Betriebskostenvorschüsse

Betriebskostenvorschüsse; Abrechnungsreife; Abrechnungsfrist

I. Wenn die Parteien eines gewerblichen Mietvertrages, der die Zahlung von Be triebskostenvorschüssen neben der Grundmiete vorsieht, nichts anderes ver einbart haben, kann der Vermieter mit Erreichen der Abrechnungsreife keine rückständigen Betriebskostenvorschüsse mehr verlangen.

II. Betriebskosten sind innerhalb eines Jahres nach Ablauf der Periode, für die Betriebskostenvorschüsse geleistet sind oder hätten geleistet werden müssen, abzurechnen. Nach Ablauf dieser Frist sind sie abrechnungsreif.

III. Nach Eintritt der Abrechnungsreife kann der Vermieter nur noch den Saldo der Betriebskostenabrechnung verlangen; eine Klage auf Zahlung rückständiger Betriebskostenvorschüsse ist auf die Zahlung des Saldos umzustellen, falls die Abrechnungsreife während des Prozesses eintritt.

I. Das Landgericht hat mit Urteil vom 18. April 1988 auf die mündliche Ver-handlung vom 29. Februar 1988 die Bekl. verurteilt, als gewerbliche Generalmieterin der Eigentumswohnung der Kl. Mietzins für die Monate März bis Mai 1986, Novem-ber 1986 und November 1987 einschließlich der vereinbarten monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen von 285,- DM, insgesamt 1.425,- DM, zu zahlen. Die Bekl. hat gegen dieses Urteil Berufung eingelegt, beschränkt auf die Nebenkostenvorschüsse.

Erstmals mit der Berufung stützt sie ihren Klageabweisungsantrag insoweit darauf, daß es in der letzten mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht an einer Abrech-nung der Nebenkosten gefehlt habe, weswegen die Kl. gehindert seien, diese geltend zu machen.

Nachdem die Kl. die Abrechnungen für die Kalenderjahre 1984 bis 1986, die ihnen vom Verwalter ihrer Eigentumswohnung unter dem 18. Juli 1988 erteilt worden wa-ren, in zweiter Instanz vorgelegt hatten, die mit einer Nachzahlung zu Lasten der Bekl. endeten, haben die Parteien die Berufung übereinstimmend für erledigt erklärt.

II. Gemäß § 91 a ZPO sind die Kosten nach billigem Ermessen unter Berücksichtigung des Sach- und Streitstandes wie geschehen zu verquoten.

1. Eine Abrechnung über die Nebenkostenvorauszahlungen für November 1987 kann die Bekl. erst ein Jahr nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes, nämlich nach dem 31. Dezember 1988, verlangen.

Für gewerbliche Mietverhältnisse fehlt es an einer gesetzlichen Regelung darüber, bis zu welchem Zeitpunkt die sich aus dem Mietvertrag ergebenden Abrechnungsperioden abgerechnet sein müssen. Im Bereich des Wohnungsmietrechts bestimmt § 20 NMV 1970 in Abs. 3 Satz 4 eine Abrechnungsfrist von 9 Monaten. § 4 Abs. 1 Satz 2 MHG schreibt lediglich eine "jährliche" Abrechnung vor, ohne daß hieraus zu entnehmen wäre, daß binnen eines Jahres abgerechnet werden müßte (Köhler, Handbuch der Wohnraummiete, 3. Aufl., § 163 a Rz. 2, 3). Sternel (Mietrecht 3. Aufl. III 368) sieht in der Abrechnungsfrist von 9 Monaten nach § 20 Abs. 3 Satz 4 NMV eine Leitlinie für Mietverhältnisse über preisfreien Wohnraum. Sonnenschein (Staudinger, BGB, 12. Aufl., § 4 MHG Rz. 14) und Köhler (a.a.O., § 45 Rz. 2) treten dafür ein, daß ein Jahr nach Ablauf der Abrechnungsperiode abgerechnet sein müsse. Dem schließt sich der Senat für gewerbliche Mietverhältnisse an. Dabei kann der Abrechnungszeitraum für sonstige Nebenkosten ggf. von dem der Heizperiode (vgl. Sternel a.a.O. II 64) abweichen.

Ein Vermieter ist in der Regel nicht in der Lage, mit Ablauf der Abrechnungsperiode oder alsbald danach die Nebenkostenabrechnung vorzulegen. Er wird seinerseits an-gewiesen sein auf Abrechnung für die Belieferung mit Energie und Wasser sowie die Gebührenbescheide für die Entwässerung, die sich am Wasserverbrauch zu orientie-ren pflegen. Voraussetzung für die Feststellung des Verbrauchs von Energie und Wasser ist jedoch die Ablesung gegen Ende der Abrechnungsperiode und die Erstel-lung des entsprechenden Rechenwerks durch die Versorgungsunternehmen. Nach Empfang der Abrechnung muß der Vermieter diese erst prüfen und nun seinerseits die Umlegungsbeträge errechnen. Wenn der Gesetzgeber in § 20 NMV hierfür eine Zeit von neun Monaten als unbedenklich ansieht, sollte in einem gewerblichen Miet-verhältnis, in dem soziale Gesichtspunkte in der Regel keine Rolle spielen, ein Zeit-raum von einem Jahr zugebilligt werden, binnen dessen der Vermieter die Abrechnung vorzulegen hat.

Diese Frist ist im vorliegenden Fall bezüglich der November-Miete 1987 noch nicht abgelaufen, so daß die Bekl. zu Recht verurteilt worden ist, den rückständigen Ne-benkostenvorschuß für diesen Monat nachzuentrichten.

2. Unter Berücksichtigung des Vorstehenden waren die Nebenkostenvorschüsse für die Monate März bis Mai 1986 und November 1986 im Zeitpunkt der letzten münd-lichen Verhandlung vor dem Landgericht bereits abrechnungsreif; deswegen konnte die Bekl. zur Zahlung von Nebenkostenvorschüssen nicht mehr verurteilt werden.

a) Die Geltendmachung der vorläufig die Aufwendungen des Vermieters abdeckenden Betriebskostenvorauszahlungen entspricht, wenn die Abrechnungsreife der Ne-benkosten erreicht ist, in der Regel nicht dem Willen der Vertragsparteien, wie er durch Auslegung der Mietverträge (§§ 133, 157 BGB) im Einzelfall zu ermitteln ist. Ne-ben der Grundmiete ist die Zahlung der Nebenkosten in erster Linie als weitere ver-tragliche Gegenleistung des Mieters anzusehen, wie sie sich nach der Abrechnung ergibt. Die Nebenkostenvorauszahlungen sollen nur vorübergehend entsprechende Aufwendungen des Vermieters abdecken, ganz gleich, ob es sich hierbei um ver-brauchsabhängige oder verbrauchsunabhängige Kosten handelt. Mit Abrechnungsreife besteht für den Vermieter kein rechtliches Interesse mehr daran, noch Nebenko-sten im Wege der Vorauszahlung für den Abrechnungszeitraum geltend zu machen. Dagegen ist das Interesse des säumigen Mieters, bei dem allein diese Problematik auftreten kann, mit Abrechnungsreife die Abrechnung zu erhalten, auch im Falle des Verzuges - also des Verschuldens - nicht weniger schutzwürdig. Dem Vermieter kann die Abrechnung nicht deswegen erschwert sein, weil Rückstände bestehen. Andererseits bleiben die Verzugsfolgen, die bis zur Abrechnungsreife eingetreten sind, voll erhalten.

Die Ansicht, daß für abrechnungspflichtige Zeiträume keine Vorauszahlungen ver-langt werden können, vertreten das Landgericht Köln (WuM 1981, U 15 und WuM 1988, 63) und das Landgericht Hagen (WuM 1985, 372), wobei das letztere darauf abstellt, daß ein halbes Jahr nach dem Abrechnungsstichtag und ein Jahr nach dem Auszug die Leistung von Vorauszahlungen verweigert werden könne. Vorauszahlungen für abrechnungspflichtige Zeiträume lehnen auch ab Sternel (a.a.O. III 328, 369), Barthelmess (Zweites Wohnraumschutzgesetz und Miethöhegesetz, 3. Aufl., § 4 MHG Rz. 7 c) und Sonnenschein (a.a.O.). Der erkennende Senat hat in seinem Urteil vom 2. November 1983 ( 4 U 73/82), zitiert bei Sternel (a.a.O. III 328 Fußn. 67 und 68) bereits entschieden, daß ein Vorschuß nicht mehr gefordert werden könne, wenn die Heizperiode "seit langem" beendet sei. Er hat sich andererseits der von Sternel (a.a.O.) zitierten Rechtsprechung des Landgerichts Hamburg, wonach mit Ende der Abrechnungsperiode nur noch der Abrechnungssaldo verlangt werden könne, nicht angeschlossen. Er hat vielmehr darauf hingewiesen, daß der Ablauf der Abrechnungsperiode nicht ausreiche, die daraus offenstehenden Nebenkostenvorschüsse als verwirkt anzusehen, selbst wenn sie abrechnungsreif seien. Der Senat hat sich dabei auf die Ausführungen des BGH zur Verwirkung von Ansprüchen aus einer Ab-rechnung bezogen (Urteil des BGH vom 29. Februar 1984 - VIII ZR 310/82 = 33 in RE Miet).

Der Gesichtspunkt der Verwirkung spielt aber insoweit keine Rolle mehr, als nach der Auffassung des Senats nunmehr davon auszugehen ist, daß mit Abrechnungsreife (vgl. oben II 1) nur noch der Anspruch aus der Abrechnung besteht.

b) Nachdem die Bekl. auf die in zweiter Instanz vorgelegte Abrechnung der Kl. die Hauptsache bezüglich des Rechtsmittels für erledigt erklärt hat, ist sie nach dem Rechtsgedanken des § 93 ZPO im Rahmen der Entscheidung nach § 91 a ZPO von 4/5 der auf die Nebenkostenvorschüsse entfallenden Kosten freizustellen. Zwar war die Klage ursprünglich schlüssig; die Abrechnungsreife ist erst im Laufe des Prozesses eingetreten. In diesem Zeitpunkt hätten die Kl. aber ihren Klageantrag umstellen müssen (Senat, Urteil vom 2. November 1983 a.a.O., Sternel a.a.O. III 328; vgl. auch BayObLG MDR 1988, 853 zur Umstellung des Vorschußanspruches wegen Wohngelds im Verfahren gegen Wohnungseigentümer nach beschlossener Abrechnung). Es besteht kein Anlaß zu der Annahme, daß die Bekl. sich aus diesem Grunde noch gegen die Klage verteidigt hätte, wenn die Kl. die Abrechnung bereits in der münd-lichen Verhandlung vor dem Landgericht vorgelegt hätten. Dazu wären sie auch in der Lage gewesen. Zwar haben sie vorgetragen, der Geschäfsführer der Bekl. habe als Verwalter der Eigentumswohnung die Abrechnung mit dem Hinweis abgelehnt, die Vorauszahlungen deckten gerade die Unkosten. Hiermit brauchten sie sich nicht zu-frieden zu geben. Die Bekl. hat auch nicht zu vertreten, daß ihr Geschäftsführer in an-derer Eigenschaft möglicherweise fehlerhaft gehandelt hat. Jedenfalls hat dieser die Abrechnung auf ernsthaftes Anfordern sofort erteilt. Soweit die Bekl. in der ersten In-stanz unterlegen ist, kommt dies in der entsprechenden Kostenquote zum Ausdruck.