Betriebskostenzuschlag/neueingeführte Betriebskosten

Betriebskostenzuschlag/neueingeführte Betriebskosten; Betriebskostenzuschlag/neu eingeführte Betriebskosten; Betriebskostenerhöhung/neu eingeführte Betriebskosten; neu eingeführte Betriebskosten/Betriebskostenzuschlag; Mehrkosten bei Betriebskosten

Betriebskostenerhöhungen dürfen nur dann auf den Mieter abgewälzt werden, wenn gerade die Mehrkosten bei Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind.

Der Vermieter, der früher nicht einmal diejenigen Kosten aufgewendet hat, die für eine ordentliche Bewirtschaftung erforderlich waren, darf die infolge einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung entstehenden Mehrkosten nicht auf den Mieter abwälzen.

... Einen Betriebskostenzuschlag konnte die Kl. nicht fordern:

Nach § 4 Abs. 1 Satz 1 XII. BMG dürfen für den preisgebundenen Altbauwohnraum einer Wirtschaftseinheit für die Zeit nach dem 31. Dezember 1982 anfallende Betriebskostenerhöhungen bei allen Betriebskosten im Sinne des § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung auf die Mieter abgewälzt werden, soweit diese Betriebsmehrkosten bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Daß diese Voraussetzungen hier gegeben seien, hat die Kl. hinsichtlich der Positionen Gartenpflege, Hausreinigung und Versicherungen nicht dargelegt. Das Gesetz stellt nicht (nur) darauf ab, ob die Betriebskosten in der neu angesetzten Höhe bei Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind, sondern darauf, ob gerade die Mehrkosten gerechtfertigt sind. Das bedeutet zweierlei:

a) Es muß früher bei Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt gewesen sein, keine höheren Kosten aufzuwenden als diejenigen, die in der Betriebskostenaufstellung als alte Ansätze erscheinen, und

b) es muß in dem der Mieterhöhung vorangegangenen Jahre bei Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt gewesen sein, keine niedrigeren Kosten aufzuwenden als diejenigen, die in der Betriebskostenaufstellung als neue Ansätze erscheinen.

Hat der Vermieter früher nur diejenigen Betriebskosten aufgewendet, die für eine ordentliche Bewirtschaftung erforderlich waren, und hat er in dem letzten Jahre vor der Mieterhöhung zusätzliche Kosten aufgewendet, die nicht erforderlich waren, dann darf er die Differenz nicht auf die Mieter abwälzen. Hat er früher nicht einmal diejenigen Betriebskosten aufgewendet, die für eine ordentliche Bewirtschaftung erforderlich waren, hat er diese Kosten aber in dem letzten Jahre vor der Mieterhöhung aufgewendet, dann darf er die Differenz ebenfalls nicht auf die Mieter abwälzen. Denn andernfalls stünde derjenige Vermieter, der das Grundstück immer ordentlich bewirtschaftet hat, schlechter da als derjenige Vermieter, der das Grundstück vernachlässigt hat. Ein Vermieter darf nicht allein deshalb, weil er dazu übergegangen ist, das Grundstück in ordentlichem und gepflegtem Zustand zu erhalten und damit seine gesetzliche Pflicht (§ 536 BGB) zu erfüllen, mit der Berechtigung zur Erhebung eines Betriebskostenzuschlages belohnt werden.

Im vorliegenden Fall hat die Kl. nach ihrem Vortrag für Gartenpflege

im Jahre 1982 923,23 DM (bei 87 Arbeitsstd.),

im Jahre 1983 1.356,74 DM (bei 64 Arbeitsstd.),

im Jahre 1984 6.232,76 DM (bei 469 Arbeitsstd.)

aufgewendet. Damit liegen die Gartenpflegekosten des Jahres 1984 um 359,39 % über denen des Jahres 1983 und um 575,10 % über denen des Jahres 1982. Eine derart krasse Änderung kann nicht einer ordentlichen Geschäftsführung entsprechen; sie läßt sich nicht mit einer witterungsbedingten Zunahme des Umfanges der Arbeiten erklären. Entweder hat die Kl. im Jahre 1984 einen überflüssigen Aufwand getrieben, oder sie hat den Garten in den Jahren 1982 und 1983 vernachlässigt, oder sie hat beides getan. In allen drei Fällen könnte sie die Mehrkosten nicht auf die Mieter abwälzen.

Was einer ordentlichen Geschäftsführung entspricht, richtet sich nach objektiven Maßstäben und nicht nach den persönlichen Verhältnissen des Vermieters.

Ähnliches gilt hinsichtlich der Kosten der Hausreinigung. Die Kl. hat nach ihrem Vortrag im Jahre 1983 (580,-- DM + 20.22 DM =) 600,22 DM und im Jahre 1984 (963,68 DM + 105,-- DM =) 1.068,68 DM für Hausreinigung aufgewendet. Das bedeutet eine Kostensteigerung von 78,05 %. Hierfür hat die Kl. keine Erklärung. Da der Grad der Verschmutzung des Treppenaufganges und damit der objektiv erforderliche Umfang und die objektiv erforderliche Häufigkeit der Reinigung - jeweils auf ein Jahr bezogen - im wesentlichen gleichbleiben werden, muß das Gericht zu dem Schluß kommen: Entweder hat die Kl. im Jahre 1984 einen überflüssigen Reinigungsaufwand getrieben, oder sie hat den Treppenaufgang im Jahre 1983 nicht ausreichend gereinigt. In beiden Fällen könnte sie die Mehrkosten nicht abwälzen.

Anmerkung: Vgl. Rechtsprechung zur Neueinführung von Betriebskosten gem. § 4 XII. BMG:

• Neu entstandene Betriebskosten sind nicht umlagefähig: AG Neukölln MM 85, 120; AG Schöneberg GE 85, 1103; AG Spandau MM 86, 332.

• Neu entstandene Betriebskosten sind umlagefähig: AG Tempelhof Kreuzberg MM 85, 198.

• Einzelne Betriebskostenarten:

- Gartenpflege durch Firma (anstelle des Hauswartes): AG Schöneberg MM 85, 13

- Schneebeseitigung durch Firma (anstelle des Hauswartes): LG Berlin GE 86, 859

- Neueinstellung eines Hauswartes bzw. Beauftragung einer Reinigungsfirma: AG Charlottenburg MM 85, 234 und AG Tempelhof Kreuzberg MM 85, 234

- Neuabschluß von Versicherungen: AG Charlottenburg MM 85, 234 und MM 86, 83; AG Schöneberg GE 86, 863.