Betriebskostenzuschlag

Betriebskostenzuschlag; Altbauwohnraum; Mietpreisbindung; Mietzinserhöhung; Sondermüllabfuhr; Boden- und Kellerreinigung; Grünflächenreinigung; Treppenfensterreinigung

Zur Umlage von Betriebskostenerhöhungen gem. § 4 XII. BGB (hier: erstmals entstandene Kosten).

1. Der Kl. hat die allein streitige Erhöhung der Betriebskosten unzutreffend mit 71,14 DM berechnet. Er geht von einem umlagefähigen Betriebskostenmehrverbrauch von 5.178,16 DM aus, da er zu Unrecht Beträge für Sondermüllabfuhr, Hausreinigung, Gartenpflege und Treppenfensterreinigung - insgesamt 3.957,04 DM - in Ansatz bringt. Diese Positionen berechnet der Kl. unstreitig erstmals. Sie sind damit gem. § 4 Abs. 1 XII. Bundesmietengesetz nicht umlagefähig.

Neu entstandene Betriebskosten können im preisgebundenen Altbau nur dann auf die Mieter abgewälzt werden, wenn sie geboten, nämlich "bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt" sind. Dies bedeutet u. a., daß sie dann nicht umlagefähig sind, wenn sich an ihren Voraussetzungen nichts geändert, der Vermieter sie aber zuvor nicht für erforderlich gehalten hat.

a) Die Kosten für Sondermüllabfuhr sind danach als Erstkosten und Erhöhung bereits umgelegter Kosten für Müllabfuhr nicht umlagefähig.

Der Kl. hat zwar vorgetragen und belegt, daß er die Mieter des fraglichen Hauses Anfang des Jahres 1983 aufgefordert habe, kein Mobiliar und keinen Müll auf dem Haus- und Hofgelände abzustellen; er werde den Müll sonst auf Kosten der Mieter abfahren lassen.

Der Kl. hat allerdings nichts dafür vorgetragen, daß er anfallenden Sondermüll erstmals hat abtransportieren lassen. Entweder er hat dies zuvor nicht für erforderlich erachtet, oder aber anders gelöst.

Dann aber ist kein Grund dafür ersichtlich, warum diese Ausgabe jetzt im Rahmen ordentlicher Geschäftsführung geboten und damit umlagefähig sein soll. Sie war im übrigen auch dadurch vermeidbar, daß die Berliner Stadtreinigung Sondermüll kostenlos abfährt. Einer ordentlichen Geschäftsführung entspricht es dann ohnehin nicht, unnötige Kosten zu verursachen.

Letztlich stellen diese Kosten auch nach der Darstellung des Kl. eine einmalige Ausgabe dar, also keinen Betrag, der zu den Betriebskosten, also den ständigen Lasten des Eigentümers zur Erhaltung der Mietsache, gehört.

b) Die Erhöhung der Hausreinigungskosten, die sich aus angeblich erstmals vorgenommener Dachboden-, Keller-, Hof- und Türenreinigung ergeben haben soll, ist bei Abwägung aller Umstände bei ordentlicher Geschäftsführung ebenfalls nicht gerechtfertigt.

Es sind hier Tätigkeiten aufgeführt, hinsichtlich deren es dem Vermieter nicht zugutekommen darf, sollte er sie tatsächlich erstmals ausgeführt haben. Vielmehr gehört all dies zur normalen Hausreinigung und muß von dem hierfür in früheren Jahren veranschlagten Betrag mit umfaßt sein. Auch hier hat sich hinsichtlich der Voraussetzungen nichts geändert, was diese Reinigung erst jetzt geboten erscheinen läßt.

Der Kl. trägt hierzu zwar vor, diese Dinge hätten den Mietern oblegen und seien von diesen unzureichend erfüllt worden. Er belegt dies jedoch nicht - aus dem Mietvertrag ist eine derartige Verpflichtung nicht ersichtlich.

c) Auch die Reinigung von Grünflächen sowie die Gartenpflege sind als erstmaliger Ansatz nicht umlagefähig; auch hierzu hat der Kl. nichts dafür vorgetragen, inwieweit gerade jetzt eine Veränderung dahingehend eingetreten sein soll, daß Ausgaben hierfür geboten erscheinen.

Ganz abgesehen davon, daß der Kl. gar nicht dargetan hat, ob und welche Grünflächen vorliegen - wie er es überhaupt unterlassen hat, seinerseits die Betriebskostenabrechnung vorzulegen - darf die Tatsache, daß er nach Jahren entgegenstehender Praxis die Gartenpflege für geboten hält, nicht zu Lasten der Mieter gehen.

d) Für die Reinigung der Treppenfenster gilt das unter b) Gesagte. Auch diese gehört zur allgemeinen Hausreinigung und kann in dieser Form nicht überraschend auf die Mieter abgewälzt werden.

Die neu aufgeführten Positionen der Betriebskostenabrechnung sind demnach entgegen der Ansicht des Kl. nicht umlagefähig.

Dies ergibt sich letztlich bereits aus allgemeinen Grundsätzen. Wenn - wie im vorliegenden Fall - über die Erstattung von Betriebskosten im Mietvertrag nichts geregelt ist, unterliegt jegliche Neuerung strengen Voraussetzungen. Der Mieter muß sich zunächst darauf verlassen können, daß ohne grundlegende Änderung der Verhältnisse an den Betriebskosten festgehalten wird, deren Erstattung er jahrelang akzeptiert hat, die also auf diese Weise als vereinbart gelten. Nur so kann auch verhindert werden, daß auf dem Weg über immer neue Betriebskosten die Preisbindung umgangen und schleichend der Mietzins erhöht wird.