Betriebskostenvereinbarung

Betriebskostenvereinbarung; Inklusivmiete

Betriebskostenerhöhungen nach § 4 MHG setzen voraus, dass eine ausdrückliche Vereinbarung getroffen ist, wonach der Mieter die Betriebskosten zu tragen hat.

Die Bekl. ist nach dem Mietvertrag der Parteien nicht berechtigt, nach § 4 MHG Betriebskostenerhöhungen umzulegen. Eine Umlage nach § 4 Abs. 2 MHG setzt voraus, daß die Parteien eine ausdrückliche Vereinbarung getroffen haben, wonach der Mieter die Betriebskosten zu tragen hat (vgl. OLG Stuttgart, NJW 1983, 2329), da nach § 546 BGB grundsätzlich der Vermieter die Betriebskosten zu tragen hat. Soll der Mieter als Ausnahme zu der gesetzlichen Regel des § 546 BGB die Betriebskosten zahlen, so muß diese Vereinbarung ausdrücklich und eindeutig getroffen werden, d. h. die Nebenkosten müssen im Vertrag so eindeutig und unmißverständlich bezeichnet werden, daß der Mieter ersehen kann, welche Leistungen er zu erbringen hat (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III 311).

Dem Mietvertrag zwischen den Parteien läßt sich eine eindeutige Vereinbarung nicht entnehmen, vielmehr handelt es sich danach um eine Inklusivmiete von 1.600 DM; an Nebenkosten sind nur die Kosten für die Heizung und Warmwasserbereitung vereinbart. So enthält § 3 Nr. 2 des Mietvertrages nur eine Abschlagszahlung für Heizkosten und Warmwasser, weitere Nebenkosten sind nicht aufgeführt. In Nr. 3 stehen auch keine weiteren Nebenkosten, vielmehr enthält der Vertrag an dieser Stelle nur einen Strich. Gerade hier wären aber die Nebenkosten im einzelnen aufzuführen gewesen. Das deutet darauf hin, daß weitere Nebenkosten gerade nicht vereinbart worden sind. Für die Vereinbarung einer Inklusivmiete zuzüglich der Kosten für die Heizung und die Warmwasserbereitung spricht auch § 4 Nr. 2 des Mietvertrages, wo nur die Nebenkosten für die Heizung und die Warmwasserbereitung erwähnt sind. Das gilt besonders, da § 5 des Mietvertrages Bestimmungen über Sammelheizung und Warmwasserbereitung enthält. Aus diesem Zusammenhang ergibt sich eindeutig, daß an Nebenkosten nur die Kosten für die Heizung und die Warmwasserbereitung auf die Mieter umgelegt worden sind. Darüber hinaus fehlt im Mietvertrag jegliche Bestimmung, welche Nebenkosten überhaupt noch zu zahlen sind. Auch der vereinbarte Mietzins von 1.600 DM ist nicht weiter differenziert.

Die Weigerung der Kl., die erhöhten Nebenkosten zu tragen, widerspricht auch nicht Treu und Glauben (§ 242 BGB). Abgesehen davon, daß die Kl. nur von ihren vertraglichen Rechten Gebrauch machen und daß den Parteien unbenommen gewesen wäre, die Nebenkosten auf die Mieter zu übertragen, ist eine Erhöhung nach § 2 MHG grundsätzlich nicht ausgeschlossen (vgl. OLG Zweibrücken, NJW 1981, 1622). Die Abrechnungen vom 26. Oktober 1988 entsprechen aber offensichtlich nicht den Anforderungen des § 2 MHG, so daß die Bekl. auch insoweit keinen Anspruch hat.

Anmerkung: Die Entscheidung ist nicht anzuwenden auf ehemals preisgebundenen Altbauwohnraum, da nach § 7 Abs. 4 GVW jedenfalls bei den Fällen, in denen bis zum 31. Dezember 1987 Betriebskostenerhöhungen weitergegeben wurden, dies auch zukünftig geschehen darf, auch wenn keine entsprechende vertragliche Grundlage besteht.