Betriebskostenvereinbarung

Der Vermieter kann nur bei einer eindeutigen mietvertraglichen Regelung Betriebskosten auf den Mieter umlegen.

Der Kl. steht der geltend gemachte Anspruch gegen den Bekl. auf Zahlung der begehrten Betriebskosten gemäß der Rechnung für das Jahr 1991 i. H. von 2.210,36 DM nebst Zinsen nicht zu.

Zwischen den Parteien sind die mit der Klage geforderten Betriebskosten weder ausdrücklich noch konkludent wirksam vereinbart worden.

1. Die Formularklausel in § 3 des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages, nach der die Kl. als Vermieterin berechtigt sein sollte, Erhöhungen der Grundsteuer sowie andere näher spezifizierte Betriebskosten i. S. v. § 27 II. Berechnungsverordnung (II. BV) nach einem gerechten Schlüssel rückwirkend auf den Mieter umzulegen, ist in sich unklar und vermochte daher gemäß § 5 AGBG eine rechtsgeschäftliche Verpflichtung des Bekl. nicht zu begründen.

Zwar steht es den Parteien frei, auch abweichend von dem gesetzlichen Leitbild des § 4 Abs. 1 und Abs. 2 MHG, der für preisfreien Wohnraum bei entsprechender Parteivereinbarung vorsieht, daß Betriebskosten entweder im Wege der vereinbarten Vorschußzahlung mit anschließender Ab-rechnung (§ 4 Abs. 1 MHG, für den Fall der Nettomiete) oder aber als Pau-schale mit der Möglichkeit einer Umlage von Erhöhungen auf den Mieter (§ 4 Abs. 2 MHG, für den Fall der Bruttomiete) erhoben werden dürfen, eine Regelung zu treffen, nach der es dem Vermieter gestattet ist, anstatt von Vorauszahlungen Betriebskosten vom Mieter erst dann anzufordern, wenn die Jahresrechnung erstellt ist.

Jedoch sind an die Deutlichkeit und Bestimmtheit einer solchen Formularklausel, die nicht nur von dem gesetzlichen Leitbild des § 546 BGB, sondern auch von den vom Gesetzgeber mit § 4 Abs. 1 und 2 MHG geschaffenen Möglichkeiten zur Abwälzung von Betriebskosten auf den Mieter abweicht, strenge Anforderungen zu stellen, die vorliegend nicht erfüllt sind.

Aus dem betreffenden Vertragspassus geht nicht mit hinreichender Deutlichkeit hervor, daß es der Kl. überhaupt auch gestattet sein sollte, abzurechnende Betriebskosten vom Mieter anzufordern. Nach § 3 des Mietvertrages ist nämlich schon unklar, ob ein Nettokaltmietzins zuzüglich Betriebskosten oder aber Nettoinklusivmietzins vereinbart sein sollte. Denn in der Klausel heißt es unter § 3 des Mietvertrages im Anschluß an eine Auflistung der als umlagefähig gewollten Betriebskosten: "Ermäßigen sich die Betriebskosten, so ist der Mietzins vom Zeitpunkt der Ermäßigung ab entsprechend herabzusetzen", was - in Übereinstimmung mit dem Passus "Die Vermieterin ist berechtigt, Erhöhungen der Grundsteuer ... umzulegen" auf einen Nettoinklusivmietzins hindeutet. Danach waren durch den vereinbarten Mietzins von monatlich 1.604,50 DM zugleich sämtliche Betriebskosten abgegolten.

Bleibt insoweit für den Mieter schon unklar, wie die Miete im einzelnen strukturiert ist und welche Betriebskosten im Mietzins (als Pauschale) enthalten sind, fehlt es darüber hinaus zum anderen an einer hinreichenden Verdeutlichung, daß die Vermieterin - soweit die Betriebskosten nicht im Mietzins enthalten sein sollen - berechtigt sein soll, die Betriebskosten erst nach Rechnungserstellung anzufordern.

Diese Modalität ergibt sich lediglich aus dem Passus "ggf. auch rückwirkend", der jedoch schon im Hinblick auf die Unklarheit der Mietzinsstruktur geeignet ist, Verwirrung darüber zu erzeugen, ob nicht eine rückwirkende Umlage von Betriebskostenerhöhungen gemeint ist.

Aus diesem Grund und weil sich die Kl. gleichzeitig des weiteren ausbedungen hatte, Vorauszahlungen erheben zu dürfen, mußte der Bekl. nicht damit rechnen, daß die Kl. die Betriebskosten in Rechnung stellen würde.

Ergibt sich aber schon nach § 5 AGBG, daß Betriebskosten nicht geschuldet waren, so kann dahingestellt bleiben, ob die Regelung mangels konkreter Bezeichnung der auf den Mieter voraussichtlich entfallenden Belastung wegen Verstoßes gegen § 9 Abs. 1 AGBG unwirksam war.

2. Entgegen der Ansicht der Kl. ergibt sich auch aus der Zahlung der Be-triebskosten für die Jahre 1989 und 1990 nicht, daß eine stillschweigende Übernahme der Betriebskosten durch den Bekl. zwischen den Parteien vereinbart worden ist, da es dem Bekl. insoweit an dem entsprechenden rechtsgeschäftlichen Willen fehlte (vgl. OLG Hamm, WuM 1981, 62 m. w. N.).

Zwar ergibt sich aus den von der Kl. vorgelegten Überweisungsträgern eindeutig, daß die Zahlungen nicht unter Vorbehalt erfolgt sind, zumal der "Wi-derspruch" des Bekl. gegen die Zahlungsanforderung der Betriebskosten für das Jahr 1990 auf der irrigen Annahme basierte, bei der Zahlungsanfor-derung handele es sich um eine Mieterhöhung.

Jedoch erfolgte die zweimalige vorbehaltlose Zahlung der Betriebskostenforderungen durch den Bekl. auf der rechtsirrigen Annahme, hierzu aus dem Mietvertrag verpflichtet zu sein, wie die Kl. ihm auch mit Schreiben vom 15. März 1990 mitteilte.

Der Bekl. ist mithin bei den Zahlungen davon ausgegangen, daß die Anforderungen der Kl. vertraglich geschuldet waren. Er hatte keinen rechtsgeschäftlichen Willen, den von der Kl. gewählten Modus der Anforderung der Betriebskosten nach Erstellung der Rechnung vertraglich zu vereinbaren.