wäre (Zöller/Vollkommer, ZPO, 28. Auflage, § 940 ZPO, Rdn. 6 mit Rechtsprechungsnachweisen). Dies ist hier der Fall.

Zum einen ist ein ordentliches Klageverfahren schon im Hinblick auf die relativ kurze Zeitspanne zwischen dem Verstoß gegen die Betriebspflicht (Schließung im Mai 2011) und der Beendigung des Mietvertrages zum 30.9.2011 schwerlich durchführbar gewesen.

Zum anderen ist davon auszugehen, dass die Antragstellerin auf die sofortige Leistung der Antragsgegnerin dringend angewiesen ist. Nach den Vorbemerkungen zum Mietvertrag der Parteien handelt es sich um ein ehemaliges Straßenbahndepot, wobei das Konzept darauf gerichtet ist, Werkstätten wichtiger Oldtimer- und Liebhaberfahrzeugmarken an einen Ort zu versammeln und mit all den Produkten und Dienstleistungen zu koppeln, die das Thema bereichern. Sinn der Betriebspflicht ist, das angesprochene Konzept durch eine Vielfalt von Geschäften, welche diesen Themenbereich möglichst weit reichend abdecken, attraktiv zu halten (vgl. KG, 22. Zivilsenat, KGR 2003, 315, zitiert nach juris, Tz. 15 und OLG Karlsruhe GE 2007,140, zitiert nach juris, Tz. 14 - jeweils für Einkaufszentrum). Ein solches Geschäft ist gemäß Mietvertrag auch von der Bekl. zu betreiben, nämlich der Verkauf von Modellautos und Autorennbahnen. Die Mieträume sind zwar nur 50 m2 groß, aber gegenüber einem Eingang zu dem Komplex - der bereits von zwei weiteren Leerständen betroffen ist - an einer Eventfläche gelegen. Unter diesen Umständen sieht es der Senat als überwiegend wahrscheinlich an, dass die Betriebspflichtverletzung der Antragsgegnerin die Attraktivität des Ausstellungs- und Verkaufszentrums für Besucher, Eventveranstalter, vorhandene Mieter und Mietinteressenten mindert; insbesondere kann zunehmender Leerstand bei anderen Mietern zu Umsatzeinbußen führen und einen Anreiz ausüben, ihren Betrieb ebenfalls einzustellen. Wenn der Vermieter sich darauf verweisen lassen müsste, diese Gefahr bis zum Abschluss eines Hauptsacheverfahrens hinzunehmen, würde der Sinn der Vereinbarung einer Betriebspflicht unterlaufen (vgl. KG a. a. O.). Der Antragstellerin ist es auch nicht zuzumuten, sich auf Schadenersatzansprüche verweisen zu lassen, deren Nachweis - insbesondere was die Kausalität zwischen Vertragsverletzung und Schaden angeht - große Probleme mit sich bringt.

Zusätzlichen konkreten Vortrag der Antragstellerin, etwa dass es zu einem Besucherrückgang gekommen ist und/oder Mietinteressenten wegen des Leerstandes von einer Anmietung Abstand genommen hätten, hält der Senat - abweichend vom angefochtenen Urteil - vorliegend nicht für erforderlich. Soweit in seinem Urteil vom 18.10.2004 - 8 U 92/04 - (GE 2004, 1591) weiterer Vortrag des Verfügungsklägers zu nachprüfbaren Umständen verlangt worden ist, hält der Senat hieran nicht fest, sondern schließt sich der sonstigen obergerichtlichen Rechtsprechung an, die solche Anforderungen nicht aufgestellt hat (KG, 22. Zivilsenat, a. a. O.; OLG Hamburg WuM 2003, 641, zitiert nach juris, Tz. 15; OLG Celle NZM 2007, 838, zitiert nach juris, Tz. 3; OLG Karlsruhe a. a. O.; OLG Frankfurt ZMR 2009, 446, zitiert nach juris, Tz. 30). Die gebotene zeitnahe Durchsetzung einer Betriebspflicht wäre sonst unzumutbar erschwert, weil die Auswirkungen im Einzelfall nur schwer zu belegen sind, und jedenfalls erst dann, wenn Nachteile aus dem Leerstand bereits eingetreten sind.

Von einem Verfügungsgrund (der den Erlass einer einstweiligen Anordnung rechtfertigt) ist auszugehen, wenn der Geschäftsraummieter in einem auf bestimmte Produkte ausgerichteten Ausstellungs- und Verkaufszentrum (sog. „Themenimmobilie") seiner Betriebspflicht nicht nachkommt.

Nachdem die Mieterin ihr in einem ehemaligen Straßenbahndepot gelegenes Geschäft im Mai 2011 vier Monate vor Beendigung des Mietvertrages am 30. September 2011 geschlossen hatte, beantragte die Vermieterin den Erlass einer einstweiligen Verfügung, mit der der Mieterin aufgegeben werden sollte, den Geschäftsbetrieb wieder aufzunehmen und das Ladenlokal mit Ausnahme einer Mittagspause werktäglich in der Zeit von 11 bis 17 Uhr zu betreiben.

Das LG Berlin wies den Antrag zurück, das KG gab ihm durch Beschluss vom 12. September 2011 statt. Der Verfügungsanspruch ergebe sich aus der entsprechenden Regelung im Mietvertrag, der Verfügungsgrund folge daraus, dass eine Anspruchsdurchsetzung im Klagewege bis zur Beendigung des Mietverhältnisses schwerlich durchsetzbar gewesen und die Vermieterin auf die sofortige Leistung der Mieterin dringend angewiesen sei. Im Hinblick darauf, dass bereits zwei weitere Geschäfte geschlossen seien, sei die Attraktivität des Geländes gemindert; zusätzlicher konkreter Vortrag zu einem durch die Geschäftsschließung verursachten Besucherrückgang oder zur Abstandnahme von Mietinteressenten sei nicht erforderlich, „weil die Auswirkungen im Einzelfall nur schwer zu belegen sind".

Verfügungsanspruch und Verfügungsgrund sind nach §§ 936, 920 Abs. 2 ZPO glaubhaft zu machen. Deshalb hatte das KG in einer Entscheidung vom 18. Oktober 2004 (GE 2004, 1591) Folgendes ausgeführt:

„Zu berücksichtigen ist nämlich, dass die Stattgabe des Antrags zur Erfüllung des Anspruchs der Klägerin führt und damit die Hauptsache vorwegnimmt. Insoweit ist der Erlass einer einstweiligen Verfügung ausnahmsweise dann gerechtfertigt, wenn der Antragsteller darlegt und glaubhaft macht, dass er so dringend auf die sofortige Erfüllung seines Leistungsanspruchs angewiesen ist und sonst so erhebliche Nachteile erleiden würde, dass ihm ein Zuwarten oder eine Verweisung auf die spätere Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen nach Wegfall des ursprünglichen Erfüllungsanspruchs nicht zumutbar ist (vgl. OLG Düsseldorf - Kartellsenat - Urteil vom 8. August 2001, U [Kart] 20/01, RdE 2002, 21; juris Rechtsprechung Nr. KORE501692002; Zöller/Vollkommer, ZPO, 23. Aufl., § 940 Rn. 6 m. w. N.). Hierfür hat die Klägerin nachprüfbare Umstände nicht vorgetragen. Der Vortrag der Klägerin erschöpft sich in Vermutungen und Hypothesen, wenn wegen der beabsichtigten Geschäftseinstellung der Beklagten auf die Möglichkeit der Nachahmung durch andere Mieter, die Hervorrufung eines ‚Dominoeffektes' und die mögliche Schließung des Einkaufszentrums verwiesen wird. Der Hinweis auf die Beeinträchtigung des Gesamtcharakters des Einkaufszentrums, das von der Vielfalt seiner Angebote an Waren- und Dienstleistungen ‚lebt', reicht allein nicht aus, um das dringende Interesse am Erlass der einstweiligen Verfügung zu rechtfertigen. Denn anders als in dem vom 22. Zivilsenat des KG entschiedenen Fall (Urteil vom 17. Juli 2003, 22 U 149/03, KG Report Berlin 2003, 315), in dem potentielle Mietinteressenten wegen des bereits vorhandenen Leerstandes von Geschäftsräumen von einer Anmietung Abstand genommen hatten, trägt die Klägerin hier nur Befürchtungen über mögliche Folgen der Betriebseinstellung durch die Beklagte vor."

An diesen Anforderungen hält der Senat ausdrücklich nicht mehr fest und verweist u. a. darauf, dass der Nachweis eines Schadens „große Probleme mit sich bringt". Wenn dem so ist, hätte das umgekehrt auch zugunsten des Mieters für die Auswirkungen des Verstoßes gegen die Betriebspflicht gelten müssen.

Auf die in der Rechtsprechung vertretenen unterschiedlichen Auffassungen zur Unzulässigkeit einer auf Einhaltung der Betriebspflicht gerichteten einstweiligen Verfügung wegen der Probleme im Zusammenhang mit der Vollstreckung (vgl. einerseits OLG Naumburg, Beschluss vom 2. Januar 1996, 2 W 14/97, OLG Report Naumburg 1999, 312 – unzulässig, weil weder nach § 887 ZPO noch nach § 888 ZPO vollstreckbar –, andererseits OLG Celle, Beschluss vom 2. Januar 1996, 2 W 80/95, OLG Report Celle 1996, 176; KG, Urteil vom 17. Juli 2003, 22 U 149/03, KG Report Berlin 2003, 315; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 21. Oktober 2003, I - 10 W 64/03, GuT 2004, 17: zulässig) geht der Senat nicht ein; auszugehen ist deshalb davon, dass im Bereich des KG entsprechende Anträge als zulässig angesehen werden. Geht man davon aus, dass es sich bei der Betriebspflicht um eine unvertretbare Handlung i. S. d. § 888 Abs. 1 ZPO handelt, kommt bei Nichtbefolgung der Anordnung nur ein Zwangsgeld in Betracht, das aber nicht dem Antragsteller, sondern der Staatskasse zusteht. Deshalb bringt der 2 ½ Wochen vor Ende des Mietverhältnisses ergangene Beschluss des KG der Vermieterin hier gar nichts.