Betriebskostenvereinbarung über Verbrauchskosten und Anliegerbeiträge

Die Vereinbarung der Umlage der "Verbrauchsabgaben" oder "Anliegerbeiträge" in einem formularmäßigen Gewerbemietvertrag ist wirksam. Unter den Begriff der "Anliegerbeiträge" fallen auch die Straßenreinigungskosten. (Leitsatz der Redaktion)

Der Bekl. ist Mieter eines Abstellplatzes. Gemäß § 3 Abs. 5 des formularmäßigen Mietvertrages vom 18./22.Juli 1993 trägt der Mieter neben dem Mietzins u. a. die durch die Art der Nutzung des Mietgrundstücks entstehenden Lasten, Abgaben und Gebühren. "Dazu gehören auch die durch die Errichtung von baulichen Anlagen jeder Art entstehenden Steuern sowie die gesetzlichen oder ortsüblichen Anliegerbeiträge, Anschlußgebühren usw." Gem. § 3 Abs. 6 trägt der Mieter die für das Mietgrundstück zu entrichtenden "Verbrauchsabgaben (Gas, Strom, Wasser, Entwässerung - maschinenschriftlich eingefügt: Schneebeseitigung" - usw.). Nachdem die Kl. acht Jahre keine Betriebskosten verlangt hatte, nahm sie mit der Betriebskostenabrechnung vom 18. November 2000 den Bekl. auf Zahlung der Kosten der Straßenreinigung und Schneebeseitigung in Anspruch. Das Amtsgericht hat die Klage auf Zahlung der Straßenreinigungskosten abgewiesen und den Bekl. nur zur Zahlung der Kosten der Schneebeseitigung verurteilt. Die Berufung der Kl. hatte Erfolg.

Die vertragliche Vereinbarung über die Umlage der Kosten ist insoweit - entgegen der Auffassung des Amtsgerichts - wirksam. Sie ist nicht unklar. Es ist von dem Grundsatz auszugehen, daß die umzulegenden Betriebskosten konkret angegeben oder zumindest eindeutig bestimmbar sein müssen. Fehlt es an einem klaren und eindeutigen Wortlaut, ist nach §§ 133, 157 BGB der Parteiwille zu ermitteln, wobei begründete Zweifel an der Vereinbarung einer Umlegbarkeit - worauf das Amtsgericht zutreffend hinweist - zu Lasten des Vermieters gehen. Dabei kann vorliegend dahinstehen, ob die Gebühren der Straßenreinigung hierbei schon nach § 3 (6) des Mietvertrages als "für das Mietgrundstück zu entrichtende Verbrauchsabgaben", deren Umlage die Parteien in § 3 (6) des Mietvertrages vereinbart haben, umgelegt werden können. Diese Verbrauchsabgaben" stellen Betriebskosten i. S. d. § 1 Abs. 1 der BetrkV - früher Anlage 3 zu § 27 Il. BV - dar. Diese Vereinbarung ist auch nicht zu unbestimmt. Zwar soll dies für lediglich pauschale Begriffe wie "Nebenkosten", "Hausgebühren" (LG Stuttgart WuM 1987, 161), "den Grundbesitz belastende Kosten" (LG Hamburg ZMR 1997, 358) gelten. So liegt der Fall hier aber nicht. Was unter "für das Mietgrundstück zu entrichtende Verbrauchsabgaben" zu verstehen ist, ist für den verständigen Mieter ohne weiteres klar. Die exemplarische Aufzählung einzelner Kosten ist zudem nicht abschließend ("usw."), so daß auch nicht im Umkehrschluß gefolgert werden kann, daß die nicht benannten Kostenarten nicht umlagefähig sind. Da die Verbrauchskosten bestimmbar sind, ist auch ihre vollständige Aufzählung nicht erforderlich (Blank/Börstinghaus, Miete, Rn. 82). Auch der öffentlich-rechtliche Charakter der Straßenreinigungsgebühren steht ihrer Einstufung als Verbrauchskosten nicht zwingend entgegen. Denn die Parteien haben hierunter auch die Kosten der Schneebeseitigung gefaßt, welche ebenso wie die Kosten der Straßenreinigung unter das Berliner Straßenreinigungsgesetz fallen (vgl. dort § 1, 3) und i. ü. zu den Kosten der Straßenreinigung i. S. d. § 2 Nr. 8 BetrkV gehören. Letztlich bedurfte es hierzu einer abschließenden Entscheidung jedoch nicht.

Denn die Kosten der Straßenreinigung sind gemäß § 3 (5) des Mietvertrages jedenfalls als "Anliegerbeiträge" umlagefähig. Gemäß § 7 Abs. 2 des Berliner Straßenreinigungsgesetzes sind die Kosten für die Straßenreinigung von den Anliegern zu tragen, also in diesem Sinne Anliegerbeiträge. Dem steht nicht entgegen, daß die Kosten der Straßenreinigung in § 2 Nr. 8 BetrkV gesondert genannt sind, während Anliegerbeiträge unter § 2 Nr. 1 BetrkV - öffentliche Lasten des Grundstücks - fallen sollen (vgl. Langenberg, Betriebskostenrecht, Rn. 32 m. N.). Hierauf kommt es nicht maßgeblich an. Zum einen ist vorliegend bereits fraglich, ob auf das hiesige Mietverhältnis die BetrkV bzw. die bei Vertragsschluß maßgebliche II. BV als Auslegungsmaßstab überhaupt anzuwenden ist. Die Parteien haben die Umlagevereinbarung nicht unter Bezugnahme auf die II. BV gefaßt. Zum anderen ist bei verständiger Würdigung aber auch davon auszugehen, daß das Verständnis des Begriffes der "Anliegerbeiträge" sich an ihrem Entstehungsgrund - hier also dem vom Berliner Straßenreinigungsgesetz statuierten Anschluß- und Benutzungszwang - orientieren muß. Dafür spricht i. ü. auch die Regelung in § 9 Abs. 1 b) des Mietvertrages, wonach der Mieter die Gehbahnen vor dem Mietgrundstück zu reinigen hat. Daß die damalige Eigentümerin - das Land Berlin - seinerzeit möglicherweise nicht mit Straßenreinigungskosten belastet war und diese in der Folge auch nicht auf den Bekl. umgelegt hat, führt nicht zu dem Schluß, damit seien diese Kosten, wenn sie denn entstehen, nicht umlagefähig. Dies entspricht keinesfalls der Interessenlage der Vermieterin und kann von dem Bekl. daher auch nicht mit Erfolg geltend gemacht werden. Daß hierzu über den Wortlaut der schriftlichen Vereinbarung hinaus weitere Abreden getroffen wurden, die zu einer anderen Auslegung führen könnten, ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich.

Die Kl. ist auch nicht gehindert, die tatsächlich entstandenen Kosten abzurechnen. Zwar wurde dies unstreitig über acht Jahre lang nicht getan. Dies schließt jedoch den Anspruch nicht aus.

In Rechtsprechung und Schrifttum werden unterschiedliche Rechtsansichten zu der - vorliegend streitentscheidenden - Frage vertreten, ob der Vermieter infolge jahrelang nicht vorgenommener Umlage von - als umlagefähig vereinbarter - Betriebskosten gehindert ist, diese zukünftig auf den Mieter umzulegen (vgl. dazu etwa [bejahend] LG Berlin GE 1988, 1169; AG Neuss WuM 1990, 85; [verneinend] AG Köln WuM 1985, 366; AG Gießen NJW-RR 2005, 309; vgl. auch Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, § 556 Rn. 62; Schmid, HB Mietnebenkosten, Ill/Rn. 3060 ff.; s. auch nur BGH NJW-RR 2004, 877). Welcher Auffassung hier der Vorzug zu geben ist, bedarf jedoch keiner Entscheidung. Selbst wenn die Kammer die - nicht ohne Kritik gebliebene - Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (NJW-RR aaO.) zugunsten des Bekl. zugrunde legen und von einer konkludenten Vertragsänderung (zunächst) ausgehen wollte, wäre diese Änderung nämlich obsolet geworden durch den 2. Nachtrag zum Mietvertrag vom 22.11.2000, welcher in § 3 bestimmt, daß die übrigen Bestimmungen des Mietvertrages unverändert bleiben, mithin den ursprünglichen Vertragsinhalt jedenfalls wiederaufleben läßt.

Die in einem formularmäßigen Gewerbemietvertrag verwendeten Begriffe "Verbrauchsabgabe" und "Anliegerbeiträge" umfassen nach Auffassung des LG Berlin auch die Kosten der Straßenreinigung.

In einem formularmäßigen Gewerbemietvertrag war vereinbart, daß der Mieter die durch die Errichtung von baulichen Anlagen jeder Art entstehenden Steuern sowie die gesetzlichen oder ortsüblichen Anliegerbeiträge, Anschlußgebühren usw. neben der Miete trägt. Der Vermieter machte erstmals nach acht Jahren Straßenreinigungs- und Schneebeseitigungskosten geltend. Das Amtsgericht vermißte eine klare Vereinbarung über die Umlage der Straßenreinigungskosten und wies insoweit die Klage ab. Die Berufung war erfolgreich.

Die Zivilkammer 62 des Landgerichts Berlin verurteilte den Mieter antragsgemäß zur Zahlung der Straßenreinigungskosten. Der Begriff "Anliegerbeiträge" sei genügend bestimmbar. Für den Mieter sei erkennbar, daß darunter die Kosten der Straßenreinigung fallen. Unerheblich sei, daß der Vermieter diese Kosten acht Jahre lang nicht geltend gemacht habe. Denn durch eine Nachtragsvereinbarung vom 22. November 2000, wonach die übrigen Bestimmungen des Mietvertrages unverändert blieben, sei der ursprüngliche Vertragsinhalt mit der Umlage der Straßenreinigungskosten wieder aufgelebt, so daß dahinstehen könne, ob der Vermieter sonst infolge der jahrelang nicht vorgenommenen Umlage dieser Kosten gehindert sei, sie zukünftig auf den Mieter umzulegen.