Betriebskostenzuschlag (Altbau)

Betriebskostenzuschlag (Altbau); Betriebskosten - Abwälzung von neu entstandenen (Altbau); Betriebsmehrkosten - neu entstandene (Altbau); Betriebskostenerhöhungen - neu entstandene (Altbau); Hausreinigungskosten - als neu entstandene Betriebskosten (Altbau); Sach- und Haftpflichtversicherung - als neu entstandene Betriebskosten (Altbau)

Betriebsmehrkosten, die durch die erstmalige Beauftragung einer Hausreinigungsfirma entstehen, können jedenfalls nicht in voller Höhe umgelegt werden.

... Der Betriebskostenzuschlag mußte dagegen zunächst von der Bekl. nicht gezahlt werden.

Die Position Hausreinigung war vollständig aus der Betriebskostenerhöhung herauszunehmen. Dabei konnte dahingestellt bleiben, ob der Vermieter überhaupt angesichts der mietvertraglichen Regelung berechtigt war, die Hausreinigung einer Fremdfirma zu übergeben. Die Position der Hausreinigung konnte zumindest nicht in voller Höhe angesetzt werden, da gemäß § 4 Abs. 1 XII. BMG nur die Betriebskostenerhöhungen auf die Mieter umgelegt werden dürfen. Da der Eigentümer als Betriebskosten auch Eigenleistungen ansetzen darf (§ 19 Abs. 3 Satz 2 des Referentenentwurfes), ist bei Wechsel von der Eigenleistung (des Voreigentümers) auf Fremdleistung nur der Differenzbetrag als Betriebskostenerhöhung ansatzfähig (Blümmel GE 84, 1027; Becker u.a. GE 83, 1009). Der Kl. hat hier keinen Betrag für die Leistungen der Hausreinigung durch den Voreigentümer eingesetzt. Da danach zumindest auf keinen Fall die gesamten Kosten für die neubeauftragte Hausreinigungsfirma angesetzt werden können, mangels substantiierter Angaben aber auch nicht geschätzt werden kann, mit welchem Betrag die Leistung des Voreigentümers anzusetzen wäre, war die gesamte Position aus der Mieterhöhung herauszunehmen.

Auch die Positionen für Müllabfuhr, Wasserversorgung und Entwässerung waren herauszunehmen, da es insoweit an einer nachvollziehbaren Begründung und Berechnung der Mieterhöhung fehlte. Die Positionen waren zusammengenommen, so daß nicht ersichtlich war, welcher Betrag der Erhöhung auf welche Position entfiel und ob sich auch Minderungsbeträge in diesen Positionen befanden.

Lediglich die Position der Sach- und Haftpflichtversicherungen kann ab August 1984 beansprucht werden. Eine Forderung für die Monate zuvor scheitert daran, daß die gemäß § 18 I. BMG erforderliche Begründung nicht vorhanden war (Blümmel GE 83, 192). Erst mit dem Schreiben vom 13. Juni 1982 wurde die entsprechende Begründung nachgereicht. Diese Begründung konnte nur Wirkung für die Zukunft entfalten. Der Ansatz war aber ansonsten gerechtfertigt, da durch den Neuabschluß der Versicherungen Betriebsmehrkosten entstanden sind. Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung sind auch gemäß § 4 Abs. 1 XII. BMG in Verbindung mit § 7 II. BV und Ziffer 13 der Anlage 3 umlagefähig und grundsätzlich mit einer ordentlichen Geschäftsführung zu vereinbaren. Dem Kl. kann hier auch nicht vorgehalten werden, daß er diese Versicherungen nicht vorher abgeschlossen hat, da er das Haus erst kürzlich erworben hat. Unter Berücksichtigung der Betriebskostenerhöhung von 662,-- DM abzüglich 28,-- DM (Minderungskosten der Schornsteinreinigung) ergibt sich ein Erhöhungsbetrag für die Bekl. von 3,70 DM und damit eine Miete von 447,84 DM ab August 1984. ...