Betriebskostenvereinbarung für preisgebundenen Wohnraum

Betriebskostenvereinbarung für preisgebundenen Wohnraum; Heilung durch nachträgliche Konkretisierung der Betriebskosten; keine Aufschlüsselung der Heiz- und Warmwasserkosten bei verbundenen Anlagen; vorbehaltlose Zahlung kein Schuldanerkenntnis

1. Für die Umlage von Betriebskosten auf preisgebundenen Wohnraum ist die Angabe eines einheitlichen Vorauszahlungsbetrags nicht ausreichend. Die unwirksame Vereinbarung kann jedoch durch Aufschlüsselung der auf die einzelnen Betriebskostenarten entfallenden Kosten in einer Abrechnung für nachfolgende Abrechnungsperioden geheilt werden.

2. Die Heiz- und Warmwasserkostenvorauszahlungen für eine sog. verbundene Anlage i.S.d. § 9 HeizKV brauchen nicht aufgeschlüsselt zu werden.

3. Vorbehaltlose Zahlungen des Mieters auf eine Betriebskostenabrechnung sind nicht als Schuldbestätigung zu werten (gegen LG Berlin - ZK 63 - GE 2002, 804).

(Leitsätze der Redaktion)

Mit der am 18. Januar 2007 eingelegten und gleichzeitig begründeten Berufung wendet sich die Bekl. gegen die Verurteilung zur Rückzahlung von Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von 6.000 Euro für den Zeitraum von Februar 2004 bis einschließlich Juli 2006 (30 x 200 Euro). Sie hält an ihrer Auffassung fest, daß sie jedenfalls mit der Betriebs- und Heizkostenabrechnung 2004 vom 28. Dezember 2005 die Höhe der im einzelnen umgelegten Betriebskostenarten konkretisiert habe, so daß sich die Kl. zumindest hinsichtlich der Vorauszahlungen ab Januar 2006 nicht mehr auf den Verstoß gegen § 20 Absatz 1 Satz 3 NMV berufen könnten. Eine solche Heilung für zukünftige Abrechnungszeiträume sei zulässig. Überdies verpflichte § 20 Absatz 1 Satz 3 NMV den Vermieter nicht, auch innerhalb der "warmen" Betriebskosten noch weitergehend nach den Kosten der Heizung und den Warmwasserkosten zu differenzieren. Auch die vor dem 1. Januar 2006 gezahlten Nebenkostenvorschüsse können der Ansicht der Bekl. zufolge nicht zurückgefordert werden, da die Kl. stets vorbehaltlos gezahlt, die an sich unwirksamen Nebenkostenansprüche mithin bestätigt bzw. anerkannt hätten. Zudem sei das Mietverhältnis mittlerweile beendet, so daß eine solche Rückforderung jedenfalls gegen Treu und Glauben verstoße.

Die statthafte Berufung der Bekl. hat in der Sache auch teilweise Erfolg. Von den im Zeitraum von Januar bis Juli 2006 erbrachten Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von insgesamt 1.400 Euro können die Kl. nichts zurückverlangen. Auch die in der Zeit davor, von Februar 2004 bis Dezember 2005 einschließlich auf die Heiz- und Warmwasserkosten gezahlten Vorschüsse von insgesamt 1.035 Euro (23 x 45 Euro) muß die Bekl. nicht zurückzahlen. Dagegen bleibt die Berufung erfolglos, soweit die Kl. Rückerstattung der in dieser Zeit geleisteten Vorauszahlungen auf die kalten Betriebskosten in Höhe von insgesamt 3.565 Euro (23 x 155 Euro) verlangen. Dahingehende Ansprüche der Kl. ergeben sich aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB, da für diese Zahlungen kein Rechtsgrund bestand.

Wie die Bekl. selbst einräumt, verstößt die Vereinbarung von Vorauszahlungen für die kalten Betriebskosten unter § 4 Ziffer 2 des Mietvertrages vom 8. Januar 2004 gegen § 20 Abs. 1 Satz 3 NMV. Danach hat der Vermieter die Betriebskosten, die er auf den Mieter umlegen will, diesem bei Überlassung der Wohnung nach Art und Höhe bekanntzugeben. Nach einhelliger Auffassung sind demgemäß im preisgebundenen Wohnraum neben der Miete nur die ausdrücklich aufgeführten Betriebskosten umlagefähig, und dies auch nur dann, wenn der Mieter deren Einzelbeträge aus der Aufstellung entnehmen kann (Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 556 BGB, Rz. 41 f.; Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozeßrecht, 4. Aufl., § 556 BGB, Rz. 10; OLG Oldenburg, GE 1997, 1097; LG Berlin, MM 1993, 110). Es genügt nicht, wenn im Mietvertrag ein einheitlicher Betrag angegeben wird, der die anteilige Betriebskostenbelastung des Mieters insgesamt wiedergibt. Vielmehr ist eine Spezifierung der Kosten erforderlich, damit der Mieter die Zusammensetzung des Entgelts und der Belastung, für die er Vorschüsse zahlen soll, erfährt. Unterläßt der Vermieter dies, so ist er grundsätzlich mit der Umlage der nicht der Höhe nach ausgewiesenen Betriebskosten ausgeschlossen (LG Berlin, aaO.). Die Bekl. war mithin nicht berechtigt, den Kl. die unter § 4 Ziffer 2 des Mietvertrages aufgelisteten kalten Betriebskosten anteilig in Rechnung zu stellen. Folglich schuldeten die Kl. auch keine entsprechenden Vorauszahlungen. Sie können das Geleistete daher nach den Grundsätzen der ungerechtfertigten Bereicherung herausverlangen, § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB. Anders verhält es sich jedoch mit den Heiz- und Warmwasserkosten. Insoweit ist eine weitere Spezifizierung des Vorschußbetrages in Höhe von monatlich 45 Euro nach Heizkosten einerseits und Warmwasserkosten andererseits nicht zu verlangen. Da nach dem Inhalt der Abrechnung 2004 davon auszugehen ist, daß es sich hier um eine sogenannte verbundene Anlage i. S. d. § 9 HeizkV zur Versorgung mit Wärme und Warmwasser handelt, bei der sich die Warmwasserkosten entsprechend der Formel des § 9 Abs. 2 HeizkV erst aus den konkreten Heizkosten errechnen, war es der Bekl. auch gar nicht möglich, die Warmwasserkosten im voraus gesondert auszuweisen. Vielmehr war es ausreichend, im Mietvertrag den Vorschuß auf die Heiz- und Warmwasserkosten als einheitlichen Betrag von 45 Euro monatlich anzugeben. Für seine Gegenansicht, daß auch die Heizkosten weiter aufzuschlüsseln seien, verweist das LG Hamburg in einer Entscheidung vom 16. Dezember 2004 - Az. 307 S 128/04 - ohne weitere Begründung lediglich auf den negativen Rechtsentscheid des OLG Oldenburg (GE 1997, 1097); dort aber wurden die auf die Heizkosten geleisteten Vorauszahlungen vom Mieter gerade nicht zurückverlangt. Die Ansprüche der Kl. waren daher um die Heiz- und Warmwasserkostenvorschüsse zu kürzen. Anstelle der geltend gemachten 200 Euro monatlich können die Kl. lediglich Rückerstattung der auf die kalten Betriebskosten geleisteten Vorauszahlungen in Höhe von 155 Euro verlangen.

Dieser Anspruch steht ihnen auch für den Monat Februar 2004 zu, obgleich sie, so man die Angaben in der Betriebskostenabrechnung 2004 zugrunde legt, entgegen der Vereinbarung in § 3 des Mietvertrages möglicherweise erst zum 1. März in die Wohnung eingezogen sind. Es wäre jedoch Sache der beklagten Vermieterin gewesen, einen späteren Beginn des Mietverhältnisses darzutun und damit dem Vortrag der Kl., seit Mietvertragsbeginn am 1. Februar 2004 neben der Miete auch die im Mietvertrag vereinbarten Betriebskostenvorschüsse gezahlt zu haben, entgegenzutreten. Da hierzu jeder Vortrag der Bekl. fehlt, war das klägerische Vorbringen gemäß § 138 Abs. 2, 3 ZPO als zugestanden anzusehen.

Die Ansprüche der Kl. bestehen jedoch nur bis einschließlich Dezember 2005. Denn mit der Abrechnung vom 28. Dezember 2005 hat die Bekl. nachträglich auch die kalten Betriebskosten ihren Einzelbeträgen nach konkretisiert. Nach ganz überwiegender Meinung kann der Verstoß gegen das Transparenzgebot des § 20 Abs. 1 Satz 3 NMV auf diese Weise für nachfolgende Abrechnungsperioden geheilt werden (so ausdrücklich OLG Oldenburg, aaO.; LG Berlin, MM 1993, 110, 111). Dabei kann dahinstehen, ob der Abrechnung, wie die Kl. in Abrede stellen, eine dahingehende Willenserklärung der Vermieterseite, nämlich Festsetzung der jeweiligen Höhe der als umlagefähig vereinbarten Kostenarten für die Zukunft, zu entnehmen ist. Maßgeblich ist allein, daß die Abrechnung die bis dahin nicht ausreichend offengelegten Einzelbeträge tatsächlich bekanntgibt bzw. deren Berechnung ermöglicht, so daß der Mieter nunmehr die Zusammensetzung der Miete und der Belastung, für die er Vorschüsse zahlen soll, erfährt. Denn § 20 Abs. 1 Satz 3 NMV schützt den Mieter, so daß in erster Linie auf den Empfängerhorizont abzustellen ist. Für den Mieter aber ist die Mitteilung der Beträge entscheidend, nicht die Frage, ob sich der Vermieter hierzu tatsächlich verbindlich erklären wollte. Entgegen der Einwände der Bekl. scheitert die Konkretisierung auch nicht daran, daß der Abrechnung 2004 keine aktuelle Wirtschaftlichkeitsberechnung beigefügt war. Anders als in dem vom LG Köln (WM 1991, 259) entschiedenen Fall, in dem der Vermieter den Katalog der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten für zukünftige Abrechnungszeiträume auf solche Kostenarten ausdehnt, deren Umlagefähigkeit im Mietvertrag noch nicht vereinbart war, geht es hier lediglich um die Nachholung von Einzelangaben zu ihrer Art nach bereits bekannten und als umlagefähig vereinbarten Betriebskosten. Wozu in diesem Fall eine erneute Wirtschaftlichkeitsberechnung erforderlich sein sollte, ist nicht nachvollziehbar und wird auch vom LG Köln so nicht verlangt. Es handelt sich - anders als im erstgenannten Fall - gerade nicht um eine Mieterhöhung. Man wird lediglich entsprechend § 10 Abs. 1 WoBindG für die nachgeholte Konkretisierung Schriftform verlangen müssen (Kinne/Schach/Bieber, aaO.; dahingehend wohl auch LG Köln, aaO.).

Die somit ausreichende Konkretisierung der Einzelbeträge in der Abrechnung vom 28. Dezember 2005 führt aber dazu, daß die Vorauszahlungen bereits ab Januar 2006, nicht erst ab Fälligstellung der Betriebskostennachforderung zum 1. Februar 2006 geschuldet war. Somit können die Kl. nur die Rückerstattung der bis einschließlich Dezember 2005 für die kalten Betriebskosten geleisteten Vorschüsse, mithin den ausgeurteilten Betrag von 2.435 Euro verlangen.

Entgegen der Einwände der Bekl. schufen die vorbehaltlosen Zahlungen der Kl. keinen Rechtsgrund. Insoweit nimmt die Kammer Bezug auf die zutreffenden Ausführungen in der angefochtenen Entscheidung. Insbesondere ist die vorbehaltlose Zahlung mangels entsprechenden Erklärungsbewußtseins nicht als Schuldbestätigung i. S. d. § 141 BGB zu werten (gegen LG Berlin - ZK 63 - GE 2002, 804). Auch die Ausführungen des Amtsgerichts zu § 814 BGB sowie zu § 242 BGB sind nicht zu beanstanden und bedürfen keiner Ergänzung.

Wegen des fehlenden Erklärungsbewußtseins der Kl. kann auch in der Zahlung der sich aus der konkretisierenden Abrechnung ergebenden Nachforderung nicht etwa eine nachträgliche "Genehmigung" bzw. "Hinnahme als Konkretisierung für die Vergangenheit" gesehen werden. Andernfalls, wenn der Vermieter durch eine nachgeholte Konkretisierung die Umlagefähigkeit auch für bereits vergangene Abrechnungszeiträume begründen könnte, liefe die Vorschrift des § 20 Abs. 1 Satz 3 NMV leer. Der Mieter muß jedoch dauerhaft so lange geschützt sein, bis dem Transparenzgebot Genüge getan ist.

Für die Umlage von Betriebskosten auf preisgebundenen Wohnraum (Sozialwohnungen) ist die Angabe eines einheitlichen Vorauszahlungsbetrags nicht ausreichend. Nach § 20 Abs. 1 der Neubaumietenverordnung sind Betriebskosten dem Mieter bei Überlassung der Wohnung "nach Art und Höhe" bekanntzugeben. Nicht immer wird das gemacht. Dann ist die Vereinbarung über die Abwälzung von Betriebskosten unwirksam - die unwirksame Vereinbarung kann jedoch durch Aufschlüsselung der auf die einzelnen Betriebskostenarten entfallenden Kosten in einer Abrechnung für nachfolgende Abrechnungsperioden geheilt werden. Die Heiz- und Warmwasserkostenvorauszahlungen für eine sog. verbundene Anlage i. S. d. § 9 HeizKV brauchen nicht aufgeschlüsselt zu werden. Vorbehaltlose Zahlungen des Mieters auf eine Betriebskostenabrechnung sind nicht als Schuldbestätigung zu werten.

In dem Mietvertrag vom 8. Januar 2004 über eine bis zum 31. Dezember 2001 öffentlich geförderte preisgebundene Wohnung war ein einheitlicher Betriebskostenvorschuß für sämtliche kalten Betriebskosten mit 155 € und für die Heiz- und Warmwasserkosten mit 45 € vereinbart. Die Vermieterin rechnete mit einer Betriebs- und Heizkostenabrechnung vom 28. Dezember 2005 für 2004 ab. Die Mieter bezahlten den sich daraus ergebenden Nachforderungsbetrag. Später verlangten sie Rückzahlung der für die Zeit von Februar 2004 bis einschließlich Juli 2006 geleisteten Vorauszahlungen mit dem Argument, bei den im Mietvertrag aufgeführten Nebenkostenarten sei entgegen § 20 Abs. 1 Satz 3 NMV die jeweilige Höhe der auf sie entfallenden Kosten nicht ausgewiesen, so daß sie die Vorauszahlungen ohne Rechtsgrund geleistet hätten. Das Amtsgericht verurteilte die Vermieterin zur Rückzahlung sämtlicher Betriebskostenvorauszahlungen für die streitbefangene Zeit. Dagegen richtete sich die Berufung der Vermieterin.

Die ZK 62 des Landgerichts Berlin gab der Berufung insoweit statt, als die Vermieterin zur Rückzahlung der in der Zeit von Februar 2004 bis Dezember 2005 geleisteten Heiz- und Warmwasserkostenvorschüsse und in der Zeit von Januar bis Juli 2006 geleisteten Vorschüsse für sämtliche kalten und warmen Betriebskosten verurteilt worden war. Die Berufung hatte dagegen keinen Erfolg, soweit die Vermieterin zur Rückzahlung der Vorschüsse für die kalten Betriebskosten für Februar 2004 bis Dezember 2005 verurteilt worden war.

Letztere seien zurückzuzahlen, weil im Mietvertrag für die kalten Betriebskosten nur ein einheitlicher Betrag angegeben worden sei, was gegen § 20 Abs. 1 Satz 3 NMV verstoßen habe, wonach die Betriebskosten dem Mieter preisgebundenen Wohnraums bei Überlassung der Wohnung nach Art und Höhe hätten bekanntgegeben werden müssen. Das gelte jedoch nicht für die Heiz- und Warmwasserkostenvorschüsse für die verbundene Anlage. Die hinsichtlich der kalten Betriebskosten unwirksame Vereinbarung sei jedoch durch die Aufschlüsselung der auf die einzelnen Betriebskostenarten entfallenden Kosten in der Abrechnung vom 28. Dezember 2005 für die Zukunft geheilt worden. Dagegen könne sich die Vermieterin nicht darauf berufen, daß für die Zeit davor die Mieter durch vorbehaltlose Zahlungen auf die Betriebskostenabrechnung ihre Verpflichtung zur Zahlung der Vorschüsse bestätigt hätten, denn für eine derartige Schuldbestätigung fehle das entsprechende Erklärungsbewußtsein.

Die Entscheidung setzt sich leider nicht mit der h. M. auseinander, daß die vorbehaltlose Zahlung einer Abrechnungsnachforderung durch den Mieter als deklaratorisches Anerkenntnis anzusehen ist mit der Wirkung eines Ausschlusses von solchen tatsächlichen oder rechtlichen Einwendungen, die der Mieter kannte oder aufgrund der Abrechnungsunterlagen hätte kennen können (BGH, Urteil vom 18.1.2006, VIII ZR 94/05, GE 2006, 246; OLG Hamburg, WuM 1988, 26 = DWW 1987, 296; WuM 1991, 598; LG Bayreuth, Urteil vom 8.5.2005,13 S 5/05, NJW 2005, 2563; LG Berlin, GE 1990, 759; GE 1999, 909; GE 2000, 813; GE 2000, 1686 = ZMR 2001, 111; LG Hamburg, WuM 2000, 311; LG Köln, ZMR 2001, 547; AG Potsdam, GE 2001, 629; AG Tiergarten GE 2002, 998). Insoweit dürfte auch für den preisgebundenen Wohnraum nichts anderes gelten als für den preisfreien Wohnraum. Zwar ist es richtig, daß § 20 Abs. 1 Satz 3 NMV insoweit leer liefe; aber könnte nicht auch der Mieter preisgebundenen Wohnraums durch Zahlung des Betriebskostensaldos auf deren Schutz verzichten?