Betriebskostenvereinbarung

Betriebskostenvereinbarung; Anwendungsbereich der Heizkostenverordnung

1. Die Regelung in einem gewerblichen Mietvertrag, "Sämtliche anfallenden Nebenkosten/Betriebskosten gehen anteilig zu Lasten des Mieters. Hierfür leistet der Mieter eine monatliche Betriebskostenvorauszahlung von (nicht ausgefüllt) DM + Mehrwertsteuer excl. Stromkosten. Die Nebenkostenvorauszahlung wird jährlich aufgrund der tatsächlich anfallenden Kosten neu festgelegt", stellt wegen fehlender inhaltlicher Bestimmtheit keine wirksame Betriebskostenvereinbarung dar. (Leitsatz des Einsenders)

2. § 2 Heizkostenverordnung (HKV) ist auch auf gewerbliche Mietverhältnisse anzuwenden. (Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. vermietete der Bekl. gewerbliche Lager- und Büroflächen zum Betrieb eines Speditions- und Lagerbetriebs. Mietvertraglich vereinbart war u. a. folgendes:

"Sämtliche anfallenden Nebenkosten/Betriebskosten gehen anteilig zu Lasten des Mieters. Hierfür leistet der Mieter eine monatliche Betriebskostenvorauszahlung von (es folgt eine Leerfläche) DM + Mehrwertsteuer excl. Stromkosten. Die Nebenkostenvorauszahlung wird jährlich aufgrund der tatsächlich anfallenden Kosten neu festgelegt. Die Stromkosten gehen gesondert zu Lasten des Mieters. Hierfür läßt der Mieter auf seine Kosten einen separaten Stromzähler für seinen Mietbereich installieren."

Die Vermieterin verlangte von der Mieterin die Zahlung von allgemeinen Strom- und Nebenkosten. Das Landgericht hatte die Klage abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, die vertraglich hinsichtlich der Nebenkosten getroffene Regelung sei wegen fehlender Bestimmtheit unwirksam. In der Berufung sah das das OLG Düsseldorf genauso.

(a) Nebenkosten können - dies gilt unabhängig von der Art des Mietverhältnisses - mit dem Mieter nur gesondert abgerechnet werden, wenn dies im Mietvertrag klar und eindeutig geregelt ist. Die vereinbarte Mietstruktur muß erkennen lassen, daß der Mieter die Nebenkosten ganz oder anteilig neben der Grundmiete für die Überlassung des Mietobjekts tragen soll (BGH, Urt. v. 12.11.1969, ZMR 1970, 47; Senat, Urt. v. 11.2.1982, ZMR 1984, 20; Senat, Urt. v. 29.6.2000, NZM 2001, 588 = ZMR 2000, 668; OLG Düsseldorf, 24. Senat, Urt. v. 14.5.2002, NZM 2002, 700; OLG Jena, Urt. v. 16.10.2001, NZM 2002, 70; OLG Hamburg, Urt. v. 15.11.1989, HambGE 1990, 98). Diese Voraussetzung ist grundsätzlich nur dann erfüllt, wenn die Absprache über die Nebenkostenumlage dem schuldrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz i. S. des § 241 a. F. bzw. § 241 Abs. 1 n. F. BGB entspricht und die nach dem Willen der Parteien abrechnungsfähigen Nebenkosten inhaltlich konkretisiert oder zumindest eindeutig bestimmbar bezeichnet sind (OLG Celle, Urt. v. 9.10.1996, OLGR Celle 1997, 63; OLG Brandenburg, Urt. v. 28.4.1999, OLGR Brandenburg 1999, 341; Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Geschäftsraummiete, 3. Aufl., B 23 ff.; Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Bd. 7, § 556 BGB, Anm. 5 m. w. N.). Kostenarten, die nicht ausdrücklich im Vertrag benannt sind, sind danach im Zweifel nicht gesondert mit dem Mieter abrechenbar. Hiervon betroffen sind auch die von der Kl. mit den Abrechnungen vom 5.11.1997 erstmals für die Jahre 1994 bis 1996 mit insgesamt 16.978,52 DM abgerechneten Heizkosten. Zwar gehen die Vorschriften der Heizkostenverordnung gemäß § 2 HKV, der auch auf gewerbliche Mietverhältnisse anzuwenden ist, rechtsgeschäftlichen Bestimmungen vor. § 2 HKV beinhaltet aber lediglich eine Regelung für den Kollisionsfall zwischen Verordnungsrecht und Vertragsrecht und stellt kein Verbotsgesetz i. S. des § 134 BGB dar mit der Folge der absoluten (Teil-) Nichtigkeit entgegenstehender Vereinbarungen (LG Berlin, Urt. v. 20.4.1999, NZM 2000, 333; Lammel, HKV, § 2, Rdnr. 4 ff.; v. Seldeneck, Betriebskosten im Mietrecht, Rdnr. 1117 ff., jeweils m. w. N.; a. A. Langenberg, a. a. O., B 9 ff.). Die Durchsetzung der Einzelregelungen liegt damit allein in den Händen der Beteiligten, so daß die Kl. (...) eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Heizkosten vornehmen kann. (b) Eine andere Beurteilung ergibt sich im Streitfall auch nicht daraus, daß Ziffer 6 nicht isoliert von "Nebenkosten" spricht, sondern zugleich das Wort "Betriebskosten" verwendet. Dem Vorbringen der insoweit darlegungs- und beweisbelasteten Kl. ist nicht zu entnehmen, ob die Parteien den Worten "Nebenkosten" und "Betriebskosten" eine unterschiedliche Bedeutung beigemessen haben oder beide Begriffe - wie in der Praxis häufig festzustellen - synonym verwendet worden sind. Nach der im Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltenden Definition des § 27 Abs. 1 II. BV sind Betriebskosten solche Kosten, die dem Eigentümer (Erbbauberechtigten) durch das Eigentum am Grundstück (Erbbaurecht) oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Diese Bestimmung galt für preisgebundenen Wohnraum unmittelbar und legte durch die Verweisung in §§ 4 Abs. 1, 14 Abs. 1 MHG den Betriebskostenbegriff auch für den Bereich des nicht preisgebundenen Wohnraums verbindlich fest. Für den Bereich der gewerblichen

ftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Diese Bestimmung galt für preisgebundenen Wohnraum unmittelbar und legte durch die Verweisung in §§ 4 Abs. 1, 14 Abs. 1 MHG den Betriebskostenbegriff auch für den Bereich des nicht preisgebundenen Wohnraums verbindlich fest. Für den Bereich der gewerblichen Mietverhältnisse fehlt eine vergleichbare Regelung. Ob die in Ziffer 6 getroffene Wortwahl begrifflich diesem Betriebskostenbegriff gleichzusetzen ist und ob insbesondere hiermit auch eine inhaltliche Festlegung der im einzelnen umlagefähigen Kostenarten etwa i. S. einer Anwendung des Betriebskostenkatalogs der Anlage 3 zu § 27 II. BV erfolgen sollte, lassen weder das Vorbringen der Kl. noch die vorgelegte, die Vertragverhandlungen betreffende Korrespondenz erkennen. Auch wenn die Begriffe "Nebenkosten + Betriebskosten" - wie etwa das OLG Hamm (Beschl. v. 22.8.1997, WM 1997, 542) meint - zum allgemeinen Sprachgebrauch gehören sollen und davon auszugehen wäre, daß der durchschnittliche Mieter eine Vorstellung über die wesentlichen umlegbaren Nebenkosten - wie den Kosten der Wasserversorgung, der Entwässerung, der Heizungsanlage, der Müllabfuhr, der Versicherungen und der öffentlichen Lasten des Grundstücks - besäße, setzt eine wirksame Umlagenvereinbarung auch in diesem Fall voraus, daß zur Umschreibung der umlagefähigen Kosten textlich auf § 27 II. BV und/oder die zugehörige Anlage 3 Bezug genommen wird (Senat, Urt. v. 2.2.1995, WM 1995, 434; OLG Braunschweig, Urt. v. 27.11.1998, WM 1999, 173; OLG Celle, Urt. v. 16.12.1998, WM 2000, 130). Diese Anforderungen erfüllt die in Ziffer 6 getroffene Regelung nicht.

(c) Die vorstehenden Grundsätze gelten - wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat - unabhängig von der Frage, ob eine entsprechende Klausel Bestandteil eines Formular- oder eines Individualvertrages ist (Senat, Urt. v. 25.7.1991, DWW 1991, 283; Langenberg, a. a. O.). Soweit das OLG München (Urt. v. 10.1.1997, ZMR 1997, 233) - hiervon abweichend - die Auffassung vertritt, in einem gewerblichen Mietvertrag sei die Nebenkostenklausel "Es besteht zwischen den Parteien Einigkeit darüber, daß der Mieter alle anfallenden Nebenkosten - soweit gesetzlich zulässig - zu tragen hat und daß diese nach dem von der Eigentümergemeinschaft des Objekts A. zu beschließenden Abrechnungsmodus zu ermitteln sein werden." auch unter dem Blickwinkel des § 9 AGBG unbedenklich und daher wirksam, ist die zugrunde liegende Klausel mit der von den Parteien in Ziffer 6 des Mietvertrages getroffenen Regelung nicht vergleichbar. 2. Der Senat läßt offen, ob es sich bei dem vorliegenden Vertragstext entsprechend der unspezifizierten Behauptung der Bekl. um von der Kl. gestellte Allgemeine Geschäftsbedingungen i. S. des § 1 Abs. 1 AGBG handelt. Als Verwenderin kann sich die Kl. auf die Unwirksamkeit ihrer Allgemeinen Geschäftsbedingungen jedenfalls nicht berufen. Dafür, daß es sich bei der streitgegenständlichen Vertragsklausel um eine von der Bekl. vorformulierte Vertragsbestimmung i. S. des § 1 Abs. 1 AGBG handeln könnte, fehlen nach dem insoweit maßgeblichen Vorbringen der Kl. jegliche Anhaltspunkte.

3. Daß die Spalte über die Nebenkostenvorauszahlungen nach der Behauptung der Kl. bei der Vertragsunterzeichnung vereinbarungsgemäß nicht ausgefüllt worden sei, weil zunächst abgewartet werden sollte, welche Kosten tatsächlich anfallen, betrifft lediglich die nicht fixierte Vorauszahlungshöhe, rechtfertigt darüber hinaus und für sich allein aber nicht die Annahme, die vertragliche Nebenkostenregelung sei dahin zu verstehen, die Bekl. habe jedenfalls die tatsächlich anfallenden Nebenkosten tragen sollen. Auch eine ergänzende Vertragsauslegung dahin, daß die Bekl. jedenfalls verpflichtet ist, die ortsüblichen verbrauchsabhängigen Betriebskosten (hier nur hinsichtlich der abgerechneten Wasserkosten von Interesse) zu tragen, kommt nicht in Betracht. Einer derartigen Auslegung steht entgegen, daß der Mieter bei fehlender bzw. inhaltlich unbestimmter Vereinbarung nach der gesetzlichen Konzeption der §§ 535, 536, 546 a. F. bzw. § 535 Abs. 1 Satz 2 + 3, Abs. 2 n. F. BGB für die Gebrauchsüberlassung nur das vereinbarte Mietentgelt zu zahlen hat und alle sonstigen Vermieterleistungen hiermit abgegolten sind, unabhängig davon, ob der Vermieter sie in seine Mietzinskalkulation aufgenommen hat oder nicht (Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Bd. 5, § 546 BGB, Anm. 2; Langenberg, a. a. O.). (...)

Auch bei der Geschäftsraummiete muß klar angegeben werden, welche Nebenkosten der Mieter tragen soll.

Nach dem Mietvertrag sollte der Gewerbemieter sämtliche anfallenden Nebenkosten/Betriebskosten tragen. Der Mieter hielt die entsprechende Vereinbarung für inhaltlich so unbestimmt, daß überhaupt keine Nebenkostenvereinbarung vorliege.

Das OLG Düsseldorf hielt wie das Landgericht in der ersten Instanz die Vereinbarung für zu unbestimmt. Kostenarten, die nicht ausdrücklich im Vertrag benannt seien, könnten im Zweifel nicht mit dem Mieter gesondert abgerechnet werden. Davon seien auch die von der Vermieterin abgerechneten Heizkosten betroffen. Zwar gingen die Vorschriften der Heizkostenverordnung gem. § 2 HKV, der auch auf gewerbliche Mietverhältnisse anzuwenden sei, rechtsgeschäftlichen Bestimmungen vor. § 2 HKV stelle jedoch kein Verbotsgesetz mit der Folge der Nichtigkeit entgegenstehender Vereinbarungen dar. Die Durchsetzung der Einzelregelungen liege damit allein in den Händen der Beteiligten, so daß die Vermieterin zukünftig eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Heizkosten vornehmen könne.

Der Vermieter hatte vorliegend zwei Fehler gemacht: Zum einen hatte er im Mietvertrag nicht aufgenommen, auf welche einzelnen Betriebskostenarten sich die Übertragung auf den Mieter beziehen sollte. Des weiteren hatte er nicht darauf geachtet, daß die Rubrik zur Höhe der monatlichen Vorauszahlungen auch ausgefüllt wird. So brauchte der Mieter keine Vorauszahlungen zu leisten und hatte auch zum Abrechnungsanspruch des Vermieters gute Karten.

Bei der Wohnraummiete können dem Mieter ohnehin nur die in der Anlage 3 zu § 27 II. BV genannten Betriebskosten übertragen werden. Das ergibt sich aus § 556 Abs. 1 BGB. Bei der Geschäftsraummiete kann auch vereinbart werden, daß der Mieter nicht in der II. BV genannte Betriebskosten trägt. Die Vereinbarung darf aber nicht so aussehen, daß auf sämtliche anfallenden Nebenkosten/Betriebskosten Bezug genommen wird. Die Vereinbarung muß so bestimmt sein, daß die Betriebskosten der Art nach zumindest eindeutig bestimmbar sind. Das kann auch bei der Geschäftsraummiete so geschehen, daß zum einen auf sämtliche Betriebskosten gem. Anlage 3 zu § 27 II. BV Bezug genommen wird und zum anderen darüber hinausgehende andere Betriebskostenarten im einzelnen spezifiziert genannt werden. Die Verweisung auf die Anlage 3 zu § 27 II. BV genügt nach allgemeiner Meinung, da anhand des Verordnungstextes die einzelnen Betriebskostenarten ermittelt werden können.

In einem Nebensatz erwähnt das OLG Düsseldorf, daß die Heizkostenverordnung grundsätzlich auch auf die Geschäftsraummiete anwendbar ist. Das ist richtig, ist aber vielen nicht bekannt, die meinen, die Heizkostenverordnung gelte nur für die Wohnraummiete. Mit der verbrauchsabhängigen Abrechnung von Heiz- und Warmwasserkosten wollte man keine Schutzvorschriften für Wohnraummieter schaffen, vielmehr insgesamt den Energieverbrauch senken und mit der Verbrauchserfassung den Nutzer, also den Wohnraum- und den Geschäftsraummieter zum Energiesparen anhalten. In der Heizkostenverordnung wird dementsprechend jeweils nur vom Nutzer, nicht vom Mieter gesprochen.

Die Heizkostenverordnung selbst bringt jedoch eine Reihe von Ausnahmen, die vor allem bei der Geschäftsraummiete zum Tragen kommen können. Hierzu ist auf §§ 2 und 11 HeizkV zu verweisen.