Betriebskostenzuschläge

Betriebskostenzuschläge; Altbauwohnraum; Mietpreisbindung; Mietzinserhöhung; Ansatz, Berechnung

1. Zur Berechnung und Geltendmachung von Betriebskostenzuschlägen gem. § 4 XII. BMG.

2. Beim Ansatz von Betriebskosten kommt es nicht auf den Zeitpunkt der Zahlung an, sondern auf den Zeitraum, für den das Entgelt entrichtet wurde.

Die Erhöhungserklärung des Bekl. vom 1. Dezember 1983 ist zwar formell wirksam, da sie alle erforderlichen Angaben zur Berechnung der Erhöhungen enthält. Die Ansätze für die einzelnen Betriebskosten sind jedoch überwiegend unrichtig.

Der Bekl. hat eine Erhöhung der Kosten für Wasserversorgung und Entwässerung nicht nachvollziehbar begründen können. Die vom Bekl. eingereichten Berechnungen sind nicht nachvollziehbar. Da die Kl. die Unrichtigkeit der Ansätze substantiiert berechnet haben und daher nur der Bekl. darlegungs- und beweispflichtig für die Berechtigung der Erhöhung ist, war ein Erhöhungsbetrag für Wasserversorgung und Entwässerung nicht anzusetzen.

Für die Kosten der Hausbeleuchtung hat der Bekl. fälschlich die von der BEWAG geleisteten Abschlagszahlungen angesetzt zuzüglich eines Zuschlages aufgrund der Abrechnung der Vorperiode, obwohl die neue Höhe der Abschlagszahlungen die Steigerung in der Vorperiode gerade berücksichtigt. Angesetzt werden dürfen nur die tatsächlich entstandenen Kosten, so daß der Bekl. den Eingang der Bewagabrechnung, die für den unmittelbaren Zeitraum nach Abgabe der Erhöhungserklärung zu erwarten war, hätte abwarten müssen.

Die Kosten für die Schornsteinreinigung sind falsch berechnet. Anzusetzen sind die Entgelte, die für die Leistungen, die im jeweils für die Berechnung der Mieterhöhung zugrundegelegten Jahr erbracht worden sind, zu zahlen waren. Es kommt also nicht auf den Zeitpunkt der Zahlung an, sondern auf den Zeitraum, für den das Entgelt entrichtet wurde. Dies ist schon deshalb notwendig, um starke Schwankungen in der Höhe der Betriebskosten zu vermeiden. Insbesondere ist es für den Mieter schwierig festzustellen, ob und wann Senkungen der Betriebskosten eintreten und ob diese auch an ihn weitergegeben werden. Gerade bei oft üblicher bündelweiser Bezahlung von Rechnungen würden auf der einen Seite erhebliche Erhöhungen, auf der anderen Seite aber auch starke Senkungen der Betriebskosten eintreten. Eine ordnungsgemäße Berechnung der Betriebskosten setzt daher voraus, daß das Datum der Leistung und nicht das der Zahlung zugrunde gelegt wird.

Für die Kosten der Versicherungen gilt das für Schornsteinreinigung Gesagte ebenfalls. Maßgebend ist nicht der Fälligkeitszeitpunkt im Dezember eines Jahres, sondern der Zeitraum, für den die Zahlung erbracht wird.

Im übrigen hat der Bekl. die Erhöhung der Versicherungsprämien ab Dezember 1983 nicht im Sinne von § 4 Abs. 1 Satz 2, 2. Halbsatz begründet. Die bloße Angabe, daß es sich um Änderung der Bewertungszahlen handelt, reicht dafür nicht aus. Die Erhöhung muß schon konkret dargelegt werden.