Betriebskostenvereinbarung

Betriebskostenvereinbarung; Betriebskostenabwälzung durch Formularvertrag; Betriebskostenvorschüsse; Erhöhung der Betriebskostenvorschüsse

1. Die Bezugnahme auf die Zweite Berechnungsverordnung reicht für die Abwälzung der Betriebskosten jedenfalls dann aus, wenn das Vertragsformular vom Mieter gestellt wurde.

2. Eine Erhöhung der Betriebskostenvorschüsse kann nur aufgrund einer Abrechnung verlangt werden, wenn im Mietvertrag nichts anderes vorgesehen ist.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Bekl. mietete Ladenräume in Hünfeld. Für den schriftlichen Mietvertrag wurde ein Formular der Bekl. verwendet, das diese für ihre Zwecke herstellen ließ und auch bei anderen Anmietungen den Eigentümern vorlegte. Zu den Betriebskosten ist in § 15 vereinbart:

"Sämtliche Betriebskosten werden von dem Mieter getragen. Hierunter fallen insbesondere die Kosten der Be- und Entwässerung sowie der Heizungskosten einschließlich Zählermiete und Wartungskosten. Der Mieter verpflichtet sich zu besonders sorgfältiger Pflege aller mitgemieteten maschinellen Anlagen und schließt die üblichen Wartungsverträge für die laufende Überwachung zu seinen Lasten ab.

Hierzu gehören z. B.:

1. Heizung

2. Kontrolle der Sicherungsanlage Öltank

3. Nebenanlagen für sanitäre Installation

4. Feuerlöscheinrichtung

5. Notbeleuchtung und Kontrolle der Fluchtwege

6. Fettabscheider

7. Aufzug

Soweit der Mieter durch geeignete Mitarbeiter in der Lage ist, vorstehend aufgeführte Anlagen ordnungsgemäß überwachen und warten zu lassen, entfällt die Verpflichtung zum Abschluß entsprechender Wartungsverträge.

Die Grundsteuer ist Sache des Vermieters."

Die Parteien streiten über Nebenkosten gemäß Abrechnung für 1987 und für 1988 sowie über hieraus von der Kl. abgeleitete Nebenkostenvorauszahlungen.

Die Bekl. hat gerügt, die Abrechnungen seien nicht nachprüfbar und nicht nachvollziehbar, außerdem enthielten sie nicht umlegbare Betriebskosten, insbesondere die Kosten für den Hauswart, deren Höhe sie zudem beanstandet hat.

Die Kl. können aus den Abrechnungen für 1987 und 1988 jeweils noch 1.514,65 DM verlangen, also 3.029,30 DM.

Die Kl. sind grundsätzlich zur Umlegung sämtlicher Betriebskosten im Sinne der Zweiten Berechnungsverordnung befugt. Dies ergibt sich aus § 15 des Mietvertrages.

Grundsätzlich gilt zwar, daß Nebenkosten konkret vereinbart werden müssen, damit sie vom Vermieter neben der Miete verlangt werden können. Dazu bedarf es im Regelfall der Bezugnahme auf die Zweite Berechnungsverordnung (BayObLG WuM 84, 104-106; OLG Karlsruhe WuM 86, 9-10). Selbst diese allgemeine Bezugnahme wird allerdings teilweise nicht als ausreichend angesehen (so z. B. harsche Kritik Löwes WuM 84, 192-193; LG München WuM 84, 106). Das OLG Düsseldorf hat auch bei einem Gewerberaum-Mietvertrag vorausgesetzt, daß die Nebenkosten aufgeschlüsselt werden und einen Rückgriff auf die Betriebskosten nach § 27 Abs. 2 der Zweiten Berechnungsverordnung in Verbindung mit Anlage 3 nur dann als ausreichend erachtet, wenn auf diese Vorschrift im Mietvertrag Bezug genommen ist (Urteil vom 25.7.1991, 10 U 1/91; NJW-RR 91, 1353-1355). Dabei wird jedoch von der Rechtsprechung und der Literatur die Klausel jeweils am AGB-Gesetz gemessen und als selbstverständlich vorausgesetzt, daß der formularmäßige Mietvertrag vom Vermieter vorgelegt worden ist, er also der Verwender ist. Dies ist aber hier nicht der Fall. Es handelt sich um ein Formular der Bekl., in dem sie selbst bereits als Mieter vorgedruckt ist, die Vermieter wurden statt dessen eingesetzt. Das Formular ist also von der Bekl. zur vielfachen Verwendung erstellt. Dementsprechend genießt sie auch nicht den Schutz des AGB Gesetzes. Die Bekl., die eine Vielzahl von Ladenlokalen angemietet hat, ist im Gegensatz zu einem durchschnittlichen Mieter selbstverständlich kundig, was Betriebskosten sind und in welchem Gesetz diese definiert sind. Die Bekl. als Mieterin ging bei Vorlage des Mietvertrags davon aus, daß sämtliche Betriebskosten von ihr zu tragen seien; wenn sie diese nun nicht mehr definiert hat, dann deshalb, weil sie wußte, was Betriebskosten sind, nämlich diejenigen der Zweiten Berechnungsverordnung, und sie hat bewußt nur Beispielsfälle aufgezählt, die bei Läden regelmäßig auftreten, wobei ein Hauswart deshalb wohl nicht aufgeführt ist, weil dieser eben nicht regelmäßig bei Ladenobjekten vorhanden ist. Sollte ein solcher aber im Hause tätig sein, sind dessen Kosten in "sämtlichen Betriebskosten" erfaßt. Ausdrücklich ausgenommen ist demgegenüber lediglich die Grundsteuer (§ 15 des Mietvertrages am Ende). Ein Schutzbedürfnis der Bekl. als Verwenderin des Formulars besteht hier nicht.

II. Die vorgelegten Abrechnungen für 1987 und 1988 enthalten demnach zwar abrechnungsfähige Betriebskosten, aber keinen Verteilungsschlüssel. Eine Nebenkostenabrechnung ist allerdings erst fällig, wenn sie einen nachvollziehbaren Verteilungsschlüssel enthält; mangelnde Nachvollziehbarkeit hat die Bekl. auch bereits erstinstanzlich ausdrücklich gerügt. Der Vortrag, es handele sich um die den Kl. von der Wohnungseigentümergemeinschaft in Rechnung gestellten Beträge, reicht dazu nicht aus, da nicht ersichtlich ist, nach welchem Kriterium die Wohnungseigentümergemeinschaft die auf die Kl. entfallenden Betriebskosten errechnet hat, ob gegebenenfalls Verbrauchsablesungen durchgeführt wurden und aus welchen Gesamtbeträgen sich der Anteil der Kl. ergibt.

Lediglich hinsichtlich der Hauswartkosten folgt aus der erstinstanzlichen Beweisaufnahme, nämlich der glaubhaften Aussage des Zeugen H. und dem darauf basierenden Gutachten des Sachverständigen T., daß Reinigungsarbeiten in Höhe von 210,72 DM netto monatlich vom Hausmeister zugunsten der Bekl. geleistet werden. Für die vom Hauswart durchgeführten Wartungsarbeiten - insoweit hat der Sachverständige eine Pauschale ausdrücklich offengelassen - erscheint eine Pauschale von jedenfalls 50 DM monatlich gerechtfertigt.

Daraus ergeben sich für die Jahre 1987 und für 1988 jeweils Hauswartkosten in Höhe von 3.128,74 DM, abzüglich der geleisteten Vorauszahlungen jeweils 1.800 DM zuzüglich Mehrwertsteuer (damals 14 %): also 1.514,65 DM; für beide Jahre ergibt dies 3.029,30 DM.

Die weiteren in die Abrechnung eingestellten Nebenkosten sind zur Zeit mangels eines nachvollziehbaren Verteilungsschlüssels nicht fällig.

III. Für die geltend gemachten erhöhten Vorauszahlungen fehlt es an einer Rechtsgrundlage. Vorauszahlungen auf die Betriebskosten sind im Mietvertrag nicht vorgesehen und ohne eine solche Vereinbarung auch nicht zu leisten. Zwar kann deshalb, weil die Bekl. tatsächlich eine Vorauszahlung in Höhe von 150 DM plus Mehrwertsteuer monatlich erbracht hat, insoweit eine einverständliche Abänderung des Mietvertrages angenommen werden. Aber auch eine Erhöhung der Vorauszahlungen ist nur möglich, wenn eine solche im Mietvertrag vorbehalten ist, ansonsten kann nur aufgrund Abrechnung Nachzahlung verlangt werden (Palandt-Putzo, 53. Aufl., § 4 MHG, Rz. 8 unter Hinweis auf Sonnenschein NJW 92, 265). Jedenfalls kann in der Zahlung einer Nebenkostenvorauszahlung - ohne ausdrückliche Vereinbarung - nicht auch noch zusätzlich eine Zustimmung zu deren Erhöhung gesehen werden.

Unabhängig davon können Vorauszahlungen ohnehin nach Ablauf einer Abrechnungsperiode nicht mehr verlangt werden. Dann ist vielmehr über die Nebenkosten konkret abzurechnen. Die Kl. haben jedoch die zwischenzeitlich längst fälligen Abrechnungen 1989-1993 nicht vorgelegt und auch nicht erklärt, warum dies nicht geschah.

Nach der neueren Rechtsprechung zum AGB-Gesetz ist der Mieter zur Zahlung von Betriebskosten wohl nur dann verpflichtet, wenn die einzelnen Betriebskostenarten im Mietvertrag aufgeführt sind. Die bloße Bezugnahme auf die Anlage 3 zur 2. BV reicht also nicht. Anders ist es aber, wenn der Mieter selbst das Vertragsformular in die Verhandlungen eingeführt hat, weil er sich dann nicht auf den Schutz des AGB-Gesetzes berufen kann.

So entschied das OLG Frankfurt am Main mit Urteil vom 25. Januar 1995 im Falle eines Gewerbemieters. Für unzureichend hielt das Gericht allerdings eine Betriebskostenabrechnung mit dem Hinweis, es handele sich um die dem Vermieter von der Wohnungseigentümergemeinschaft in Rechnung gestellten Beträge. Hier fehlte es an einem nachvollziehbaren Verteilungsschlüssel, da auch ersichtlich sein müsse, nach welchen Kriterien die Eigentümergemeinschaft die auf den Vermieter entfallenden Betriebskosten errechnet hatte. Schließlich hielt das Gericht auch eine Erhöhung der monatlichen Vorauszahlungen jedenfalls dann nicht für zulässig, wenn noch keine Abrechnung erstellt wurde und im Mietvertrag nichts vereinbart war. Im Bereich des Wohnraummietrechts wird man allerdings aus § 4 MHG etwas anderes herleiten müssen.