Betriebskostenvorschüsse nach Abrechnungsreife

Betriebskostenvorschüsse nach Abrechnungsreife; Quotenklausel bei Schönheitsreparaturen

Betriebskostenvorauszahlungen können nach Eintritt der Abrechnungsreife nur noch dann verlangt werden, wenn sie in die entsprechende Betriebskostenabrechnung als Soll Vorschüsse eingestellt werden.

Ein Anspruch aus der sogenannten Quotenklausel im Rahmen von Schönheitsreparaturen ist dann unwirksam, wenn sie einen Abgeltungsanspruch von 100 % für den Fall vorsieht, daß die Schönheitsreparaturen bei Vertragsende länger als fünf Jahre zurückliegen.

Dem Kl. steht gegenüber dem Bekl. ein Anspruch aus § 557 BGB auf Nutzungsentgelt für April 1999 in Höhe der Nettokaltmiete zu, weil die Betriebskostenabrechnung vom 31. Januar 2000, die sich auf den streitgegenständlichen Zeitraum bezieht, lediglich von drei geleisteten Vorauszahlungen bis einschließlich März 1999 ausgeht, so daß Vorauszahlungen vom Bekl. nicht mehr geschuldet werden. Vielmehr hätte der Kl. diese als Soll Vorschüsse in die Abrechnung einstellen können. Der monatliche Betriebskostenvorschuß in Höhe von 120 DM kann daher - wegen der zuvor erörterten Abrechnungsreife - vom Kl. nicht mehr verlangt werden, so daß ihm 216,18 DM Kaltmietzins für den Monat April 1999 zustehen. Dieser Anspruch ist dem Grunde nach gegeben, weil eine ordnungsgemäße Rückgabe der Wohnung durch den Bekl. zum 1. April 1999 nicht erfolgt ist. (...)

Dem Kl. steht desweiteren ein Ersatzanspruch gem. § 4 Ziffer 8 des Mietvertrages aus der dort vereinbarten sogenannten Quotenklausel zu. Die vorgenannte Klausel im Mietvertrag der Parteien ist wirksam. Der Bundesgerichtshof hat mit Rechtsentscheid vom 6. Juli 1988 (GE 1988, 881) die Wirksamkeit einer solchen Ersatzquotenklausel anerkannt, sofern folgende Voraussetzungen erfüllt sind: Der Kostenvoranschlag darf nicht ausdrücklich für verbindlich erklärt und dem Mieter nicht untersagt sein, seinen anteiligen Zahlungsverpflichtungen dadurch zuvorzukommen, daß er vor dem Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen in kostensparender Eigenarbeit ausführt. Ein solcher Ausschluß ist hier ausdrücklich nicht erfolgt.

Die für die Abgeltung maßgeblichen Fristen und Prozentsätze sind am Verhältnis zu den üblichen Renovierungsfristen auszurichten. Auch dies ist im vorliegenden Fall geschehen.

Bei Übergabe einer unrenovierten oder renovierungsbedürftigen Wohnung ist die Klausel wirksam, wenn die für die Durchführung wie für die anteilige Abgeltung der Schönheitsreparaturen maßgeblichen Fristen nicht vor dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnen. Auch insofern bestehen gegen die Wirksamkeit der Klausel im vorliegenden Fall keine Bedenken.

Die Quotenklausel gilt nur für den Fall, daß das Mietverhältnis vor Eintritt der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nach entsprechendem Fristenplan endet. Dies ist hier ausdrücklich durch die Voraussetzung, daß die Schönheitsreparaturen nicht fällig sein dürften, geschehen.

Die Quotenklausel ist dann insgesamt unwirksam, wenn sie einen Abgeltungsanspruch von 100 % für den Fall vorsieht, daß die Schönheitsreparaturen bei Vertragsende länger als fünf Jahre zurückliegen. Etwas derartiges ist hier nicht vereinbart worden.

Die Klausel verstößt nach dem vorzitierten Rechtsentscheid des Bundesgerichtshofes nicht gegen § 11 Abs. 4 AGBG im Verhältnis zu § 326 BGB. Zur Begründung hat der BGH ausgeführt, daß es auf eine nach § 11 Ziffer 4 AGBG formularmäßig nicht abdingbare Anwendung des § 326 BGB deshalb nicht ankommen kann, weil im Anwendungsbereich der Quotenklausel mangels Ablaufs des vollen Renovierungsturnus ein Anspruch des Vermieters auf Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Mieter noch gar nicht besteht. Der Ersatzanspruch aus der Quotenklausel ist daher seiner Natur nach kein Schadensersatzanspruch wegen Nichterfüllung von Renovierungspflichten des Mieters im Sinne des § 326 BGB, sondern ein primärer Erfüllungsanspruch auf Zahlung. Das förmliche Verfahren des § 326 BGB muß daher auch nicht eingehalten werden. (...)

Sind die Fristen für Schönheitsreparaturen nicht abgelaufen, gibt es keinen Schadensersatz, es sei denn, die Wohnung ist übermäßig abgewohnt. Eine wirksame Ersatzquotenklausel kann dafür einen Ausgleich bringen.

Die Fristen für die Ausführung von Schönheitsreparaturen waren nicht abgelaufen, die Wohnung befand sich auch in einem an den Fristen ausgerichtet angemessenen Zustand. Es war aber eine sog. Ersatzquotenklausel (wie sie u. a. das Formular vom GRUNDEIGENTUM-VERLAG vorsieht) vereinbart.

Das Landgericht - Zivilkammer 67 - hat die allgemeine Rechtsprechung zur Wirksamkeit einer solchen Klausel bestätigt und sich dabei an die "Richtlinien" des BGH mit Rechtsentscheid von 6. Juli 1988 (GE 1988, 881) angelehnt. Bestätigt hat die Kammer auch die inzwischen ganz überwiegende Ansicht, daß eine derartige Klausel dann unwirksam ist, wenn sie einen Abgeltungsanspruch von 100 % vorsieht (vgl. u. a. LG Berlin, ZK 63, GE 2001, 205). Ferner weist die Kammer darauf hin, daß der Ersatzanspruch aus der Quotenklausel seiner Natur nach kein Schadensersatzanspruch wegen Nichterfüllung von Renovierungspflichten des Mieters im Sinne des § 326 BGB ist, sondern ein primärer Zahlungsanspruch (vgl. hierzu auch den Fragekasten, in diesem Heft Seite 462). In einem Nebenpunkt hat die Kammer das Problem der Geltendmachung von Betriebskostenvorschüssen nach Abrechnungsreife aufgegriffen und den entsprechenden Zahlungsanspruch abgewiesen. Der Vermieter hatte die eingeklagten Vorschüsse nicht als sog. Sollvorschüsse in die Abrechnung eingestellt, was er hätte tun können. Aus dieser Formulierung ergibt sich, daß nach Ansicht der ZK 67 Vorschüsse dann weiter geltend gemacht werden können, wenn diese als gezahlt in die Betriebskostenabrechnung eingestellt werden (vgl. zu diesem Problem Schach, in diesem Heft Seite 471).

Bei der Formulierung einer Ersatzquotenklausel sollte man ganz vorsichtig sein und die Erfordernisse des Rechtsentscheids des BGH vom 6. Juli 1988 (GE 1988, 881) penibel berücksichtigen.