Betriebskostenvereinbarung

Betriebskostenvereinbarung; Erhöhung der Bruttomiete mit Nettokaltmietspiegel

Ist im Mietvertrag die Vereinbarung „in der Miete sind die Betriebskosten enthalten/nicht enthalten" nicht durch Ausstreichen verdeutlicht, handelt es sich um eine Bruttomiete, in der sämtliche Betriebskosten einschließlich der Heiz- und Warmwasserkosten enthalten sind.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Berufung ist gemäß § 511 Abs. 1 ZPO statthaft, und die gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erforderliche Mindestbeschwer ist erreicht. Dabei kommt es hier nicht auf den Streitwert nach § 41 Abs. 5 GKG an. Die Beschwer errechnet sich vielmehr analog § 9 ZPO, so dass sich (83,69 € x 42 Monate =) 3.514,98 € ergeben. Die Form- und Fristvorschriften der §§ 517, 519 und 520 ZPO sind erfüllt. Die Berufung ist damit insgesamt zulässig.

Die Berufung ist auch begründet.

1. Die Kl. hat gegen die Bekl. einen Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen lnklusivmiete zuzüglich der gesondert vereinbarten Kabelanschlussgebühren von derzeit 557,92 € um 83,69 € auf 641,61 € ab dem 1. April 2014 aus § 558 Abs. 1 BGB.

Die Klage ist gemäß § 558 b Abs. 2 BGB zulässig. Es liegt ein wirksames Mieterhöhungsverlangen vom 15. Januar 2014 vor. Zunächst ist es für die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens ausreichend, wenn sich der Vermieter - wie hier - auf ein konkretes Mietspiegelfeld bezieht und sich die verlangte Miete innerhalb der Spanne bewegt.

Weiter genügt bei einer lnklusivmiete die Angabe des vom Vermieter für maßgeblich erachteten konkreten Betriebskostenanteils, der indes erst im Prozess (auf Bestreiten) genauer erläutert werden muss.

Entgegen der Ansicht der Bekl. ist das Mieterhöhungsverlangen nicht deshalb unwirksam, weil mit ihm gleichzeitig eine Veränderung der vereinbarten Mietstruktur verbunden wäre. Die von den Parteien im Mietvertrag vereinbarte Mietstruktur ändert sich nämlich durch die von der Bekl. verlangte Zustimmung nicht, sondern besteht unverändert fort.

Im gegenständlichen Verfahren haben die Parteien bei Abschluss des Mietvertrages am 1. Juni 1996 eine Brutto-/lnklusivmiete vereinbart, die - mit Ausnahme der gesondert ausgewiesenen Kosten für den Kabelanschluss - neben der Grundmiete sämtliche warmen und kalten Betriebskosten beinhaltet. Die Vereinbarung einer solchen Mietstruktur ist grundsätzlich wirksam und zulässig. Die Parteien können einen einzelnen Betrag als Gesamtentgelt vereinbaren, den Mietzins aber auch strukturieren (Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Auflage, § 556 Rn. 8). Vereinbaren die Parteien aber einen Gesamtbetrag ohne strukturierte Ausweisung von Betriebs­- und Heizkosten, bedeutet dies im Umkehrschluss nicht, dass es sich bei dem genannten Betrag um eine Nettokaltmiete handelt, so dass hinsichtlich der warmen und kalten Betriebskosten keine Regelung getroffen würde. Vielmehr ist es so, dass sich das Entgelt für die Gebrauchsgewährung, die Miete, grundsätzlich aus den Bestandteilen Grundmiete und Betriebskosten zusammensetzt, wobei mit der Grundmiete die bloße Überlassung des vermieteten Wohnraums an sich abgegolten wird und mit den Betriebskosten sonstige Nebenleistungen des Vermieters im Zusammenhang mit der Überlassung (Gesetzentwurf der Bundesregierung zu § 556 BGB, BT-Drucksache 14/4553, S. 50).

Aus dem nunmehr geltenden § 556 Abs. 1 BGB ergibt sich lediglich, dass es für die gesonderte Überbürdung von Betriebskosten immer einer Vereinbarung bedarf. Haben die Parteien keine Vereinbarung getroffen, sind die Betriebskosten also durch die vereinbarte Miete mit abgegolten (Gesetzentwurf der Bundesregierung aaO.). Damit enthält die im streitgegenständlichen Mietvertrag vereinbarte Miete sowohl die Nettokaltmiete („Grundmiete") als auch die Betriebskosten. Lediglich zur Umlage oder Geltendmachung weiterer Betriebskosten war die Kl. nicht berechtigt. Insofern ergibt sich auch aus der nicht vorgenommenen Streichung in § 3 Ziffer 3 des Mietvertrages, wonach die Betriebskosten in der Miete enthalten bzw. nicht enthalten sind, nichts anderes, denn - wie bereits ausgeführt - enthält die vereinbarte Miete die Betriebskosten ohnehin, so dass es keiner weiteren Vereinbarung bedurfte. Gleichfalls führt die Streichung der §§ 5 bis 13 des Mietvertrages zu keiner abweichenden Beurteilung der vereinbarten Mietstruktur. Allenfalls ergibt sich daraus, dass die Kl. nicht berechtigt war, neben der vereinbarten Miete (weitere) Kosten für die Beheizung der Wohnung geltend zu machen.

Die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens entfällt auch nicht deshalb, weil die Kl. neben der Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete eine unwirksame Vereinbarung hinsichtlich der Tragung und Abrechnung der Heizkosten verlangt. Zwar sind Heizkosten grundsätzlich gemäß der Heizkostenverordnung nach Verbrauch abzurechnen. Gemäß § 2 der HeizkostenV findet aber diese auf Gebäude mit nur zwei Wohnungen, von denen eine vom Vermieter bewohnt wird, wie es im gegenständlichen Verfahren der Fall ist, keine Anwendung.

Von der bislang geschuldeten lnklusivmiete waren - wie es die Kl. in ihrem Mieterhöhungsverlangen dargestellt hat - die Betriebskosten abzuziehen, da sich der Berliner Mietspiegel auf Nettokaltmieten bezieht (vgl. BGH, Urteil vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41/05 - GE 2006, 46). Es ist vom Wert der Kl. aus dem Mieterhöhungsverlangen auszugehen, der von der Bekl. lediglich bezüglich der Position „Stromkosten/Vattenfall" angegriffen wurde. Das ist bezüglich des Mieterhöhungsverlangens aber ohne Belang, denn auch bei Hinzurechnung dieses (anteiligen) Betrags zur Nettokaltmiete ändert sich an dem Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung in der geforderten Höhe nichts.

Es greift der Berliner Mietspiegel 2013 ein, den die Kl. angewendet hat. Unstreitig ist das Feld K 4 anzuwenden. Dieses sieht bei einem Mittelwert von 4,88 € eine Spanne von 4,25 € bis 5,26 € pro Quadratmeter Wohnfläche vor. Die Kl. begehrt eine Erhöhung auf insgesamt nettokalt 4,0161 €/m2, was noch unterhalb des Mittelwertes liegt.

Wohnwerterhöhende oder -mindernde Merkmale sind von beiden Parteien nicht vorgetragen worden. Insbesondere ist auch im Rahmen der Berufungserwiderung kein diesbezüglicher Vortrag der Bekl. erfolgt, eines ausdrücklichen Hinweises zum Vortrag der Parteien durch das Amts- oder das Berufungsgericht bedarf es im Prozess auf Zustimmung zu einem Mieterhöhungsverlangen nicht.

Ist im Mietvertrag die Vereinbarung „in der Miete sind die Betriebskosten enthalten/nicht enthalten" nicht durch Ausstreichen verdeutlicht, handelt es sich um eine Bruttowarmmiete, die sämtliche Betriebskosten einschließlich der Heiz- und Warmwasserkosten enthält.

Die Parteien vereinbarten im Mietvertrag „in der Miete sind die Betriebskosten enthalten/nicht enthalten".

Der Vermieter verlangte die Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung, was in erster Instanz erfolglos blieb. Dagegen legte der Vermieter Berufung ein und verlangte neben der Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete eine Vereinbarung über die Tragung und Abrechnung der Heizkosten.

Die Berufung hatte Erfolg. Nach Ansicht der Einzelrichterin der ZK 67 des LG Berlin war das Mieterhöhungsverlangen formell wirksam, da der Vermieter von der bislang geschuldeten Inklusivmiete die Betriebskosten abgezogen habe. Da die Parteien als Miete einen Gesamtbetrag ausgewiesen hätten, sei eine Inklusivmiete vereinbart worden. Aus der Vereinbarung, wonach die Betriebskosten „in der Miete ... enthalten/nicht enthalten" seien, ergebe sich nichts anderes. Hier seien auch die Heiz- und Warmwasserkosten nicht gesondert abzurechnen gewesen, da gem. § 2 HeizkV die HeizkV auf die Wohnung in einem Gebäude mit nur zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter bewohnte, keine Anwendung finde.

Haben die Parteien einen bestimmten Betrag als Miete vereinbart, ohne die Umlage von Betriebskosten und Vorschüssen zu vereinbaren, ist im Zweifel von der gesetzlichen Miete auszugehen, die eine Bruttomiete ist.

Soweit die Betriebskosten – wie im Regelfall – formularmäßig vereinbart werden, muss dies eindeutig sein. Unklarheiten gehen zu Lasten des Vermieters (§ 305 c). So, wenn die Vereinbarung „in der Miete sind die Betriebskosten enthalten/nicht enthalten" nicht durch Ausstreichen verdeutlicht wird.

Sind formularmäßig nur die „folgenden Betriebskosten gem. § 2 BetrKV von dem Mieter zu tragen", die aber nicht definiert sind (LG Berlin, Urteil vom 12. April 2002, 65 T 1902, GE 2002, 1063), oder von denen nur einzelne Arten aufgeführt sind, liegt keine wirksame Überwälzung vor (Schmidt-Futterer/Langenberg, § 556 BGB Rn. 50 m.w.N.).

Hat der Mieter nach dem Vertrag nur die „nachstehenden Nebenkosten" zu tragen, und sind in der Spalte für die „nachstehenden Vorschüsse" diese nur für einige Betriebskostenarten betragsmäßig ausgewiesen, sind auch nur diese auf den Mieter abgewälzt (LG Berlin, Urteil vom 3. Dezember 2002, 64 S 241/02). Eine derartige Klausel verpflichtet den Mieter daher nicht, sämtliche Betriebskosten aus § 2 BetrKV zu tragen, sondern nur die im Einzelnen aufgeführten (Schmidt-Futterer/Langenberg, § 556 BGB Rn. 51 m.w.N.).

Sind im Vertrag zwar alle Betriebskostenarten des § 2 BetrKV im Einzelnen aufgeführt – ohne generellen Hinweis, dass der Mieter die Kosten gem. § 2 BetrKV zu tragen hat –, jedoch nur einzelne durch Ankreuzen hervorgehoben, sind auch nur die angekreuzten umlagefähig (Schmidt-Futterer/Langenberg, § 556 BGB Rn. 51; LG Frankfurt/Main, Urteil vom 30. August 1985, 2/17 S 178/85, WuM 1986, 93 [LS]; Staudinger/Weitemeyer, § 556 Rn. 51).

Sind in den nach den einzelnen Betriebskostenarten vorgesehenen Rubriken überhaupt keine Betriebskosten angekreuzt, hat der Mieter neben der Miete überhaupt keine Betriebskosten zu tragen.

Die Vereinbarung einer derartigen Bruttomiete für preisfreien Wohnraum ist grundsätzlich nur für die sog. „kalten Betriebskosten" zulässig. Soweit über die Heiz- und Warmwasserkosten verbrauchsabhängig nach der HeizkostenV abzurechnen ist, was grundsätzlich der Fall ist, sind Bruttowarmmieten unzulässig (BGH, Urteil vom 19. Juli 2006, VIII ZR 212/05, GE 2006, 1094; Schmidt-Futterer/Langenberg, § 556 Rn. 14, 15). Hier war aber die Abrechnung nach § 2 HeizkostenV entbehrlich (s. o.). Die in der Bruttowarmmiete enthaltene Pauschale für verbrauchsabhängig abzurechnende Heiz- und/oder Warmwasserkosten brauchte daher nicht – wie sonst – in einen Vorschuss für diese „warmen Betriebskosten" umgewandelt zu werden (vgl. dazu BGH, Urteil vom 19. Juli 2006, VIII ZR 212/05, aaO.; Langenberg, Betriebskostenrecht, B. III. Rn. 11).