Betriebskostenvorauszahlung und Verweisung auf § 27 II BV

Betriebskostenvorauszahlung und Verweisung auf § 27 II BV; Preisform, Wohnraum; Betriebskosten; Nebenkosten; Mietvertrag, Bezug nochmal auf II. BV; Vorauszahlung; Betriebskosten...; Umlage; Erläuterung, ersetzende Bezugnahme

Der Vermieter kann die in der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung aufgeführten Betriebskosten mit der mietvertraglichen Regelung, daß für die "Betriebskosten gemäß § 27 II. Berechnungsverordnung" neben der Miete ein monatlicher Vorauszahlungsbetrag von ... DM zu leisten ist, auf den Mieter umlegen, ohne diesem bei Vertragsabschluß den in der Anlage enthaltenen Betriebskostenkatalog erläutert oder durch Beifügung eines Abdrucks der Anlage zur Kenntnis gebracht zu haben.

I. 1. Die Bekl. sind aufgrund Mietvertrags vom 3. Dezember 1979 seit 15. Dezember 1979 Mieter einer Wohnung im Anwesen der Kl. Unter § 4 Nr. 1 des Mietvertrages ist vereinbart, daß der Mietzins monatlich 349,10 DM und die Gesamtmiete einschließlich Betriebskosten gemäß Nrn. 2 und 3 470,- DM beträgt. § 4 Nr. 2 (in der am Ende des Mietvertrags stehenden Neufassung) lautet:

"Für die Betriebskosten gemäß § 27 der II. Berechnungsverordnung, ausgenommen die zu nachstehender Ziff. 3 ist neben der Miete ein monatlicher Vorauszahlungsbetrag von DM 62,40 zu leisten. Diese Vorauszahlungen werden gemäß Art. 3 § 4 des 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetzes jährlich abgerechnet, und zwar bis zum 30. April des Folgejahres. Bei gestiegenen oder geminderten Kosten wird eine Anpassung der Vorauszahlungsbeträge entsprechend den vorstehend zitierten gesetzl. Bestimmungen vorgenommen."

§ 4 Nr. 3 lautet:

"Über die Lieferung von Wärme und Warmwasser wird am Ende einer jeden Heizperiode abgerechnet. Bis dahin ist ein vom Vermieter angeforderter Vorschuß neben der monatlichen Miete zu entrichten. Dieser beträgt für Wärme 58,50 DM..."

2. Die Kl. macht neben Mietzinsrückständen und Heizkostennachforderungen gegen die Bekl. als Gesamtschuldner auch Nachforderungsbeträge aus den Betriebskostenabrechnungen für 1980 (304,32 DM) und 1981 (429,06 DM) geltend, welche von den Bekl. bisher nicht bezahlt worden sind. Die Abrechnungen betreffen folgende Betriebskostenposten: Warmwasserversorgung, Entwässerung, Gebäudeversicherung, Haftpflichtversicherung, Kosten der Gartenpflege, Kosten der Beleuchtung, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Gemeinschafts-Antennen, Schornsteinreinigung, Hausreinigung, Ungezieferbekämpfung, Hauswart, Grundsteuern. Die Kl. hat mit Schreiben vom 31. Januar 1983 das Mietverhältnis wegen Zahlungsrückstandes gekündigt und Räumung begehrt.

Das AG hat mit Endurteil vom 12. Juli 1983 den Anspruch der Kl., soweit er auf Bezahlung der Betriebskostennachforderungen für 1980 und 1981 gerichtet war, als unbegründet abgewiesen, weil mit der (bloßen) Verweisung auf § 27 der II. Berechnungsverordnung die vom Mieter zu tragenden Nebenkosten nicht hinreichend konkretisiert worden seien, wobei sich die Betriebskosten im übrigen nicht aus § 27 selbst, sondern erst aus der Anlage 3 ergäben.

Das LG hat als Berufungsgericht am 18. Januar 1984 beschlossen, einen Rechtsentscheid zu folgender Rechtsfrage zu erholen:

"Kann der Vermieter die in der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung aufgeführten Betriebskosten wirksam mit folgender mietvertraglicher Regelung 'Für die Betriebskosten gemäß § 27 II. Berechnungsverordnung, ausgenommen die zu nachstehender Ziffer 3, ist neben der Miete ein monatlicher Vorauszahlungsbetrag von 62,40 DM zu leisten' auf den Mieter umlegen, ohne ihm gegenüber bei Mietvertragsabschluß den in der Anlage enthaltenen Betriebskostenkatalog erläutert oder durch Beifügung eines Abdruckes der Anlage dem Mieter zur Kenntnis gebracht zu haben."

Das Landgericht hat den Parteien Gelegenheit zur Äußerung gegeben und die Rechtsfrage dem Bay. Obersten Landesgericht zur Entscheidung vorgelegt.

II. 1. Die Vorlage, über die das Bay. Oberste Landesgericht zu entscheiden hat (BayObLGZ, 1980, 360/363 und ständige Rechtsprechung, zuletzt BayObLGZ 1984 Nr. 2), ist zulässig.

a) Die vorgelegte Frage ist eine Rechtsfrage, die sich aus einem Mietverhältnis über Wohnraum (Art. III Abs. 1 Satz 1 des 3. MietRÄndG) ergibt.

Das zum Erlaß eines Rechtsentscheids angegangene Gericht ist befugt, typische und häufig wiederkehrende Bestimmungen in Formularmietverträgen, die allgemeine Geschäftsbedingungen (§ 1 AGBG) darstellen, auszulegen (BGHZ 84, 345/348 f.m.Nachw.) und insoweit auch die Frage der Einbeziehung in den Vertrag (§ 2 AGBG) zu prüfen.

b) Die vorgelegte Rechtsfrage ist auch entscheidungserheblich (vgl. hierzu BayObLG 1982, 173/174; 1983, 285/287, je m. Nachw.). Denn die Begründetheit der Betriebskostennachforderung für die Jahre 1980 und 1981 hängt davon ab, ob die Bekl. nach den mietvertraglichen Vereinbarungen verpflichtet sind, die betreffenden Betriebskosten zu tragen.

c) Die - soweit ersichtlich - durch Rechtsentscheid noch nicht beantwortete Rechtsfrage ist auch von grundsätzlicher Bedeutung (Art. III Abs. 1 Satz 1 zweiter Halbsatz des 3. MietRÄndG). Es ist zu erwarten, daß sie wiederholt auftreten und - wie bisher - unterschiedlich beantwortet wird (vgl. BayObLGZ 1981, 300/302; 1983, 285/287). ...

2. Die vorgelegte Rechtsfrage wird vom Senat wie aus dem Entscheidungssatz ersichtlich - verallgemeinernd - beantwortet.

a) Der vom Mieter zu entrichtende eigentliche Mietzins (Grundmiete) und die von ihm zu zahlenden Nebenkosten bilden zusammen das Entgelt für die Gebrauchsüberlassung der Mietsache; beide sind Bestandteile des im gesamten zu leistenden Mietzinses (der Gesamtmiete), so daß der Nebenkostenanspruch ebenso Hauptanspruch (§ 535 Satz 2 BGB) ist, wie der Anspruch auf Zahlung des monatlich fällig werdenden Mietzinses (OLG Frankfurt MDR 1983, 757).

Im vorliegenden Fall haben die Parteien in § 4 des Mietvertrages unter Nr. 1 einen Gesamtmietzins ("Gesamtmiete") von monatlich 470,- DM vereinbart, der sich zusammensetzt aus dem eigentlichen Mietzins von 349,10 DM und für die (übrigen) Betriebskosten gemäß der nachfolgenden Nr. 2 in Höhe von 62,40 DM. Unter der im Formularvertrag neu gefaßten Nr. 2 ist zunächst wiederholt und näher präzisiert, daß für die "Betriebskosten gemäß § 27 der II. Berechnungsverordnung", ausgenommen die nachstehende Nr. 3 (= Wärmelieferung), eine monatliche Vorauszahlung von 62,40 DM zu leisten ist. Weiter ist vereinbart, daß diese Vorauszahlung gemäß Art. 3 § 4 des 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetzes jährlich abgerechnet und bei gestiegenen oder geminderten Kosten eine Anpassung der Vorauszahlungsbeträge entsprechend den vorstehend zitierten gesetzlichen Bestimmungen vorgenommen wird.

b) Mit diesen Erklärungen sind sowohl die monatlichen Vorauszahlungen für die Betriebskosten im Sinn des § 27 II. BV als auch die Umlage von Erhöhungen dieser Betriebskosten nach Abrechnung auf die Mieter wirksam vereinbart worden.

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