Betriebskostenzuschlag

Betriebskostenzuschlag; Ausschluß der Grundmieterhöhung; Wohnwertzuschlag; Betriebskostenzuschlag/Umlegung; Gesamtmietfläche/als Umlegungsmaßstab für Betriebskostenzuschläge; Gewerbeteil/Trennung vom Wohnteil bei Umlegungen; Grundmieterhöhung/bei teilweise gewerblich vermieteten Gebäuden; Umlegung/von Betriebskostenzuschlägen; Wohnteil/Trennung vom Gewerbeteil bei Umlegungen; Außenputz/fehlender; Betroffenheit/der einzelnen Wohnung durch einen Umstand im Sinne von § 3 Abs. 3 XII. BMG; Fassade/fehlende; Fehlen/einer Fassade; Feuchtigkeitsabweisung/mangelhafte; Grundmieterhöhung/Ausschluß gem. § 3 Abs. 3 XII. BMG; Wärmedämmung/mangelhafte

Eine Betriebskostenerhöhung ist formell unwirksam, die entgegen § 4 Abs. 3 Satz 3 XII. BMG nicht zwischen Wohn- und Gewerbeteil in einem Haus unterscheidet.

Ist ein nicht unbeträchtlicher Teil einer Außenwand eines Altbaues ohne Fassade, ist die allgemeine Grundmietenerhöhung um 3 % ab 1. Januar 1984 ausgeschlossen, auch wenn die Wohnung des Mieters, der die Zahlung dieser Mieterhöhung verweigert, in einem anderen Wohntrakt des Hauses liegt und damit nicht von der schadhaften Außenwand betroffen ist.

Der Wohnwertzuschlag ist zulässig; die in der betreffenden Rechtsverordnung festgelegten Klassifikationsmerkmale sind von der Ermächtigungsgrundlage des § 5 XII. BMG gedeckt.

Die Miet[erhöhungs]erklärung vom 3. Dezember 1983 ist formell unwirksam, soweit in ihr ein Betriebskostenzuschlag von 1,15 DM monatlich umgelegt wird. Dem unstreitig hat der Kl., wie aus der beigefügten Kostenaufstellung ersichtlich ist, die Betriebskostenerhöhungen nach der Gesamtmietfläche des Grundstücks umgelegt, ohne dabei zwischen einem Wohnteil und einem Gewerbeteil zu unterscheiden. Das verstößt gegen § 4 Abs. 2, 3 XII. BMG. Es mag sein, daß diese Betrachtung hier nur ein Formalismus ist, weil es von der Sache her gerechtfertigt sei - wie der Kl. geltend macht -, alle Betriebskostenpositionen auf Wohnungs- und Gewerbemieter zu gleichen Sätzen umzulegen (oder allenfalls mit einer höheren Belastung der Wohnungsmieter). Aber gerade eine solche inhaltliche Entscheidung des Vermieters soll dem Mieter verständlich dargestellt und soweit erforderlich erklärt werden; und dazu ist die erste Voraussetzung, daß zunächst einmal die Wohnflächen und die Gewerbeflächen mit Gesamtkostenanteilen getrennt ausgewiesen werden. Übrigens ist es hier auch nicht ohne weiteres einsichtig, daß sich die Positionen Wasser, Entwässerung, Müll und vielleicht auch Hausreinigung zwischen Gewerbeteil und Wohnteil gleichmäßig verteilen müßten.

Soweit es um die beiden Grundmieterhöhungen geht, ist die Miet[erhöhungs]erklärung vom 3. Dezember 1983 nicht deshalb formfehlerhaft, weil zwar die beiden Prozentsätze getrennt angesetzt, aber das rechnerische Ergebnis für die Mietänderung in einer Ziffer angegeben worden ist. Denn die Verständlichkeit leidet darunter nicht nennenswert. Der Bekl. jedenfalls hat die Erklärung ausweislich seines Widerspruchsschreibens vom 22. Dezember 1983 ganz richtig verstanden.

Die Erhöhung um 3 % gemäß § 1 Abs. 1 XII. BMG ist gemäß § 3 Abs. 3 Ziffer 1 XII. BMG unbegründet. Denn der Augenschein hat ergeben, daß ein nicht unbeträchtlicher Teil einer Außenwand des Gebäudes "ohne Fassade" ist; nämlich das rechte Seitenhaus auf der Hofseite im Bereich des ganzen vierten Stockwerks und von oben nach unten entlang der ersten Fenster neben der Regenrinne.

In diesen Teilen der einen Hauswand fehlt der sonst vorhandene Außenputz großflächig, daß dem Anschein nach dadurch Wärmedämmung und Feuchtigkeitsabweisung der Wand beeinflußt sein könnten. Eine tiefergehende Untersuchung findet gemäß § 287 ZPO nicht statt, denn zwischen den Parteien geht es dabei nur um einen Betrag von 13,-- DM monatlich. Die Parteien beantragen auch erklärtermaßen nicht ein Sachverständigengutachten.

Die schadhafte Wand betrifft die von dem Bekl. gemietete Wohnung nicht, diese liegt in einem anderen Flügel. Trotzdem darf die Miete auch gegenüber dem Bekl. nicht erhöht werden. Denn § 3 Abs. 3 Ziffern 1, 2 und 4 (bei 3 ist es zweifelhaft) XII. BMG stellen in Gegensatz zu den Ziffern 5 - 10 nicht auf die einzelne Wohnung ab. Anscheinend ist es die Tendenz des Gesetzes, den Hauseigentümer zu gewissen Instandsetzungen dadurch zu motivieren, daß die allgemeinen Grundmieterhöhungen im ganzen unzulässig sind.

Somit kann dahinstehen, ob auch der Tatbestand des § 3 Abs. 3 Ziffer 2 (Dach) zu bejahen wäre.

Hingegen schuldet der Bekl. den Wohnwertzuschlag von 4 % der Grundmiete gemäß § 5 XII. BMG und § 1 Abs. 2 der 1. MHV-XII. MHG. Der Zuschlag errechnet sich auf 17,31 DM. Die Klassifikationsmerkmale der VO für 4 % sind gegeben. Die 1. MHV-XII. BMG ist durch § 5 XII. BMG gedeckt.

§ 5 Abs. 1 XII. BMG schreibt vor, daß dem Baualter und der Größe der Wohnung Rechnung getragen werden soll, und § 5 Abs. 2, daß dementsprechend verschiedene Baualters-Wohnungsgrößenklassen zu bilden sind. Das ist in der 1. MHV-XII. BMG geschehen. Wenn der Richter den Bekl. richtig versteht, will dieser auch nicht geltend machen, daß das Alter der Wohnung überhaupt zur Mietklassifizierung verwendet wird, sondern als sinnwidrig rügen, daß der Mietzuschlag für ältere Wohnungen höher bestimmt ist als für neuere. In dieser Frage ist der Verordnungsgeber aber durch das Gesetz nicht eingeengt. Denn dieses legt zwar fest, daß dem Alter und der Größe der Wohnung Rechnung getragen und daß dabei von den Merkmalen einer ortsüblichen Vergleichsmiete ausgegangen werden soll. Zu welchem rechtlichen Ergebnis die Ausgangsmerkmale führen, ist aber dem Verordnungsgeber überlassen. Und es ist nicht sinnwidrig, zu dem Zweck den Wohnwert einer Altbauwohnung zu klassifizieren, die Wohnungen aus der Zeit vor dem 1. Weltkrieg generell höher einzuschätzen als die aus der Zwischenkriegszeit. Denn im allgemeinen wurde in der älteren Vergangenheit solider gebaut, insbesondere mit Ziegeln aufgemauert, als später. Die Schalldämmung und die Konstanz des Innenklimas sind typische Vorzüge der Häuser aus der Zeit von vor 1914 (1919). ...