Betriebskostenzuschlag (Altbau)

Betriebskostenzuschlag (Altbau); Betriebskosten - Abwälzung von neu entstandenen im Altbau; Instandhaltungskosten - Reinigung der Dachrinne; Dachrinne - Reinigungskosten; Reinigungskosten - Dachrinne; Betriebsmehrkosten - neu entstanden (Altbau); Betriebskostenerhöhungen - neu entstandenee (Altbau)

1. Völlig neueingeführte Betriebskosten dürfen gem. § 4 Abs. 1 XII. BMG nicht umgelegt werden.

2. Kosten für die Reinigung der Dachrinne sind keine Betriebskosten, sondern Instandhaltungskosten.

Grundlage der klägerischen Erhöhungserklärungen ist § 4 Abs. 1 des 12. BMietG, wonach für den preisgebundenen Altbauwohnraum nach dem 31. Dezember 1982 anfallende Betriebskostenerhöhungen bei allen Betriebskosten im Sinne des § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung auf die Mieter abgewälzt werden dürfen, soweit diese Betriebsmehrkosten bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Aus diesem Wortlaut folgt nach Ansicht des Gerichts, daß völlig neueingeführte Betriebskosten nicht umgelegt werden dürfen; die Begriffe "Erhöhungen" bzw. "Mehrkosten" bei den Betriebskosten zeigen, daß insoweit eine Gegenüberstellung zu Minderbeträgen wie etwa im Vorjahr vorzunehmen ist, um einen Differenzbetrag zu ermitteln (vgl. auch Blümmel, Allgemeine Grundmieterhöhung ... GE 1985, 1054 ff/1083). Denn wenn es höchst strittig ist (so Blümmel, a.a.O.), ob neueingeführte Betriebskosten in voller Höhe umlagefähig sind und § 26 Abs. 1 letzter Satz des Referentenentwurfs für eine neue AMVOB vorsah, daß "nach dem 31. Dezember 1982 neu oder zusätzlich entstehende Betriebskosten zu berücksichtigen sind", so könnte man zwar die jetzige Regelung im Lichte dieses Referentenentwurfes auslegen. Plausibler erscheint demgegenüber jedoch die Schlußfolgerung, daß der Gesetzgeber den Referentenentwurf eben nicht hat zum Gesetz werden lassen wollen, wenn in Kenntnis des Problems mit Erhöhung bzw. Mehrkosten der Betriebskosten ein derart klarer Wortlaut geschaffen wird. In diesem Sinne ist das Problem bisher entschieden worden, soweit dies bekannt ist (vgl. AG Schöneberg, GE 1985, 1103; AG Charlottenburg, GE 1985, 1107; AG Neukölln MM 1985, 120 sowie die bei Blümmel a.a.O. zitierten Entscheidungen). Auch dürfte es nicht zulässig sein, neue Betriebskosten mit der Begründung abzuwälzen, sie seien, wie in § 4 Abs. 1 des 12. BMietG formuliert, bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt, was man bei der Schnee- und Eisbeseitigung sowie der Dachrinnenreinigung im vorliegenden Falle sicherlich bejahen müßte (sowohl Blümmel a.a.O. mit seinem Beispiel für eine "neue Versicherung"). Denn diese im Gesetz formulierten Charaktereigenschaften stellen die für die Erhöhung bzw. Mehrkosten bestimmter Betriebskosten erforderliche Qualifikation dar, sollen also Erhöhungen bzw. Mehrkosten aussondern, die wegen des Fehlens dieser Qualifikation nicht umlegbar sein sollen. Keinesfalls aber soll mit dieser Qualifikationsformulierung der Kreis der erhöhbaren Betriebskosten erweitert werden; insoweit ist der Wortlaut wiederum eindeutig.

Im übrigen fallen Kosten für die Reinigung der Dachrinne - und insoweit schließt sich das Gericht der Argumentation der Bekl. an - unter die Instandhaltungsmaßnahmen, die damit gemäß § 536 BGB über die Grundmiete abgegolten und nicht gesondert über die Betriebskosten abwälzbar sind.