Betriebskostenvereinbarung

Betriebskostenvereinbarung; Umlagevereinbarung durch Zahlung auf angekündigte Erhöhung

Kündigt der Vermieter dem Mieter eine Änderung der Betriebskosten an und übersendet er anschließend eine entsprechende Abrechnung, stellt dies ein Angebot zur Änderung der Umlagevereinbarung dar, welches der Mieter durch Begleichung der Nachforderung oder Zahlung der veränderten Vorauszahlungen annimmt.

(Leitsatz der Redaktion)

1 Die Bekl. sind Mieter einer Eigentumswohnung der Kl. Der am 22. Oktober 1973 geschlossene Mietvertrag bestimmt unter § 3 Nr. 2:

„Neben der Miete sind monatlich anteilig nach der Größe der Wohnfläche die Kosten für Heizung Vorauszahlung 45 DM, Nebenkosten 10 DM, Garage 35 DM zu zahlen. Diese Nebenkosten werden in Form monatl. Abschlagszahlungen in Höhe von z. Zt. 90 DM erhoben ..."

2 Nähere Regelungen über die Umlegung von Betriebskosten auf den Mieter enthält der Mietvertrag für die Heizung und Warmwasserversorgung in § 7 Nr. 4, für den Aufzug in § 8 Nr. 2 sowie in § 11 für eine Gemeinschaftsantenne.

3 Mit der Abrechnung vom 3. Mai 2012 für das Kalenderjahr 2011 bezifferte die Kl. die von den Bekl. zu tragenden Betriebskosten mit 2.332,15 €. Die Betriebskosten für Heizung und Warmwasserversorgung („Heizkosten und Wasserverbrauch", 1.638,56 €), für Kabelfernsehen (80,48 €) sowie die Position „Aufzug inklusive Strom" (296,56 €) sind nicht Gegenstand des Revisionsverfahrens. Im Streit sind die Betriebskosten für Allgemeinstrom (35 €), die Haftpflicht- und Leitungswasserversicherung („Haftpflicht und Leitungswasser", 30 €), die Müllentsorgung (86,62 €) sowie die Position „Hausmeister und Außenanlagen" (164,93 €).

4 Die Betriebskostenabrechnung der Kl. endet unter Berücksichtigung der von den Bekl. erbrachten Vorauszahlungen mit einer Nachforderung von 245,15 €. Entsprechend dem Abrechnungsergebnis nahm die Kl. eine Anpassung der Vorauszahlungen in der Weise vor, dass die Bekl. ab Juni 2012 monatlich einen um 20,50 € erhöhten Betrag zu zahlen hatten.

5 Am 4. Juni 2012 entrichteten die Bekl. 50 € und beriefen sich im Übrigen darauf, dass ihnen für das Jahr 2011 ein Guthaben in Höhe von 704,51 € zustehe; sie seien lediglich verpflichtet, für die Heizkosten (1.382,49 €) aufzukommen.

6 Die Kl. hat mit der Klage außer einer Nachforderung in Höhe von 195,15 € (245,15 € abzüglich 50 €) weitere 123 € als erhöhte Betriebskostenvorauszahlung für die Monate Juni bis November 2012 verlangt, insgesamt 318,15 € nebst Zinsen und vorgerichtlichen Anwaltskosten, ferner ab Dezember 2012 eine um monatlich 20,50 € erhöhte Betriebskostenvorauszahlung. Des Weiteren hat sie die Feststellung begehrt, dass den Bekl. aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2011 kein Guthaben in Höhe von 704,51 € zustehe.

7 Die Klage hatte zum Teil Erfolg. Das Amtsgericht hat angenommen, dass die Bekl. für die Betriebskosten der Positionen „Heizung und Wasserverbrauch", „Aufzug inklusive Strom" und „Kabelfernsehen" aufzukommen hätten. Es hat festgestellt, dass die Kl. nicht verpflichtet sei, den Bekl. aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2011 ein Guthaben von 633,11 € zu erstatten. Im Übrigen hat es die Klage abgewiesen.

8 Das Landgericht hat die Berufung der Kl. und die Anschlussberufung der Bekl. zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Kl. ihre Klageanträge weiter.

9 Die Revision hat Erfolg.

I. 10 Das Berufungsgericht hat, soweit im Revisionsverfahren von Interesse, ausgeführt:

11 Die Umlage der Positionen „Hausmeister und Außenanlagen", „Allgemeinstrom", „Müllentsorgung" sowie „Haftpflicht und Leitungswasser" auf den Mieter sei nicht vereinbart. Die im Mietvertrag unter § 3 Nr. 2 enthaltene Bestimmung, wonach „Nebenkosten" vom Mieter zu tragen seien, genüge den Anforderungen an die Bestimmtheit einer Umlagevereinbarung nicht. Eine ausdrückliche mündliche Absprache hätten die Parteien nicht getroffen. Auch konkludent hätten sie nachträglich keine Umlage dieser Betriebskosten vereinbart. Eine gleichbleibende Praxis der Vermieterseite habe es bei den Nebenkostenabrechnungen nicht gegeben. Es seien vielmehr immer wieder Änderungen vorgenommen worden. Manche Nebenkosten seien hinzugekommen, andere seien weggefallen. Erst ab dem Jahr 2006 seien die Nebenkosten wie in der Abrechnung für das Jahr 2011 geltend gemacht worden.

12 Zwar hätten die Bekl. die Kosten der streitgegenständlichen Positionen jahrelang vorbehaltlos getragen. Die Abrechnungspraxis der Kl. weise aber keine besonderen Umstände auf, die einen Änderungswillen erkennen ließen. Die Bekl. hätten die sich aus den Abrechnungen ergebenden Nachzahlungsbeträge nur in der Annahme entrichtet, dazu verpflichtet zu sein. Zudem seien Nachzahlungsforderungen von der Kl. in den letzten Jahren mit in den Folgejahren ermittelten Guthaben verrechnet worden.

13 Etwas anderes ergebe sich auch nicht daraus, dass die Bekl. die Erhöhungen der Betriebskostenvorauszahlungen bis zum Jahr 2012 akzeptiert hätten. Damit hätten die Bekl. nicht konkludent erklärt, mit der Umlage der einzelnen Betriebskostenpositionen einverstanden zu sein. Die Erhöhung der Vorauszahlungen sei lediglich eine logische Folge der sich aus den Abrechnungen ergebenden Nachzahlungen.

14 Eine stillschweigende Vertragsänderung im Hinblick auf die Position „Müllentsorgung" könne auch nicht damit begründet werden, dass die Bekl. die Müllgebühren ursprünglich selbst getragen hätten, sie davon aber entlastet worden seien, nachdem die Wohnungseigentümergemeinschaft die Bereitstellung der Müllgefäße übernommen habe. Der Wegfall direkter Kosten begründe keinen rechtsgeschäftlichen Willen, die nunmehr von der Vermieterin als Wohnungseigentümerin zu tragenden Müllgebühren zu übernehmen.

15 Gleiches gelte für die Position „Hausmeister und Außenanlagen". Hier stehe der Annahme eines rechtsgeschäftlichen Bindungswillens der Bekl. schon entgegen, dass damit eine Verpflichtung zur Erbringung einer Arbeitsleistung in eine Pflicht zur Geldzahlung umgewandelt worden wäre, mithin der Inhalt der Verpflichtung erheblich geändert worden wäre.

II. 16 Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand.

17 Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann eine Vereinbarung über die Umlage der Betriebskostenpositionen „Allgemeinstrom", „Haftpflicht und Leitungswasser", „Müllentsorgung" sowie „Hausmeister und Außenanlagen" nicht verneint werden.

18 1. Rechtsfehlerfrei und von der Revision unangegriffen hat das Berufungsgericht allerdings angenommen, dass der Mietvertrag vom 22. Oktober 1973 eine Umlage der zwischen den Parteien streitigen Nebenkostenpositionen Allgemeinstrom, Haftpflicht- und Leitungswasserversicherung, Müllentsorgung sowie Hausmeister und Außenanlagen nicht vorsieht.

19 Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass eine (stillschweigende) Änderung der mietvertraglichen Umlagevereinbarung nicht schon dadurch zustande kommt, dass der Vermieter Betriebskosten abrechnet, zu deren Umlage er nach dem Mietvertrag nicht berechtigt ist, und der Mieter eine darauf beruhende Nachzahlung begleicht. Denn aus Sicht des Mieters ist der Übersendung einer Betriebskostenabrechnung, die vom Mietvertrag abweicht, nicht ohne Weiteres, sondern nur bei Vorliegen besonderer Umstände ein Angebot des Vermieters zu entnehmen, eine Änderung des Mietvertrags herbeiführen zu wollen (Senatsurteile vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 279/06, GE 2008, 46 = NJW 2008, 283 Rn. 18 f.; vom 13. Februar 2008 - VIII ZR 14/06, GE 2008, 534 = NJW 2008, 1302 Rn. 10).

20 2. Wie die Revision zu Recht rügt, hat das Berufungsgericht jedoch den Sachvortrag der Kl., dass sie den Bekl. eine Änderung der Nebenkosten jeweils telefonisch oder schriftlich mitgeteilt habe, nicht berücksichtigt. Den Einwand der Revisionserwiderung, der Sachvortrag der Kl. sei unschlüssig, vermag der Senat nicht zu teilen. Vielmehr stellt eine derartige Ankündigung sowie die nachfolgende Übersendung einer Abrechnung, in die auch die mitgeteilten zusätzlichen Betriebskosten eingestellt sind, aus der maßgeblichen Sicht des objektiven Empfängers ein Angebot zur Änderung der Betriebskostenumlagevereinbarung dar, das die Bekl. durch Begleichung einer auf der Abrechnung beruhenden Nachforderung oder Zahlung der daraufhin angepassten (erhöhten) Vorauszahlungen akzeptiert haben könnten.

III. 21 Das Berufungsurteil kann danach keinen Bestand haben; es ist aufzuheben, soweit das Berufungsgericht zum Nachteil der Kl. erkannt hat (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif. Das Berufungsgericht wird nähere Feststellungen zum Inhalt der Mitteilungen der Kl. und zu einer etwaigen Annahme durch die Bekl. zu treffen haben. Im Umfang der Aufhebung ist die Sache daher zur Nachholung der erforderlichen Feststellungen an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).

22 In der neuen Berufungsverhandlung wird das Berufungsgericht auch zu prüfen haben, ob bezüglich der Betriebskosten, die die Bekl. nach dem Sachvortrag der Kl. bei Abschluss des Mietvertrages selbst getragen haben (insbesondere im Hinblick auf die Müllentsorgung durch Bereitstellung von Müllgefäßen auf eigene Kosten), die aber inzwischen durch organisatorische Änderungen (Bereitstellung größerer Müllgefäße durch die Wohnungseigentümergemeinschaft) auf den Vermieter übergegangen sind, eine Lücke im Mietvertrag entstanden ist, die im Wege ergänzender Vertragsauslegung dahin zu schließen ist, dass die Bekl. diese Kosten weiterhin, nunmehr in Form von Betriebskosten gegenüber der Kl. zu tragen haben.

Durch die Zahlung einer Nachforderung oder der daraufhin erhöhten Vorauszahlungen aufgrund einer Betriebskostenabrechnung kann dann eine Vereinbarung über ursprünglich nicht umgelegte Betriebskosten zustande kommen, sofern der Vermieter dem Mieter vorher die Umlage angekündigt hat.

In § 3 Nr. 2 des Wohnungsmietvertrages war vereinbart:

„Neben der Miete sind monatlich anteilig nach der Größe der Wohnfläche die Kosten für Heizung Vorauszahlung 45 DM, Nebenkosten 10 DM, Garage 35 DM zu zahlen. Diese Nebenkosten werden in Form monatlicher Abschlagszahlungen in Höhe von z. Zt. 90 DM erhoben ..."

Ferner enthielt der Mietvertrag nähere Regelungen über die Umlegung der Heizungs- und Warmwasser-, der Aufzugskosten und der Kosten für eine Gemeinschaftsantenne. Unter Umlage auch der Betriebskosten für „Allgemeinstrom" (35 €), die Haftpflicht- und Leitungswasserversicherung („Haftpflicht und Leitungswasser", 30 €), die Müllentsorgung (86,62 €) sowie die Position „Hausmeister und Außenanlagen" (164,93 €), die er vorher angekündigt haben will, errechnete der Vermieter eine Nachforderung von 245,15 € und erhöhte die Vorauszahlungen monatlich um 20,50 €. Die Mieter entrichteten 50 € und beriefen sich im Übrigen darauf, dass ihnen für das vorangegangene Jahr 2011 ein Guthaben in Höhe von 704,51 € zustehe; sie seien lediglich verpflichtet, für die Heizkosten (1.382,49 €) aufzukommen.

Der Vermieter hat mit der Klage außer einer Nachforderung in Höhe von 195,15 € (245,15 € abzüglich 50 €) weitere 123 € als erhöhte Betriebskostenvorauszahlung für die Monate Juni bis November 2012 verlangt. In den Vorinstanzen hat die Klage in diesem Umfang keinen Erfolg gehabt. Mit der zugelassenen Revision hat der Vermieter seine Klageanträge weiter verfolgt.

Die Revision hatte Erfolg.

Zwar sei eine (stillschweigende) Änderung der Umlagevereinbarung im Mietvertrag, der eine Umlage der zwischen den Parteien streitigen Nebenkostenpositionen Allgemeinstrom, Haftpflicht- und Leitungswasserversicherung, Müllentsorgung sowie Hausmeister und Außenanlagen nicht vorgesehen habe, nicht schon dadurch zustande gekommen, dass der Vermieter Betriebskosten abgerechnet habe, zu deren Umlage er nach dem Mietvertrag nicht berechtigt war, und der Mieter eine darauf beruhende Nachzahlung beglichen habe. Denn aus Sicht des Mieters sei der Übersendung einer vom Mietvertrag abweichenden Betriebskostenabrechnung nicht ohne Weiteres, sondern nur bei Vorliegen besonderer Umstände ein Änderungsangebot zu entnehmen. Das Berufungsgericht habe jedoch den schlüssigen Sachvortrag des Vermieters, er habe den Mietern eine Änderung der Nebenkosten jeweils telefonisch oder schriftlich mitgeteilt, zu Unrecht nicht berücksichtigt. Eine derartige Ankündigung sowie die nachfolgende Übersendung einer Abrechnung, welche die mitgeteilten zusätzlichen Betriebskosten berücksichtigt, stelle aus der maßgeblichen Sicht des Mieters ein Angebot zur Änderung der Betriebskostenumlagevereinbarung dar, das der Mieter durch Begleichung der Nachforderung oder Zahlung der daraufhin angepassten (erhöhten) Vorauszahlungen akzeptiert haben könnte.

Kritisch anzumerken ist, dass der BGH unkommentiert die Kosten für „Allgemeinstrom" für umlegbar hält, obwohl der Betriebskostenkatalog eine solche Position nicht enthält. Die Kosten für den Betriebsstrom sind vielmehr jeweils mit den Positionen Wasserversorgung und Entwässerung, Heizung und Warmwasser, Aufzug und Beleuchtung umzulegen. Wenn der Stromverbrauch ausschließlich im umlagefähigen Betriebskostenbereich angefallen ist, wird seine Umlage allerdings unter dem zusammenfassenden Begriff des Allgemeinstroms aus praktischen Gründen für zulässig gehalten. Um der formellen Seite der Abrechnung Rechnung zu tragen, wird empfohlen, die Bezeichnung Allgemeinstrom z. B. um den Zusatz „für Beleuchtung, Gebäudereinigung, Gartenpflege" zu ergänzen, um auszuschließen, dass auch nicht umlagefähige Stromkosten umgelegt werden (Langenberg, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 7. Aufl. 2014, Rn. 172).

Ferner kann mangels näherer Angaben über den Vortrag des Vermieters, er habe den Mietern eine Änderung der Nebenkosten jeweils telefonisch oder schriftlich mitgeteilt, nicht beurteilt werden, ob dieser tatsächlich schlüssig war – wie der BGH entgegen derjenigen der Vorinstanzen annimmt . Zur Substantiiertheit des Vortrags gehört auch der Tatsachenvortrag, wer, wann, wo, wem gegenüber was im Einzelnen angekündigt hat. Der BGH scheint aber geringere Anforderungen an den Parteienvortrag zu stellen (wie z. B. an den Vortrag des Mieters zur Gebrauchsbeeinträchtigung durch Lärm: BGH, Urteil vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 155/11, GE 2012, 681).

Zutreffend unterscheidet der BGH zwischen dem Fall, dass der Mieter jahrelang anstandslos nicht umlegbare Betriebskosten einfach zahlt, und demjenigen, dass der Vermieter vor der Abrechnung die Umlegung bisher nicht vereinbarter Betriebskosten ankündigt und der Mieter diese zahlt. Während allein die Zahlung von Betriebskostenabrechnungen – die als Wissenserklärung ohne rechtsgeschäftlichen Bindungswillen kein Vertragsangebot darstellen (BGH, Urteil vom 28. Mai 2014, XII ZR 6/13, GE 2014, 1002 mit kritischer Anm. von Bieber GE 2014, 971) – nur ausnahmsweise zu einer Vereinbarung über zusätzlich umlegbare Betriebskosten führt (BGH, Urteil vom 10. Oktober 2007, VIII ZR 279/06, GE 2008, 46), liegt in der Zahlung der vorher angekündigten (neuen) Betriebskosten die Annahme des in der Ankündigung liegenden Vertragsänderungsangebots.

Der Mieter, dem eine Umlage bisher nicht vereinbarter Betriebskosten angekündigt wird, ist also gut beraten, die folgende Abrechnung zunächst darauf zu überprüfen, ob die angekündigten (neuen) Betriebskosten umgelegt worden sind, bevor er die Nachforderung ohne Weiteres zahlt – und ggf. auch noch die erhöhten Vorauszahlungen. Nach der Zahlung kann er nämlich nicht mehr einwenden, dass diese Betriebskosten nicht vereinbart worden sind, weil die Änderungsvereinbarung bereits mit der Zahlung zustande gekommen ist.