Betriebskostenvereinbarung

In einem Mietvertrag muß ausdrücklich und eindeutig vereinbart sein, daß der Mieter Betriebskosten zu tragen hat; anderenfalls trägt sie der Vermieter § 546 BGB.

Eine Betriebskostenerhöhung nach § 4 MHG setzt je-doch voraus, daß eine ausdrückliche Vereinbarung getroffen worden ist, wonach der Mieter die Betriebskosten zu tragen hat (Urteil des Amtsgerichts Wedding vom 2. März 1989 - 12 C 43/90, abgedruckt in DAS GRUNDEIGENTUM 1989, 731). Diese Entscheidung steht in Übereinstimmung mit dem Rechtsentscheid des OLG Stuttgart vom 13. Juli 1983 - 8 RE Miet 2/83 (abgedruckt in der Neuen Juristischen Wochenschrift 1983, 2329 [2330]). Danach ist davon auszugehen, daß gemäß § 546 BGB generell der Vermieter die Betriebskosten zu zahlen hat, falls nicht ei-ne anderslautende Vereinbarung ausdrücklich und eindeutig getroffen worden ist. Diese Voraussetzungen liegen nicht vor, da § 3 des Mietvertrages insgesamt auslegungsfähig ist und zugunsten des Bekl. eng auszulegen ist, wobei Zweifel zu Lasten des Vermieters als Verwender des Miet-vertrags Vordrucks gehen, da es sich bei dem vorgedruckten Mietvertrag um Vorschriften handelt, die dem AGB Gesetz unterliegen (§§ 1, 5 AGBG).

Unter § 3 Ziffer 2 sind bezüglich Nebenkosten lediglich ein Heizkostenvorschuß aufgeführt und unter Ziffer 3 ist nicht durch Ankreuzen dargelegt, daß in der Miete Betriebskosten anteilig enthalten bzw. nicht enthalten sind, wie dies andererseits für die Heizkosten klar zum Ausdruck gebracht worden ist.

Dementsprechend kann sich der Kl. auch nicht auf § 3 Ziffer 3 des Mietver trages beziehen, in dem davon die Rede ist, daß sich die Miete bzw. die Vorschußzahlung ändert, wenn sich die Höhe der Betriebskosten nach der letzten Berechnung geändert hat. Diese Klausel des Vertrages setzt vor-aus, daß überhaupt zwischen den Parteien die Zahlung von Betriebskosten gesondert zur Miete vereinbart worden ist. Anderenfalls handelt es sich bei der vereinbarten Miete um eine Bruttokaltmiete, wovon auch der Kl. selbst bei seiner Mieterhöhungserklärung vom 20. März 1990 ausgeht, da er seinen Mieterhöhungsanspruch auf den Berliner Mietspiegel stützt, wobei es sich bei den in dem Mietspiegel genannten Mieten um Brutto-Kaltmieten handelt (Amtsblatt für Berlin Teil I vom 3. Januar 1989 Blatt 2). Dort heißt es ausdrücklich, daß die im Berliner Mietspiegel genannte Miete die "Brutto Kaltmiete" ist, d. h. die Miete ohne die Kosten für Sammelheizung und Warmwasser. Im übrigen wird darauf hingewiesen, daß, falls im Mietvertrag zwischen den Parteien vereinbart worden ist, daß die Betriebskosten neben der Miete gesondert gezahlt werden, in Anwendung des Mietspiegels angemessene Kürzungen der dort ausgewiesenen Beträge vorzunehmen sind. Dies hat der Kl. aber selbst nicht getan, da er sein Er-höhungsverlangen auf die Brutto-Kaltmiete des Mietspiegels stützt.