Betriebskostenvorschüsse nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes

Der Vermieter kann Vorschüsse auf Betriebskosten von dem Mieter nur bis zum Ablauf des Abrechnungszeitraumes verlangen.

(Leitsatz der Redaktion)

1. Die Klage ist zulässig - aber unbegründet.

Die Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Zahlung der geltend gemachten Miete für Juni 2004 in Höhe von 256,29 EUR, §§ 535 Abs. 2, 421 BGB.

(...)

a) Die Klage auf Zahlung der Miete ist zum Anteil des darin weiter geltendgemachten Betriebskostenvorschusses von 63,91 EUR hier schon ohne weiteres unbegründet. Der Betriebskostenvorschuß für Juni 2004 ist nicht mehr Bestandteil der Miete für diesen Monat. Der Betriebskostenvorschuß ist inzwischen bloßer Rechnungsposten in einer noch aufzustellenden oder schon aufgestellten Abrechnung der Betriebskosten für das Jahr 2004.

aa) Der geltend gemachten Forderung der Kl. steht das den Mietvertrag in Rücksicht auf die Betriebskosten begleitende Treuhandverhältnis der Parteien entgegen.

Kraft gesetzlicher Anordnung sind Vorschüsse auf die Betriebskosten zunächst Bestandteil der laufend fällig werdenden Miete, § 556 BGB. Nach der Mietzinsstruktur, die dem Bürgerlichen Gesetzbuch zugrunde liegt, gehören Kosten der Bewirtschaftung der vermieteten Sache zu den Lasten nach § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB (vgl. BayObLG WM 1984, 104, 105), vgl. § 546 BGB a. F. Sie sind vom Vermieter zu tragen. Nur folgerichtig steht es danach den Parteien eines Mietvertrags - jedenfalls im Bereich der mietpreisfreien Wohnungsmiete - im Grundsatz frei, eine Inklusivmiete zu vereinbaren, in der die wesentlichen Betriebskosten dem gesetzlichen Leitbild entsprechend vom Vermieter getragen und nicht als besondere Betriebskosten vom Mieter erstattet werden (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Auflage 1988, Rdn. III 311).

Sind hingegen die Betriebskosten der vermieteten Sache, sei es auf Grund Gesetzes oder auf Grund vertraglicher Vereinbarung der Parteien eines Mietvertrags, in ihrer tatsächlich entstandenen Höhe vom Mieter zu tragen, so sieht § 556 BGB vor, zahlt der Mieter die Betriebskosten nach den mietvertraglichen Regelungen nicht sämtlichst unmittelbar selbst, daß der Vermieter berechtigt ist, Vorauszahlungen für Betriebskosten vom Mieter zu verlangen. Und über die Betriebskosten ist vom Vermieter gegenüber dem Mieter abzurechnen, § 556 Abs. 3. BGB.

Das ist der Sache nach eine Treuhand.

Der Vermieter ist in Rücksicht auf die Betriebskosten und die Vorauszahlungen auf sie Treuhänder des Mieters. Mangels anderweitiger Regelungen finden damit ergänzend neben den allgemeinen Vorschriften insbesondere die des Rechts des Auftrags nach §§ 662 ff. BGB - und hier gerade §§ 666, 667, 668, 669, 670 BGB - sinngemäße Anwendung.

Diese Lösung ist sachgerecht und berücksichtigt angemessen die Interessen des Vermieters und des Mieters aus dem Mietvertrag der Parteien. Hieraus ergibt sich zum einen, daß zwar als Bestandteil der Miete (vgl. § 556 BGB) Vorschüsse auf die Betriebskosten (§ 669 BGB analog) vom Vermieter verlangt werden dürfen, diese aber zum anderen angemessen sein müssen und nur so lange verlangt werden dürfen, wie ein Bedürfnis für das Verlangen eines Vorschusses, nämlich bis zur Ausführung des Geschäfts, § 669 BGB, besteht.

Der rechtlichen Einordnung der Vorschüsse auf die Betriebskosten als Bestandteil der Miete entsprechend den Regelungen zur Mietzinsstruktur nach dem Mietrecht des Bürgerlichen Rechts steht nicht den Grundsätzen entgegen, daß der Treuhänder für die Ausführung des Geschäfts Vorschüsse verlangen darf und insbesondere über die Treuhand Rechenschaft zu legen und abzurechnen hat. Das Auftragsrecht ordnet keine bestimmte Form der Leistung des Vorschusses an. Die Leistung eines Vorschusses an sich steht einer Abrechnung und Rechenschaftslegung nicht entgegen. Es steht auch andererseits der Mietzinsstruktur nach dem Bürgerlichen Recht, früher dem MHG, nicht entgegen, daß auf die vorschußweise erhaltenen Kosten wie in jeder Treuhand abzurechnen ist. Das sieht - im Gegenteil - § 556 Abs. 3 BGB sogar ausdrücklich vor.

Fällig, § 271 BGB, wird die Pflicht des Vermieters abzurechnen bereits zu dem Zeitpunkt, zu dem ihm die Kosten der Bewirtschaftung und die darauf gezahlten Vorschüsse bekannt sind.

Fällig ist damit die Abrechnungspflicht, sobald der Vermieter überhaupt abrechnen kann.

bb) Hiernach ist über die Kosten der Bewirtschaftung und der auf sie geleisteten Vorschüsse (frühestens) unmittelbar mit dem Ende des Wirtschaftsjahrs abzurechnen. Dann ist das Geschäft des Vermieters für den Mieter ausgeführt. Spätestens ist wiederum abzurechnen, wenn nach den besonderen Umständen des Einzelfalles (tatsächlich) abgerechnet werden kann, § 271 Abs. 1 BGB, wenn also im Einzelfall die Kosten des Wirtschaftsjahrs angefallen, ohne zeitliche Verzögerung gebucht und die darauf vorausgezahlten Beträge festgestellt worden sind.

Mag es gelegentlich schwierig sein festzustellen, wann die Kosten der Bewirtschaftung angefallen sind, das heißt auf die Kosten gezahlt ist, so ist die Feststellung des Eingangs der Vorauszahlungen ein reiner Buchhaltungs-Vorgang, der - abgesehen von wenigen Ausnahmefällen - mit dem Ende des Wirtschaftsjahrs zeitgleich zusammenfallen wird.

Dem steht nicht entgegen, daß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB verlangt, dem Mieter die Abrechnung "spätestens" bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen.

Es kann zwar im Einzelfall tatsächlich zu einer Fälligkeit der Abrechnung kommen, die zeitlich erheblich nach dem Ende des abzurechnenden Wirtschaftsjahrs liegt.

Rechnet der Vermieter in der Weise ab, daß er im laufenden Jahr bezahlte Kosten, die für das noch abzurechnende Vorjahr angefallen sind, in die Abrechnung des Vorjahrs einstellt, die sogenannte "abgegrenzte Abrechnung", so wird die Fälligkeit der Pflicht zur Abrechnung erst dann eintreten, wenn die (wesentlichen) Kosten für das Vorjahr bezahlt sind. Das kann dann auch eben noch im Verlauf des auf das abzurechnende Jahr folgenden Jahres sein.

Diese Verzögerung ist nach dem sogenannten "Zufluß-/Abflußprinzip" hingegen ausgeschlossen. Entscheidend aber ist der Zweck der Regelung, wie er alsdann aus dem Satz 3 des § 556 Abs. 3 BGB deutlich wird.

Der Vermieter wird mit Nachforderungen aus seiner Abrechnung ausgeschlossen, wenn sie nicht spätestens vor Ablauf von zwölf Monaten nach Ablauf der Abrechnungsperiode dem Mieter mitgeteilt ist. Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn der Vermieter die Verspätung der Mitteilung nicht zu vertreten hat. Das Gesetz ordnet eine Ausschlußfrist an, an deren Versäumung zu Lasten des Vermieters eine Sanktion geknüpft ist. Der Vermieter ist mit Nachforderungen ausgeschlossen.

Wann der Mieter das Aufstellen und Mitteilen einer Abrechnung verlangen kann, ist damit nicht gesagt. Der Gebrauch des Wortes "spätestens" in der Formulierung des Gesetzes hat folgerichtig mit der Frage des Eintritts der Fälligkeit der Abrechnung, der Abrechenbarkeit der Kosten der Bewirtschaftung nichts zu tun.

Für die verschiedentlich in Rechtsprechung und Schrifttum anzutreffende Formulierung einer "Abrechnungsreife", die erst mit Ablauf des auf das abzurechnende Wirtschaftsjahr folgenden Jahres eintreten soll, besteht danach weder ein nachvollziehbarer Anlaß, noch läßt sich diese "Reife" mit den allgemein üblichen Grundsätzen und Regelungen zu einer Treuhand in Einklang bringen.

cc) Es besteht kein Bedürfnis, "Vorschüsse" über den Zeitraum des Wirtschaftsjahrs hinaus verlangen zu dürfen. Die tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen sind bloße Rechnungsposten in der Abrechnung der Betriebskosten geworden. Sie gehen nur noch als Rechnungsposten in das Ergebnis der Abrechnung ein. Sie werden damit gleichzeitig ihres Charakters als Bestandteil der Miete entkleidet. Ergibt sich weiter, daß im Grundsatz über die Kosten der Bewirtschaftung mit dem Ende des Wirtschaftsjahrs abgerechnet werden kann, abgerechnet werden "darf", und besteht kein Anlaß in Rücksicht auf die Abrechnung, die Abrechenbarkeit, noch Vorschüsse auf die Ausgabe der Betriebskosten zu verlangen, weil doch gleich die in der Abrechnung ausgewiesenen Kosten Grundlage von Forderungen des Treuhänders aus der Ausführung des Geschäfts sein können, verlieren die "Vorauszahlungen auf die Betriebskosten" unmittelbar mit dem Ende des Wirtschaftsjahrs ihre Natur als Bestandteil der Miete und werden zugleich bloße Rechnungsposten in der noch aufzustellenden Betriebskostenabrechnung.

Diese Ansicht steht nicht im Gegensatz zu der Entscheidung des BGH vom 27. November 2002 - VIII ZR 108/02. Dort hatte der Bundesgerichtshof über die formelle Wirksamkeit einer Abrechnung der Betriebskosten zu entscheiden. Hier geht es um Formfragen aber nicht. Ohne Belang ist ferner, ob der Vermieter die sogenannten "Soll-Vorschüsse", die Vorschüsse auf die Betriebskosten - die vielleicht: nicht, oder vermutlich: doch, gegebenenfalls: sicher nicht - bezahlt sind, in die Abrechnung der Betriebskosten einstellt, als wären sie bezahlt. Eine inhaltlich falsche Abrechnung der Betriebskosten macht die Abrechnung selbst wohl weder unwirksam, noch kann eine solche falsche Abrechnung plötzlich die Miete aus dem vorangegangenen Jahr um Beträge erhöhen, die zwar ehedem Teil der Miete waren, inzwischen längst aber Rechnungsposten in einer Abrechnung der Betriebskosten geworden sind.

Sieht es der Vermieter als ungerecht an, nun keine "Vorschüsse" mehr in den Mieten mit Recht verlangen zu können, weil er nach "Sollvorschüssen" abgerechnet hat, mag er richtig abrechnen.

dd) Entscheidend ist damit letztlich, daß mit dem Ende des Wirtschaftsjahrs für Vorauszahlungen auf die Ausführung des Geschäfts, das im wesentlichen in den Zahlungen des Treuhänders auf die Kosten der Bewirtschaftung besteht, rechtlich kein Bedürfnis mehr besteht.

Der Vermieter als Treuhänder könnte sofort mit dem Ende des Wirtschaftsjahrs abrechnen und dann den Abrechnungssaldo gegen den Mieter geltend machen.

Das tatsächliche Problem der Zahlung von Kosten und des Eingangs von "Vorauszahlungen" auf das vergangene im gerade laufenden Wirtschaftsjahr ist rechtlich ohne Bedeutung. Im laufenden Wirtschaftsjahr eingehende "Vorschüsse" auf das Vorjahr werden mit dem sich aus der Abrechnung für das Vorjahr ergebenden Nachzahlungsbetrag saldiert, auf ihn angerechnet, oder erhöhen ein auszuzahlendes Guthaben. (Ist noch nicht abgerechnet, so werden die Vorschüsse, gleich, wann sie bezahlt sind, mit dem Ablauf des Wirtschaftsjahrs, für das sie bestimmt waren, Rechnungsposten in einer noch aufzustellenden Abrechnung.) Noch auf das Vorjahr abzurechnende und im laufenden Wirtschaftsjahr angefallene Kosten führen zu einer korrigierten Abrechnung. (Ist noch nicht abgerechnet, sind auch diese Kosten bloße Rechnungsposten.) Werden mithin in den Mieten enthaltene "Vorauszahlungen auf die Betriebskosten" mit dem Ablauf des über die Betriebskosten abzurechnenden Wirtschaftsjahrs bloße Rechnungsposten in der noch aufzustellenden Betriebskostenabrechnung, so kann mit Erfolg mit dem Ablauf des Wirtschaftsjahrs nur noch die Nettomiete, also die Miete unter Ausschluß der "Vorauszahlung", gegen den mit seiner Zahlung säumigen Mieter geltend gemacht werden.

(...)

Das AG Köpenick begrenzt den Vorschußanspruch.

Der Vermieter klagte im Jahre 2005 den nicht gezahlten Betriebskostenvorschuß für Juni 2004 ein. Als Abrechnungszeitraum war jeweils das Kalenderjahr vereinbart.

Das AG Köpenick wies die Klage mit der Begründung ab, nach Ablauf des Wirtschaftsjahres habe der Vermieter keinen Anspruch mehr auf die darin nicht gezahlten Vorschüsse, weil sie bloße Rechnungsposten in der aufgrund des Treuhandverhältnisses über die Vorschüsse nunmehr vorzunehmenden Abrechnung darstellten.

Hinzuweisen ist auf die Entscheidung des LG Berlin, ZK 63, in GE 2005, 1553. Dieses Urteil zeigt die jetzt einheitliche Rechtsprechung der Mietberufungskammern in Berlin, wonach Vorschüsse bis zum Ablauf der Abrechnungsfrist (grundsätzlich zwölf Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums) geltend gemacht werden können (vgl. auch Schach GE 2005, 1220, 1221).