Betriebskostenvorauszahlungen

Keine Verpflichtung des Vermieters, Betriebskostenvorauszahlungen so zu bemessen, daß sie die tatsächliche Höhe voraussichtlich decken werden.

Die Parteien streiten sich um die Frage, ob der Vermieter berechtigt ist, eine Nebenkostennachzahlung zu fordern, die 276 % über den Vorauszahlungsbeträgen lag.

Entgegen der Auffassung des Landgerichts steht den Bekl. aber kein aufrechenbarer Schadensersatzanspruch zu. In dem Mietvertrag haben die Parteien eindeutig vereinbart, daß neben der Miete die Bekl. auch die auf ihre Wohnung entfallenen Betriebskosten anteilig zu tra gen haben. Dies hat zur Folge, daß sämtliche Betriebskosten neben der Miete ihnen zur Last fallen, und zwar ohne Rücksicht auf deren Höhe. Durch die gleichzeitig vereinbarten monatlichen Vorauszahlungen hierfür wird aber auch eine erhebliche Nachforderung der tatsächlich angefallenen Kosten nicht ausgeschlossen. Das Amtsgericht weist insoweit zu Recht auf den Rechtsentscheid des OLG Stuttgart (NJW 82, 2506) hin, wonach eine zu niedrig bemessene Vorauszahlung die Höhe des Nachforderungsanspruchs grundsätzlich nicht berührt (vgl. Sternel, 3. Aufl. III 125 m.w.N.). Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts besteht für den Vermieter aber keine Verpflichtung, die Vorauszahlungen so zu bemessen, daß sie die tatsächliche Höhe voraussichtlich decken werden. Eine derartige Fürsorgepflicht obliegt dem Vermieter nicht. Er ist vielmehr noch nicht einmal verpflichtet, Vorauszahlungen überhaupt zu vereinbaren (Sternel 3. Aufl. III 123 u. 327). Auch in diesem Fall haftet der Mieter für die tatsäch-lichen Betriebskosten in voller Höhe.

Auch aus § 4 Abs. 1 MHG ergibt sich nichts anderes, denn diese Vorschrift gibt keinen gesetzlichen Anspruch auf Vorauszahlungen, sondern beschränkt deren Höhe bei einer entsprechenden Vereinbarung lediglich nach oben hin auf den tatsächlich zu erwartenden Aufwand, legt dabei aber keine Untergrenze fest.

Etwas anderes kann nur gelten, wenn der Vermieter über die bloße Vereinbarung von Vorschußzahlungen hinaus einen tatsächlichen Vertrau-enstatbestand geschaffen hat, kraft dessen der Mieter davon ausgehen durfte, daß sie die Vorauszahlungen im wesentlichen decken werden (Sternel III 125; Schmidt-Futterer/Blank C 272). Soweit sich das Amtsgericht in seiner Entscheidung ebenfalls auf das letztgenannte Zitat beruft, übersieht es dabei, daß auch hier über die bloße Vereinbarung weitere An-haltspunkte für einen Vertrauenstatbestand gefordert werden. Ein solcher liegt hier aber nicht vor. Die Bekl. tragen hierzu auch nicht vor, aufgrund welcher Umstände sie eine etwaige Kostendeckung erwarteten. Es war ih-nen vielmehr bekannt, daß es sich bei der von ihnen bezogenen Wohnung um einen Erstbezug eines Neubaues handelte, so daß sie bei der Berechnung der Vorschüsse schon deshalb mit einem größeren Unsicherheitsfaktor rechnen mußten. Daß sie insgeheim keine größere Nachzahlung er-warteten, etwa aus ihrer Erfahrung aus vorangegangenen Mietverhältnissen, ist unbeachtlich, denn ein solcher Vorbehalt hat weder in dem Miet-vertrag Niederschlag gefunden, noch haben sie dies bei Vertragsschluß ausdrücklich der Kl. gegenüber erklärt. Insofern ist es auch unerheblich, daß sie bei Kenntnis der genauen Höhe der Nebenkosten die Wohnung nicht gemietet hätten, denn sie mußten - wie oben dargelegt - aufgrund der Vorläufigkeit der Vorauszahlungen auch mit größeren Nachzahlungen rechnen.

Daß die Kl. die Höhe der Vorschüsse bewußt zu niedrig angesetzt hat, um die Bekl. auf diese Weise zum Vertragsabschluß zu bewegen, läßt sich deren Vorbringen nicht entnehmen. Eine allenfalls fahrlässig zu niedrig berechnete Vorauszahlung ist hierzu nicht ausreichend.