Betriebskostenvorschuss bei dinglicher Wohnberechtigung

Der dinglich Wohnberechtigte ist ohne Vereinbarung nicht verpflichtet, Vorschüsse auf Betriebskosten zu zahlen.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Parteien streiten um die Frage, ob ein Wohnungsberechtigter gegenüber dem Eigentümer zur Vorschussleistung hinsichtlich der Betriebskosten verpflichtet ist, oder ob nur eine Erstattungsverpflichtung zur Zahlung nach Erhalt der zugrunde liegenden Abrechnung besteht. Die Kl. ist Eigentümerin, die Bekl. Wohnungsberechtigte. Nach dem der dinglichen Wohnungsberechtigung zugrunde liegenden Vertrag zwischen den Parteien sind die Bekl. zur „Erstattung der Betriebskosten" verpflichtet. Die Bekl. zahlten zu Beginn keine Vorschüsse auf die Betriebskosten, sondern glichen die durch die Kl. jeweils gestellten Betriebskostenabrechnungen nach deren Erhalt aus. Seit den letzten Jahren verlangte die Kl. von den Bekl. Vorschüsse auf die verauslagten Betriebskosten. Mit der Klage machte sie die Zahlung der Vorschüsse für den Abrechnungszeitraum geltend. Sie hat beantragt, die Bekl. als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Kl. 1.160 € nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Zur Begründung hat es ausgeführt, zwischen den Parteien bestünde ein Begleitschuldverhältnis. Auf dieses sei § 669 BGB anzuwenden, da der Eigentümer aus Sicht des Wohnungsberechtigten ein übertragenes Geschäft besorge, so dass er Vorschüsse auf die Betriebskosten fordern könne.

Hiergegen wendet sich die Berufung der Bekl. Sie sind der Auffassung, sie seien aus keinem Rechtsgrund zu einer Vorschusszahlung verpflichtet. Dies folge insbesondere aus dem zwischen den Parteien geschlossenen, der Bestellung der beschränkt persönlichen Dienstbarkeit zugrunde liegenden Vertrag. Nach Erstellung der Abrechnung und Zahlung durch die Kl. hat sie die Klage für erledigt erklärt. Die Bekl. haben sich der Erledigungserklärung nicht angeschlossen.

Die zulässige Berufung ist begründet.

Es ist keine Erledigung der Hauptsache eingetreten. Die ursprünglich zulässige Klage war zu keinem Zeitpunkt begründet. Der Kl. steht gegen die Bekl. unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt ein Anspruch auf Zahlung von Betriebskostenvorschüssen zu. Aus dem Gesetz ergibt sich nicht die Verpflichtung eines Wohnungsberechtigten nach § 1093 BGB, an den Eigentümer Vorschüsse auf die Betriebskosten zu leisten.

Eine Vorschusspflicht lässt sich auch weder, wie die Kl. meint, aus der analogen Anwendung der Regeln der Geschäftsführung ohne Auftrag aus § 669 BGB noch aus einem bestehenden Begleitschuldverhältnis zwischen dem Eigentümer und dem Wohnungsberechtigten herleiten.

Mangels vergleichbarer Interessenlage besteht keine planwidrige Regelungslücke, die eine analoge Anwendung rechtfertigte. Es ist nicht ersichtlich, wieso es unbillig sein soll, dass der Wohnungsberechtigte die Nebenkosten nach Zugang der Abrechnung zahlt und der Eigentümer die Ausgaben verauslagt.

Entgegen der im angefochtenen Urteil vertretenen Auffassung ergibt sich die Anwendung auch nicht aus dem zitierten Urteil des KG Berlin (KG, Urt. v. 26.4.1976 - 8 U 1871/74 -, ZMR 1976, 204), Diesem Urteil liegt ein nicht vergleichbarer Sachverhalt zugrunde. Zum einen betrifft der dortige Rechtsstreit Ansprüche aus einem Mietverhältnis, zum anderen betrifft es nicht die Vorschusspflicht, sondern die Frage, unter welchen Voraussetzungen der Eigentümer Betriebskosten generell auf den Mieter umlegen kann.

Gleiches gilt für das gesetzliche Begleitschuldverhältnis. Es ist kein Grund ersichtlich, weshalb aus diesem Begleitschuldverhältnis zwingend eine Vorschusspflicht, die das Gesetz bei einem Wohnungsberechtigten nicht kennt, folgen sollte. Zwar wird in der Literatur vereinzelt eine Vorschusspflicht des Wohnungsberechtigten aufgrund des gesetzlichen Begleitschuldverhältnisses bejaht (Münchener Kommentar zum BGB, 4. Aufl. § 1093 Rn. 8, § 1090 Rn. 5, 1018 Rn. 9), den Argumenten ist jedoch nicht zu entnehmen, warum aus dem Begleitschuldverhältnis eine Vorschusspflicht resultieren sollte.

Der dinglich Wohnberechtigte ist ohne Vereinbarung nicht verpflichtet, Vorschüsse auf Betriebskosten zu zahlen.

Der dinglich Wohnberechtigte war nach dem mit dem Eigentümer geschlossenen Vertrag zur „Erstattung der Betriebskosten" verpflichtet. Der Wohnberechtigte glich jeweils nur die von dem Eigentümer erstellte Betriebskostenabrechnung aus, zahlte jedoch keine Vorschüsse. Daraufhin klagte der Eigentümer auf deren Zahlung. Das Amtsgericht gab der Klage statt. Dagegen richtete sich die Berufung des Wohnberechtigten. Der nach Erstellung der Abrechnung über die verlangten Vorschüsse von dem Eigentümer erklärten Erledigung des Rechtsstreits hat sich der Wohnberechtigte nicht angeschlossen, woraufhin der Eigentümer Feststellung der Erledigung begehrte.

Das Landgericht Berlin wies die Feststellungsklage ab. Der Eigentümer habe keinen Anspruch auf Zahlung von Vorschüssen gehabt. Ein derartiger Anspruch lasse sich weder aus Geschäftsführung ohne Auftrag noch aus dem Begleitschuldverhältnis zwischen den Parteien entnehmen. Für die analoge Anwendung der Regeln über die Geschäftsführung ohne Auftrag fehle es an einer planwidrigen Regelungslücke. Auch aus dem Begleitschuldverhältnis lasse sich eine Verpflichtung zur Zahlung eines Vorschusses nicht entnehmen.

Der BGH (Urteil vom 25. September 2009, V ZR 36/09, WuM 2009, 672) hat zwar entschieden, dass über die bei der Bestellung eines dinglichen Wohnungsrechts schuldrechtlich vereinbarten Vorauszahlungen für Betriebskosten entsprechend § 556 Abs. 3 BGB abzurechnen ist. Eine solche schuldrechtliche Vereinbarung über Vorauszahlungen des Berechtigten auf Betriebskosten könne als Teil des Grundgeschäfts getroffen werden. Auf dieses Schuldverhältnis könne die Regelung in § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB entsprechend angewendet werden, weil das Gesetz insoweit eine planwidrige Regelungslücke enthalte. Aus der vom BGH für zulässig gehaltenen analogen Anwendung des § 556 Abs. 3 BGB lässt sich aber noch nichts für die Frage herleiten, ob der zur Tragung der Betriebskosten verpflichtete Wohnberechtigte darauf auch Vorauszahlungen leisten muss. Selbst wenn insoweit eine analoge Anwendung des § 556 Abs. 2 BGB bejaht werden könnte, wäre Voraussetzung für die Pflicht zur Vorschusszahlung eine entsprechende Vereinbarung. Auch der Wohnraummieter, auf den § 556 Abs. 2 BGB direkt anwendbar ist, braucht Vorauszahlungen auf die auf ihn umgelegten Betriebskosten nur dann zu leisten, wenn dies mit ihm vereinbart worden ist (Schmidt-Futterer/Langenberg, 9. Aufl., § 556 BGB Rn. 251; Staudinger/Weitemeyer, § 556 BGB Rn. 71; Rips in Eisenschmid/Rips/Wall, Betriebskostenkommentar, Rn. 1759; Schmid, Rn. 2020; von Seldeneck, Rn. 3901). Diese Vereinbarung kann zwar auch formlos getroffen werden. Daran fehlte es aber hier schon deswegen, weil der Wohnberechtigte nie Vorauszahlungen geleistet hatte.