Betriebskostenvereinbarung

Betriebskostenvereinbarung; Erdgeschoßmieter; Fahrstuhlkosten

1. Die vertragliche Verpflichtung des Mieters einer Erdgeschoßwohnung zur Zahlung von Betriebskosten für den Fahrstuhl ist wirksam.

2. Eine solche Verpflichtung kann auch in einem Formularmietvertrag enthalten sein.

Der Kl. steht der mit der Klage geltend gemachte Anspruch aus § 535 Satz 2 BGB auf Zahlung des Nachforderungsbetrages aus der Betriebskostenabrechnung vom 29. September 1993 zu. Der zwischen den Parteien geschlossene Mietvertrag vom 17. Juli 1989 enthält die Vereinbarung einer Nettokaltmiete und nicht einer Inklusivmiete. Von den Bekl. sind mithin Betriebskosten zu zahlen. Den Bekl. ist insofern zu folgen, als § 3 des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages auf den ersten Blick widersprüchliche Regelungen zu enthalten scheint, da zum einen unter Ziffer 2. eingetragen ist "2. Nebenkosten (z. B. Betriebskostenvorschuß gemäß Ziffer 3., Heizkostenvorschuß gemäß § 12) Umlagenvorschuß z. Z. 163,08" und zum anderen unter Ziffer 3. angekreuzt ist, daß in der Miete die nachfolgenden ... Betriebskosten enthalten sind. Allerdings stellt sich bei vollständiger Lektüre der Ziffern 2. und 3. die Ziffer 3. lediglich als Konkretisierung der Ziffer 2. dar, denn unter Ziffer 2. ist nicht erklärt, welche Umlagen gemeint sein sollen. Diese werden unter Ziffer 3. aufgezählt. Offensichtlich haben die Parteien des Mietvertrages diese Regelung grundsätzlich auch so verstanden, daß Betriebskosten zu leisten sind, denn die Bekl. wehren sich nicht gegen die separate Abrechnung der Betriebskosten, sondern nur gegen die Inanspruchnahme hinsichtlich der für den Betrieb der Aufzugsanlage notwendigen Kosten.

Überdies haben sich die Bekl. wirksam vertraglich zur Zahlung von Aufzugskosten verpflichtet (im Gegensatz zu dem der Entscheidung der Kammer vom 10.6.1991 zu 62 S 32/91 = MM 91/299 zugrunde liegenden Fall). Nach Ziffer 3. Nr. 4 gehört der Betrieb der Aufzugsanlagen zu den Betriebskosten. Diese Mietvertragsklausel genügt dem nach § 2 Abs. 1 Nr. 2 AGBG erforderlichen Gebot der Verständlichkeit (vgl. OLG Karlsruhe, WuM 1986, 9/10), denn ihr kann unmißverständlich entnommen werden, daß die Mieter an den Kosten für den Betrieb der Aufzugsanlage beteiligt werden sollen. Des weiteren hält die Klausel auch einer Überprüfung nach § 9 AGBG stand, denn es fehlt an einer zur Unwirksamkeit der Klausel führenden unangemessenen Benachteiligung im Sinne des § 9 Abs. 2 AGBG. Insofern kann auf die Wertung in der Regelung des § 24 Abs. 2 NMV verwiesen werden, anhand derer deutlich wird, daß der Gesetz- und Verordnungsgeber es selbst als nicht unangemessen ansieht, wenn der Mieter einer im Erdgeschoß gelegenen Wohnung mit den anteiligen Kosten für eine Aufzugsanlage belastet wird, selbst wenn diesen Mietern dadurch keine entsprechenden Vorteile gewährt werden. Die Regel soll danach die Umlegung auf alle Mieter sein, und nur ausnahmsweise kann ein Mieter von der Umlegung ausgeschlossen werden. Diese Wertung läßt sich ohne weiteres angesichts der gleichen Ausgangslage auf preisfreien Wohnraum übertragen (so Urteil der Kammer vom 5.5.1994, GE 1994, 765; AG Frankfurt, NJW-RR 1989, 1359). Die Bekl. sind mithin an die mietvertragliche Vereinbarung gebunden.

Ob ohne vertragliche Vereinbarung Modernisierungs- oder Betriebskosten nach dem Einbau eines Aufzuges auch auf den Mieter einer Erdgeschoßwohnung umgelegt werden dürfen - dies hat nach billigem Ermessen zu erfolgen -, ist umstritten und wohl auch eher zu verneinen. Anders liegt es aber dann, wenn schon im Vertrag der Mieter der Erdgeschoßwohnung sich zur Zahlung von Betriebskosten für den Aufzug verpflichtet hat.

In seinem Urteil vom 13. Februar 1995 führt das Landgericht Berlin aus, eine solche Verpflichtung sei wirksam und verstoße auch nicht gegen das AGB-Gesetz. Schließlich sei auch bei preisgebundenem Neubau eine entsprechende Umlage möglich.