Betriebskostenvereinbarung

Betriebskostenvereinbarung; keine Vorschußvereinbarung

Eine in einem Gewerbemietvertrag getroffene Vereinbarung, daß für die vom Mieter zu tragenden Betriebskosten kein Vorschuß verlangt wird, der Vermieter vielmehr die Betriebskosten, die der Mieter nicht mit Versorgern direkt abrechnet, verauslagt und dem Mieter einmal im Jahr in Rechnung stellt, ist nicht unwirksam.

Der Mieter ist trotz Ende des Mietverhältnisses verpflichtet, die vertraglich vereinbarte Kaution zu zahlen, wenn er die Mietsache noch nicht herausgegeben hat. (Leitsatz der Redaktion)

In dem Gewerbemietvertrag war zu den Betriebskosten vereinbart:

"Der Mieter trägt alle Betriebskosten (z. B. Müllabfuhr, Straßenreinigung, Wasserkosten, Schornsteinfeger, eventueller Wartungsvertrag der Heizungsanlage usw.) direkt. Als Betriebskosten werden sämtliche Betriebskosten gemäß Anlage 3 zu § 27 der II. BV in der jeweils gültigen Fassung vereinbart. Beide Parteien gehen davon aus, daß der genannte Kostenkatalog für Wohnräume aufgestellt ist und deshalb in einem erweiterten, der Gewerbebenutzung entsprechenden Sinn zu verstehen ist.

Der Mieter zahlt zunächst keinen Vorschuß für die Betriebskosten. Die Parteien gehen dabei davon aus, daß der Mieter die meisten Betriebskosten direkt zahlt, daß nur Betriebskosten wie z. B. die Grundsteuer und die Gebäude- und Grundstückshaftpflichtversicherung vom Vermieter verauslagt und einmal im Jahr dem Mieter in Rechnung gestellt werden."

Mit der Klage machte der Vermieter neben rückständiger Miete Räumung geltend. Ferner verlangte er die noch nicht gezahlte Kaution und verauslagte Betriebskosten für die Jahre 2002 und 2003.

Die zulässige Klage ist begründet.

1. Dem Kl. steht gegen den Bekl. ein Anspruch auf Rückgabe des von diesem innegehaltenen Mietobjektes zu. (wird ausgeführt)

c) Dem Kl. stehen auch die geltend gemachten Betriebskosten für das Jahr 2002 und das Jahr 2003 zu. Ausweislich des Mietvertrages haben die Parteien vereinbart, daß Vorauszahlungen weder auf Betriebskosten noch auf Heiz- oder Warmwasserkosten zu entrichten sind, sondern daß diese Kosten vom Mieter selbst und direkt zu tragen sind. In § 3 des Mietvertrages haben die Parteien Entsprechendes vereinbart. Tatsächlich hat der Kl. auch vom Bekl. keine Betriebskosten, die direkt zu zahlen sind, erhoben und keinen Vorschuß verlangt. Die Parteien haben aber weiter vereinbart, daß diejenigen Betriebskosten, die wie z. B. die Grundsteuer und die Gebäude- bzw. Grundstückshaftpflichtversicherung vom Vermieter verauslagt werden, einmal im Jahr dem Mieter in Rechnung gestellt werden. Diese Regelung ist entgegen der Auffassung des Bekl. nicht unwirksam. Sie widerspricht auch nicht § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB. Denn diese Regelung ist abdingbar. Sie ist weder widersprüchlich noch unverständlich oder unbestimmt, sondern regelt im einzelnen genau, welche Kosten vom Vermieter verauslagt werden und daß im übrigen die Betriebskosten vom Mieter direkt zu zahlen sind. Diese Regelung ist auch sinnvoll, weil auf Grund der Eigentümerstellung Grundsteuer sowie Gebäude- und Grundstückshaftpflichtversicherung vom Eigentümer zu entrichten sind, während bzgl. aller übrigen Kosten auch vom Mieter selbst entsprechende Verträge abgeschlossen werden können.

Hinsichtlich der Abrechnung der vom Vermieter zu vorauslagenden Beträge ist im Vertrag geregelt, daß diese verauslagt und einmal im Jahr dem Mieter in Rechnung gestellt werden. Das hat der Kl. durch seine beiden Schreiben vom 4.2.2003 für das Jahr 2002 und 10.4.2003 für das Jahr 2003 getan. Hierbei ist zu berücksichtigen, daß die Kosten für das Jahr 2002 bereits im vollen Umfang entstanden sind. (...)

d) Schließlich ist der Bekl. auch verpflichtet, die vertraglich vereinbarte Kaution zu zahlen. Dem steht nicht entgegen, daß das Mietverhältnis zwischenzeitlich beendet worden ist. Zwar haben die Parteien im schriftlichen Mietvertrag in § 5 unter Ziffer 1 vereinbart, daß der Mieter verpflichtet ist, innerhalb von sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses über die Kaution abzurechnen. Wie bereits ausgeführt, ist das Mietverhältnis zwar durch die fristlose Kündigung des Kl. vom 7.5.2003 beendet worden. Da das Mietobjekt aber noch nicht herausgegeben worden ist, steht dem Kl. nach wie vor der Anspruch auf Zahlung der Kaution zu. Die Regelung im Mietvertrag ist vom Sinn und Zweck der Regelung her so auszulegen (§ 157, 242 BGB), daß der Vermieter verpflichtet ist, innerhalb von sechs Monaten nach Rückgabe des Mietobjektes über die Kaution abzurechnen. Andernfalls würde die Regelung über die Kautionszahlung sinnentleert. Denn die Kaution soll ja dazu dienen, Ansprüche des Vermieters abzusichern, die nach Abwicklung des Mietverhältnisses zu seinen Gunsten bestehen könnten. Soweit der Bekl. darauf verweist, daß der Vermieter bis zum Vorliegen der Betriebs- und Heizkostenabrechnung die Kaution in Höhe eines Teilbetrages von zwei Monatsmieten einbehalten könne, ist nicht ersichtlich, worauf dieser Einwand abzielt. Die Auffassung des Bekl., daß die Kautionsvereinbarung deswegen unwirksam sei, weil der Bekl. eine unverzinsliche Kaution hinterlegen solle (der Vortrag zu einer verzinslichen Kaution in der Klageerwiderung Seite 2 unten beruht ersichtlich auf einem Schreibfehler), kann dem nicht gefolgt werden. Es handelt sich vorliegend um ein Gewerberaummietverhältnis, für das § 551 BGB nicht gilt. Das ergibt sich bereits aus der Stellung dieser Vorschrift im Gesetz, weil sie sich unter den allgemeinen Vorschriften zu den Mietverhältnissen über Wohnraum befindet.

Nach der neuesten Rechtsprechung des BGH ist es nicht notwendig, daß die Mietvertragsparteien für die zu tragenden Betriebskosten eine Vorschußregelung treffen. Das gilt um so mehr bei der Geschäftsraummiete.

In dem Gewerberaummietvertrag (Lokal) vereinbarten die Vertragsparteien, daß der Mieter sämtliche Betriebskosten der Anlage 3 zu § 27 der II. BV zu tragen hat. Vorschüsse wurden nicht vereinbart, weil der Mieter die meisten Betriebskosten direkt mit den entsprechenden Versorgungsunternehmen abrechnen sollte und auch abrechnete. Die vom Vermieter verauslagten Betriebskosten (z. B. Grundsteuer, Versicherung) sollten einmal im Jahr dem Mieter in Rechnung gestellt werden.

Der Mieter kam in Zahlungsschwierigkeiten, so daß der Vermieter kündigte, Räumung und unter anderem Ausgleich von Betriebskosten und Zahlung der Kaution verlangte. Beim LG Potsdam hatte er damit Erfolg.

Die Einzelrichterin der 3. Zivilkammer des LG Potsdam kam zu dem Ergebnis, daß an der Betriebskostenvereinbarung nichts auszusetzen sei. Auch die vereinbarte Kaution müsse noch gezahlt werden, obwohl das Mietverhältnis nunmehr beendet sei. Der Mieter habe aber noch nicht geräumt. Die Kaution solle gerade dazu dienen, Ansprüche des Vermieters abzusichern, die nach Abwicklung des Mietverhältnisses zu seinen Gunsten bestehen könnten.

Im Geschäftsraummietrecht hat man nicht so viele gesetzliche Vorgaben wie bei der Wohnraummiete, dennoch sollte man gerade bei einer Betriebskostenvereinbarung "professionelle" Formulierungen nutzen, um nicht Gefahr zu laufen, daß ein Gericht die gesamte Vereinbarung wegen mangelnder Transparenz für unwirksam erklärt. Es sollte klar festgehalten werden, welche Betriebskosten der Mieter mit Versorgungsunternehmen direkt aufgrund eigener Verträge abrechnet, welche Betriebskosten der Vermieter verauslagt und (jährlich) dem Mieter abrechnet. Obergerichtlich abgesichert ist jetzt der Punkt, daß Vorauszahlungen nicht vereinbart werden müssen, der Vermieter also insofern vollständig in Vorlage tritt.