Betriebskostenvorauszahlung

Betriebskostenvorauszahlung; Betriebskostenabrechnung; Rückzahlung; Rückfoderung

Der Mieter kann allein wegen unterlassener Betriebskostenabrechnung die Betriebskostenvorauszahlungen auch nach Beendigung des Mietvertrages nicht zurückverlangen.

Die Klage ist unbegründet.

1. Die Kl. hat keinen Anspruch gegen die Bekl. auf' Zahlung von 667,84 DM aus ungerechtfertigter Bereicherung gem. § 812 Abs. 1 BGB. Denn zum einen haben die Bekl., als Vermieter, die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten - soweit in dem geltend gemachten Betrag auch ein Teil der einbehaltenen Kaution zurückverlangt wird, ist dieser nicht anders zu behandeln als die Vorauszahlungen - nicht ohne rechtlichen Grund erlangt, und ein späterer Wegfall dieses Rechtsgrundes kann nicht allein deshalb angenommen werden, weil die Bekl. die Abrechnung unterlassen haben (vgl. OLG Hamm RE v. 26.6.1998, WM 1998, 476 ff., 477).

2. Auch eine Auslegung des Mietvertrages gemäß §§ 133, 157 BGB kann den geltend gemachten Anspruch der Kl. nicht begründen.

Denn der Mietvertrag kann nicht dahin ausgelegt werden, daß der Vermieter, der eine Abrechnung nicht binnen angemessener Frist erstellt, seinen Anspruch auf Erstattung von Nebenkosten endgültig verliert (vgl. OLG Hamm a. a. O. S. 477/478).

Auch eine ergänzende Vertragsauslegung führt hier nach Auffassung des Gerichts nicht zu dem Ergebnis, daß der Kl. ein nur vorläufiger Anspruch auf Rückzahlung geleisteter Vorauszahlungen zuzubilligen ist. Eine solche ergänzende Vertragsauslegung ist jedenfalls dann mangels einer Vertragslücke verneint worden, wenn der Mieter bei fortdauerndem Mietverhältnis die Rückzahlung der Vorauszahlungen, die auf angefallene Nebenkosten geleistet wurden, verlangt (OLG Hamm a. a. O., S. 478).

Nach Auffassung des Gerichts ist im vorliegenden Fall keine andere Bewertung gerechtfertigt, auch wenn das Mietverhältnis zwischen den Parteien bereits beendet worden ist. Denn auch vorliegend kann keine Vertragslücke angenommen werden: Die Parteien haben sich gemäß dem in Kopie zu den Akten gereichten Wohnungsübergabeprotokoll v. 30.11.1995 dahingehend geeinigt, daß die Bekl. von der Kaution der Kl. den sich aufgrund einer kalkulierten Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum vorn 1.6.1995 bis 30.11.1995 ergebenden Betrag einbehalten durften. Im Ergebnis kann damit offen bleiben, ob die Erklärung entsprechend der Auffassung der Kl. so auszulegen ist, daß es sich hier nur um eine vorübergehende Abrechnung handeln sollte, die dann später zu konkretisieren war, wenn der Abrechnungszeitraum abgelaufen und die Abrechnung aufgrund der tatsächlichen Zahlen erstellt werden konnte. Ebenfalls offenbleiben kann damit, ob, so die Bekl., die Vereinbarung so zu verstehen ist, daß sich die Kl. endgültig mit einer kalkulierten Abrechnung einverstanden erklärt, also auf die Erstellung einer konkreten Abrechnung verzichtet hat. Denn selbst wenn man - insoweit der Auffassung der Kl. folgend - davon ausgeht, daß später noch eine Abrechnung aufgrund der tatsächlichen Zahlen vorgenommen werden sollte, besteht mangels Vertragslücke kein Anspruch auf Rückzahlung der Vorauszahlungen. Dadurch wird die Kl. auch nicht (unangemessen) benachteiligt, da sie für den Fall, daß ihre Auslegung zutreffend ist, auf die Erteilung einer Abrechnung klagen kann.

3. Der von der Kl. anhängig gemachte Rechtsstreit auf Rückzahlung geleisteter Vorschüsse kann auch nicht aus Gründen der Darlegungs- und Beweislast allein deshalb Erfolg haben, weil die Vermieter die fristgerechte Abrechnung der Nebenkosten unterlassen haben. Denn dem Mieter steht aus § 812 Abs. 1 S. 2 BGB ein Anspruch auf' Rückzahlung nicht verbrauchter Nebenkosten zu. Dieser Anspruch wird jedoch erst mit der Vorlage einer ordnungsgemäßen Abrechnung fällig. Zur schlüssigen Darlegung des Anspruchs genügt daher die Vorlage der Abrechnung, aus der sich die Überzahlung ergibt. Eine Klage, die vor Abrechnung der tatsächlich entstandenen Nebenkosten und damit vor Fälligkeit erhoben wurde, ist hiernach als unbegründet abzuweisen. Darlegungs- und Beweislastfragen hinsichtlich der Höhe eines Rückforderungsanspruches stellen sich nicht, wenn der Mieter - wie hier - im Prozeß keine Abrechnung vorlegt. Denn die Kl. hat lediglich Nebenkosten in Höhe von 1.800 DM geschätzt, ohne daß sie ihre Schätzungsgrundlagen offengelegt oder mitgeteilt hätte.