Betriebskostenvorauszahlungen

Betriebskostenvorauszahlungen; Rückforderung von Betriebskostenvorschüssen im Gewerberaummietrecht

Rückzahlung seiner kompletten Vorauszahlungen kann der Mieter nur verlangen, wenn der Vermieter bis zum Ablauf der auch im gewerblichen Mietrecht regelmäßig mit einem Jahr anzusetzenden Abrechnungsfrist keine Nebenkostenabrechnung erteilt hat und das Miet- oder Pachtverhältnis beendet ist.

Die gemäß §§ 127 Abs. 2 Satz 2 und 3, 567 ZPO zulässige sofortige Beschwerde ist nicht begründet. Soweit die Antragstellerin die Bewilligung von Prozesskostenhilfe in Höhe weiterer 8.727,37 € begehrt, fehlt der beabsichtigten Klage die hinreichende Erfolgsaussicht i. S. des § 114 ZPO. Ein Anspruch auf Rückzahlung der von ihr von Januar 2006 bis Dezember 2008 gezahlten Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe restlicher 8.727,37 € steht der Antragstellerin nicht zu. Rückzahlung seiner kompletten Vorauszahlungen kann der Mieter nur verlangen, wenn der Vermieter bis zum Ablauf der auch im gewerblichen Mietrecht regelmäßig mit einem Jahr anzusetzenden Abrechnungsfrist keine Nebenkostenabrechnung erteilt hat und das Miet- oder Pachtverhältnis beendet ist (Senat, Urt. v. 8.5.2008, GE 2008, 731 - I-10 U 8/08 -; KG, Urt. v. 22.3.2010, - 8 U 142/09 -, juris), wobei der gewerbliche Vermieter die Abrechnung grundsätzlich jederzeit nachholen und damit den Rückzahlungsanspruch des Mieters zu Fall bringen kann (BGH, Urt. v. 22.9.2010 - VIII ZR 285/09 = GE 2010, 1613; Urt. v. 9. März 2005, VIII ZR 57/04 = GE 2005, 543; OLG Düsseldorf, Beschl. v. 29.6.2009, I-24 U 11/09, juris). Hat der Mieter aber - wie hier die Antragsgegnerin - eine formell wirksame Abrechnung erteilt, ist der Abrechnungsanspruch des Mieters erfüllt und die Abrechnung unterliegt dann nur noch einer materiellen Überprüfung im Prozess auf Nachzahlung oder auf Rückforderung überzahlter Betriebskosten nach Maßgabe des § 812 BGB (OLG Düsseldorf, Urt. v. 4.5.2010, - I-24 U 195/09 -, juris). Das gilt unabhängig davon, ob der Vermieter dem Verlangen des Mieters auf Einsichtnahme in die Belege - die Einsicht in einen Buchungsvorgang genügt nicht - verweigert oder unberechtigt von einer Kostenerstattung abhängig gemacht hat, denn die Belegeinsicht ist nicht Bestandteil der Abrechnung.

Auch Gewerberaummieter können Rückzahlung der kompletten Vorauszahlungen nur verlangen, wenn der Vermieter bis zum Ablauf der mit einem Jahr anzusetzenden Abrechnungsfrist nicht abgerechnet hat und das Mietverhältnis beendet ist.

Die Gewerberaummieterin begehrte Prozesskostenhilfe für eine Klage auf Rückzahlung geleisteter Betriebskostenvorschüsse nach Beendigung des Mietverhältnisses, obwohl der Vermieter formell wirksam abgerechnet hatte, nachdem dieser die Einsicht in die Belege von einer Kostenerstattung abhängig gemacht hatte.

Das OLG Düsseldorf wies die gegen die Ablehnung der Prozesskostenhilfe eingelegte Beschwerde zurück. Auch der Gewerberaummieter könne Rückzahlung seiner kompletten Vorauszahlungen nur dann verlangen, wenn der Vermieter bis zum Ablauf der mit einem Jahr anzusetzenden Abrechnungsfrist nicht abgerechnet habe und das Mietverhältnis beendet sei. Hier habe die Mieterin eine formell wirksame Abrechnung erhalten, so dass sie keinen Rückzahlungsanspruch habe, unabhängig davon, ob der Vermieter die Einsichtnahme in Belege zu Unrecht von einer Kostenerstattung abhängig machte.

Zu unterscheiden ist zwischen dem Nachforderungsanspruch des Vermieters aus einer formell wirksamen Abrechnung und dem Rückforderungsanspruch des Mieters. Während Voraussetzung für die Fälligkeit des Nachforderungsanspruchs ist, dass der Vermieter dem Mieter die Einsicht in die Belege nicht unberechtigt verweigert (OLG Düsseldorf, NZM 2001, 48; LG Duisburg, WuM 2009, 32, 33; LG Berlin, GE 2000, 409), ist Voraussetzung für den Rückzahlungsanspruch des Mieters neben der Beendigung des Mietverhältnisses auch, dass der Vermieter überhaupt nicht abgerechnet hatte (BGH, GE 2005, 543). Insoweit gilt für Gewerberaummietverhältnisse dasselbe wie für Wohnraummietverhältnisse. Das gilt auch für die Abrechnungsfrist; lediglich die für Wohnraum geltende Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ist auf Gewerberaummietverhältnisse nicht analog anwendbar (BGH, GE 2010, 407).