Betriebskostenvorschuss

Betriebskostenvorschuss; Verwirkung

Zur Verwirkung von Betriebskostenvorschüssen.

Die Kl. kann von der Bekl. die Nachzahlung der Betriebskosten aufgrund der Abrechnungen vom 29. November 1991 und vom 25. Januar 1992 gem. § 535 Satz 2 BGB nicht verlangen. Zwar haben die Parteien vertraglich eine Nettokaltmiete vereinbart, neben der die Betriebskosten als Vorschuß umgelegt werden sollten. Hierbei wird auf die zutreffende Ausführung des Amtsgerichts verwiesen. Diese monatlich mit dem Mietzins zu entrichtenden Vorauszahlungen hat die Kl. jedoch in dem seit dem 1. September 1989 bestehenden Mietverhältnis nicht er hoben. Daß ihr dies während des gesamten Abrechnungszeitraums unverschuldet nicht möglich war, trägt die Kl. nicht vor.

Die mietvertragliche Vereinbarung berechtigt die Kl. nicht dazu, die Betriebskosten rückwirkend über einen Jahreszeitraum zu erheben, da dies die Bekl. unangemessen benachteiligt. Denn grundsätzlich hat nach § 546 BGB der Vermieter die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen. Ist durch die Vereinbarung der Mietvertragsparteien der Mieter zur Übernahme der Betriebskosten verpflichtet, sind die Kosten angemessen durch Teilzahlungen über das Jahr zu erheben. Denn der Mieter ist über § 242 BGB vor vermeidbaren hohen Nachforderungsansprüchen geschützt. So sind die Betriebskosten entweder als Pauschale mit den monatlichen Mietzinsleistungen oder - wie hier grundsätzlich in § 16 i. V. m. § 7 Nr. 1 des Mietvertrages vereinbart - als Betriebskostenvorschuß monatlich zu zahlen. Die Vorauszahlungen sind gem. § 4 Abs. 1 Miethöhegesetz in angemessener Höhe ausgerichtet an den zu erwartenden Betriebskosten zu vereinbaren. Die Zahlungszeiträume sind zwar gesetzlich nicht festgelegt, jedoch sind monatliche oder höchstens vierteljährliche Vorauszahlungen als angemessen und daher zulässig anzusehen (vgl. Palandt, 52. Aufl., § 4 Miethöhegesetz, Rdnr. 6).

Die Bekl. ist auch hinsichtlich der Betriebskosten nicht ungerechtfertigt bereichert, da die Kl. gem. § 546 BGB als Vermieterin die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen hat. Von dem durch Mietvertrag vorbehaltenen Recht, die Betriebskosten im Abrechnungsverfahren zu erheben und damit auf die Bekl. als Mieterin abzuwälzen, hat die Kl. für den hier relevanten Zeitraum keinen Gebrauch gemacht. Es bleibt daher bei der gesetzlichen Regelung.

Betriebskosten können nach § 4 Abs. 1 MHG auf den Mieter umgelegt werden, indem eine Nettokaltmiete vereinbart wird zuzüglich einer Vorauszahlung für Betriebskosten, über die jährlich abzurechnen ist.

Das Landgericht Berlin hatte sich in seinem Urteil vom 25. Februar 1993 mit dem Fall zu beschäftigen, daß der Vermieter eine Nettokaltmiete nebst Betriebskostenvorschüssen vereinbart, diese Vorauszahlungen aber seit Beginn des Mietverhältnisses "nicht erhoben" hatte.

Das Landgericht hielt dann eine Nachforderung aus Betriebskostenabrechnungen von 1991 und 1992 nach Treu und Glauben für unbegründet, weil der Mieter vor hohen Nachforderungen geschützt sein müsse.

Die Entscheidung dürfte nur dann richtig sein, wenn im Mietvertrag der Vermieter die Höhe der Betriebskostenvorauszahlungen nicht angegeben hatte; aus dem mitgeteilten Urteil des Landgerichts Berlin geht dies nicht hervor. War jedoch die Höhe der Vorauszahlungen dem Mieter bekannt, gerate er auch ohne Mahnung bei Nichtzahlung in Verzug (§ 284 Abs. 2 BGB); ein Vertrauensschutz müßte dann entfallen.