Betriebskostenvorauszahlung gekoppelt mit Mieterhöhungsverlangen

Ein Mieterhöhungsverlangen ist unwirksam, wenn es mit dem Angebot einer anderweitigen Vertragsänderung inhaltlich dergestalt verquickt ist, dass der Mieter keinen hinreichend sicheren Aufschluss darüber erhält, in welchem Umfang das Erhöhungsverlangen auf die anderweitige Vertragsänderung gerichtet ist und inwiefern es sich auf § 558 BGB stützt. Ein solcher Fall ist nicht gegeben, wenn der Vermieter lediglich eine zu hohe Betriebskostenvorauszahlung in das Mieterhöhungsverlangen eingestellt hat und der Mieter ohne Weiteres erkennen kann, dass der Vorauszahlungsbetrag ausschließlich aus Gründen der Klarstellung, nämlich zur Darlegung des sich nach einer Mieterhöhung nach § 558 BGB ergebenden Gesamtbetrags in der Berechnung aufgeführt ist.

Die Kl. (Vermieterin) verlangt in einem Wohnraummietverhältnis von der Bekl. (Mieterin) die Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete. Derzeit beträgt die monatliche Nettokaltmiete 284 €. Die Wohnfläche beträgt 45 m2. Mit Schreiben vom 21.2.2011 verlangte die Deutsche A. GmbH namens der Kl. die Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete auf 324 € und führte weiter aus: Zuzüglich Vorauszahlungen 161 €, zuzüglich Betriebskosten Kabelvollversorgung 3,10 €, neue Gesamtmiete ab 1.5.2011 488,10 €.

Die Bekl. erteilte die begehrte Zustimmung nicht. Das Amtsgericht hat die Klage in dem angefochtenen Zwischenurteil als zulässig erachtet. Es ist davon ausgegangen, dass ihr ein wirksames Mieterhöhungsverlangen vorausgegangen ist. Die Bekl. werde mit dem Zustimmungsverlangen auch nicht unzulässigerweise zu einer Zustimmung zur Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen gedrängt. Aus der Würdigung des Mieterhöhungsverlangens insgesamt ergebe sich, dass die Kl. lediglich eine erhöhte Nettokaltmiete verlange. Die Mitteilung der Vorauszahlungen in dem Erhöhungsverlangen sei offensichtlich nur informatorisch erfolgt.

Zu Recht ist das Amtsgericht davon ausgegangen, dass die Klage zulässig ist. Der Klage ist ein wirksames Mieterhöhungsverlangen i. S. d. § 558 a BGB vorausgegangen, welches geeignet gewesen ist, die Überlegungsfrist des § 558 b Abs. 2 Satz 1 BGB in Lauf zu setzen.

Nach der Rechtsprechung der Kammer ist ein Mieterhöhungsverlangen unwirksam, wenn die Anforderung einer Zustimmung zur Anhebung der Miete mit dem Angebot einer anderweitigen Vertragsänderung inhaltlich dergestalt verquickt ist, dass der Mieter keinen hinreichend sicheren Aufschluss darüber erhält, in welchem Umfang das Erhöhungsverlangen auf die anderweitige Vertragsänderung gerichtet ist und inwiefern es sich auf § 558 BGB stützt (LG Itzehoe, Urt. v. 30.10.2009 - 9 S 20/08, WuM 2009, 741). Dies entspricht der ganz herrschenden Auffassung in Rechtsprechung und Schrifttum (vgl. OLG Hamburg NJW 1983, 560; LG Berlin GE 2002, 737; LG Wiesbaden, WuM 1991, 698; LG Köln, WuM 1994, 27; LG Hamburg, WuM 1987, 86; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 10. Aufl., § 558 a Rn. 4; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., IV Rdnr. 115; MünchKommBGB/Artz, 5. Aufl., § 558 a Rn. 10). Der BGH hat die Frage in der Revisionsentscheidung zu dem erwähnten Urteil der Kammer vom 7.7.2010 (VIII ZR 321/09, WuM 2010, 502) kurz thematisiert, im Ergebnis aber offen gelassen, weil es nicht darauf ankam.

Eine für den Mieter dergestalt intransparente Verknüpfung eines Zustimmungsverlangens mit einer anderweitigen Vertragsänderungsofferte wird im Schrifttum insbesondere in zwei Fallgestaltungen angenommen, nämlich (erstens) bei einer Koppelung des Erhöhungsverlangens mit einer Änderung der Mietstruktur und (zweitens) bei einer Koppelung des Erhöhungsverlangens mit einer Anforderung erhöhter Betriebskostenvorauszahlungen (vgl. Hinz, NZM 2004, 681, 684).

Nach Auffassung der Kammer liegt nur bei der ersten Fallgestaltung eine untrennbare Verquickung des Mieterhöhungsverlangens mit der weiteren Vertragsänderung vor, die eine Unwirksamkeit der gesamten Erklärung zur Folge hat. Demgegenüber ist das Erhöhungsverlangen in der zweiten Konstellation - eine solche liegt der Kammer zur Entscheidung vor - wirksam.

Die Unwirksamkeit einer intransparenten Koppelung von Mieterhöhungsverlangen und sonstigem Vertragsänderungsangebot wird damit begründet, dass der Vermieter mit dem Erhöhungsverlangen nach § 558 BGB nur die Zustimmung zur Erhöhung der vereinbarten Miete fordern kann. Demgemäß müsse das Begehren so formuliert sein, dass der Mieter nur sein Einverständnis erklären, also schlicht „ja" zu sagen brauche, und genau auf dieses „Ja" müsse der Vermieter einen Anspruch haben. Sofern der Vermieter im Erhöhungsverlangen weitere über eine Mieterhöhung gem. § 558 BGB hinausgehende Vertragsänderungen fordere, sei dieses insgesamt unwirksam, wenn für den Mieter nicht klar erkennbar sei, dass verschiedene Ansprüche geltend gemacht würden und er der einen Änderung zustimmen, die andere hingegen ablehnen könne (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 10. Aufl., § 558 a Rn. 17). Andererseits wird eine rein additive Verbindung eines Mieterhöhungsverlangens und eines Angebots auf Abänderung des Vertragsinhalts als zulässig angesehen, wenn beide Erklärungen so deutlich voreinander getrennt sind, dass der Mieter erkennen kann, dass neben und unabhängig von einer Mieterhöhung eine Änderung anderweitiger Vertragsbestimmungen erstrebt werde (Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., IV Rn. 95).

Allerdings enthält das Schreiben der Kl. vom 21.2.2011 lediglich ein einziges Vertragsänderungsbegehren, nämlich das Verlangen auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete von bislang 284 € auf nunmehr 324 € ab dem 1.5.2011. Eine weitere auf eine Änderung von Vertragsbestimmungen abzielende Erklärung von Seiten der Kl. ist in diesem Schreiben nicht enthalten. Der darin eingestellte Betrag für die Betriebskostenvorauszahlungen hat ausschließlich informatorischen Charakter. Insbesondere soll dem Mieter eine Berechnung der neuen Gesamtmiete, die sich nach einer Anhebung der Grundmiete gem. § 558 BGB in dem von der Kl. geforderten Umfang ergibt, ermöglichen. Eine Änderung der Vorauszahlung macht die Kl. damit nicht geltend. Anderenfalls hätte sie in dem Schreiben einen alten und einen neuen, annehmbar erhöhten Betrag gegenübergestellt. Gerade dies ist jedoch nicht geschehen.

Dies ist für den Bekl. auch erkennbar gewesen. Ein verständiger, wenngleich juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulter Durchschnittsmieter, auf dessen Horizont abzustellen ist (vgl. nur BGH, Urt. v. 19.11.2008 - VIII ZR 295/07, WuM 2009, 42, 43), kann ohne Weiteres erkennen, dass der Betriebskostenvorauszahlungsbetrag ausschließlich aus Gründen der Klarstellung, nämlich zur Darlegung des sich nach einer Mieterhöhung nach § 558 BGB ergebenden Gesamtbetrags in die Berechnung eingestellt ist. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass sich die Parteien vor dem Ausspruch des streitgegenständlichen Mieterhöhungsverlangens über die Höhe der Vorauszahlungen offenbar uneinig gewesen sind. Dann aber wäre es einem verständigen Mieter ohne Weiteres ersichtlich, dass es sich bei der kommentarlosen Mitteilung des erhöhten Vorauszahlungsbetrags schlichtweg um einen Übertragungsfehler gehandelt hat, der darauf beruht, dass die Kl. diesen Betrag ungeachtet der bislang fehlenden Akzeptanz des Bekl. - gleichsam als unstreitig - in das Mieterhöhungsverlangen eingestellt hat.

Hat der Bekl. den in dem Erhöhungsverlangen aufgeführten Vorauszahlungsbetrag als unrichtig erachtet, wäre er ohne Weiteres in der Lage, diesen durch den als zutreffend erachteten Betrag zu ersetzen, einen entsprechend reduzierten Gesamtbetrag zu errechnen und sodann gleichsam eine Teilzustimmung abzugeben. Eine solche wäre hier schon deswegen unproblematisch, weil sie den vollen, vom Vermieter eingeforderten Erhöhungsbetrag nach§ 558 BGB umfasst und lediglich zum Ausdruck bringt, dass der in den Schreiben lediglich aus informatorischen Gründen aufgeführte Vorauszahlungsbetrag nicht akzeptiert wird.

Aber selbst wenn der Bekl. - was aus Sicht der Kammer als fernliegend erscheint - dem Schreiben vom 21.2.2011 bei Zugrundelegung einer objektiven Sichtweise tatsächlich zwei auf Vertragsänderung gerichtete Willenserklärungen entnehmen durfte, so wäre er wiederum ohne weiteres in der Lage gewesen, eine Teilzustimmung hinsichtlich der Mieterhöhung nach § 558 BGB abzugeben.

Und selbst wenn der Bekl. dieses versäumt, also dem vollen in dem Schreiben vom 21.2.2011 aufgeführten Gesamtbetrag (in Höhe vom 488,10 € ab dem 1.5.2011) zugestimmt hätte, wäre er nicht schutzlos gestellt. Vieles spricht dafür, dass seine Zustimmungserklärung in solchen Fällen bei objektiver Auslegung nach Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte (§§ 133, 157, 242 BGB) allein den bislang geschuldeten Vorauszahlungsbetrag umfasst, der in dem Zustimmungsverlangen aufgeführte unrichtige Betrag schon nach dem Grundsatz „falsa demonstratio non nocet" nicht relevant wäre. Jedenfalls aber könnte der Bekl. seine Zustimmungserklärung, soweit sich diese auch auf die Betriebskostenvorauszahlung erstreckt, wegen Inhaltsirrtums nach § 119 Abs. 1 BGB anfechten. Dies müsste allerdings unverzüglich nach Kenntniserlangung über den Irrtum und binnen zehn Jahren nach Abgabe der Zustimmungserklärung geschehen (vgl. § 121 BGB).

Anmerkung: Revision nach Hinweisbeschluss des BGH zurückgenommen.

Wenn Vermieter ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB geltend machen, listen sie zum besseren Verständnis für den Mieter meist auch noch die Betriebskostenvorauszahlungen und die neue Gesamtmiete auf. Werden in einem solchen Fall die Betriebskostenvorauszahlungen in nicht zutreffender Höhe angegeben, bleibt das Mieterhöhungsverlangen trotzdem wirksam.

Die Klägerin hatte von der Beklagten Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete verlangt. Neben der erhöhten Nettokaltmiete hatte sie die zusätzlich zu zahlenden Betriebskostenvorschüsse und die neue Gesamtmiete im Mieterhöhungsschreiben ausgeworfen. Der Mieter stimmte der Erhöhung der Nettokaltmiete nicht zu und begründete seine Weigerung damit, dass die mit einem Formular eingeforderte Zustimmung sich nicht nur auf die Nettokaltmiete, sondern auch noch auf eine Vorschusserhöhung beziehe. Das AG hatte der Klage stattgegeben, die Berufung der Beklagten hatte keinen Erfolg.

Das Landgericht Itzehoe vertrat die Auffassung, ein Mieterhöhungsverlangen sei nur dann unwirksam, wenn das Zustimmungsverlangen zur Mietanhebung mit dem Angebot einer anderweitigen Vertragsänderung inhaltlich derart verquickt sei, dass der Mieter keinen hinreichend sicheren Aufschluss darüber erhalte, in welchem Umfang das Erhöhungsverlangen auf die Nettomiete und die anderweitige Vertragsänderung gerichtet sei.

Eine derart intransparente Verknüpfung eines Zustimmungsverlangens mit einer weiteren Vertragsänderung liege nach Ansicht der Kammer nur vor, wenn ein Mieterhöhungsverlangen mit einem Verlangen auf Änderung der Mietstruktur gekoppelt werde, nicht aber wenn das Mieterhöhungsverlangen mit der Anforderung von erhöhten Betriebskostenvorauszahlungen gekoppelt werde.

Die im konkreten Fall mitgeteilten Vorauszahlungen hätten lediglich informatorischen Charakter. Insbesondere solle damit dem Mieter die Berechnung der neuen Gesamtmiete ermöglicht werden, die sich aus der Anhebung der Grundmiete nach § 558 BGB ergibt. Eine Änderung der Vorauszahlungen habe die Klägerin auch nicht geltend gemacht, sonst hätte sie in dem Schreiben einen alten und einen neuen Vorauszahlungsbetrag einander gegenüber gestellt. Ein verständiger, wenngleich juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulter Durchschnittsmieter, auf dessen Horizont abzustellen sei, könne auch ohne Weiteres erkennen, dass die Betriebskostenvorauszahlungen ausschließlich aus Gründen der Klarstellung mitgeteilt worden seien. Im konkreten Fall sei zu berücksichtigen, dass sich die Parteien vor Ausspruch der Mieterhöhung über die Höhe der Vorauszahlung offenbar uneinig gewesen seien. Dann aber, so das Landgericht, wäre es einem verständigen Mieter ohne Weiteres ersichtlich, dass es sich bei der kommentarlosen Mitteilung des Vorauszahlungsbetrages schlichtweg um einen Übertragungsfehler gehandelt habe, der darauf beruhe, dass die Klägerin diesen Betrag – trotz bislang fehlender Akzeptanz des Mieters – gleichsam als unstreitig in das Mieterhöhungsverlangen eingestellt habe.

Hätte der Mieter den aufgeführten Vorauszahlungsbetrag als unrichtig erachtet, wäre er im Übrigen ohne Weiteres in der Lage, diesen durch den von ihm als zutreffend erachteten Betrag zu ersetzen, einen entsprechend reduzierten Gesamtbetrag zu errechnen und sodann auf diesen Betrag eine Zustimmung abzugeben.