Betriebskostenumlagevereinbarung für Gewerberaum

Betriebskostenumlagevereinbarung für Gewerberaum; handschriftliche Angabe einzelner Betriebskosten mit bezifferten Vorschussbeträgen nach gedruckt vorgegebenen Nebenkosten bzw. Kostengruppen

Die handschriftliche Angabe einzelner Betriebskosten mit bezifferten Vorschussbeträgen nach gedruckt vorgegebenen Nebenkosten bzw. Kostengruppen im Gewerberaummietvertrag reicht für die Umlage dieser Betriebskosten zumindest dann aus, wenn die Mietvertragsparteien jahrelang danach verfahren sind.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. begehrt mit ihrer Klage die Zahlung von Miete aus einem Mietvertrag mit der Bekl. über Gewerberaum. Die Parteien schlossen am 1.1.2003 einen Mietvertrag über Gewerberäume zum Betrieb eines Friseursalons. Unter der Ziff. „2 Nebenkosten" ist in dem gedruckten Text Folgendes angekreuzt:

„Neben der Miete sind monatliche Vorauszahlungen auf Betriebskosten zu bezahlen:"

Unter diesem Text sind in den drei folgenden Zeilen Vorauszahlungen für die Kosten von Heizung und Warmwasser, für alle übrigen Betriebskosten und folgende weitere Betriebskosten vorgesehen.

Neben diesen gedruckten Vorgaben befinden sich folgende handschriftliche Einträge: „Gas 50 €, Wasser 45 €, Haftpfl., Steuer, Versicherung 20 €, zusammen 115 €"

Mit Ergänzungen vom 1.1.2003 mietete die Bekl. weitere Räume in dem Erdgeschoss desselben Hauses an.

Gegenüber der Klageforderung hat die Bekl. eingewendet, die Vereinbarung über die Zahlung der Betriebskosten sei unwirksam, weil zu unbestimmt. Deshalb bestehe kein Anspruch auf Zahlung von Nebenkosten. Wegen der bereits gezahlten Nebenkosten stehe der Bekl. ein Rückzahlungsanspruch zu, mit dem sie die Aufrechnung gegenüber der Klageforderung erklärte. Wegen der weiteren Einzelheiten verweist der Senat gemäß § 540 Abs. 1 ZPO auf die tatsächlichen Feststellungen des angefochtenen Urteils.

Das Landgericht hat die Bekl. antragsgemäß zur Zahlung von 10.569,26 € nebst Zinsen verurteilt. Es hat die Vereinbarung über die Zahlung der Nebenkosten als wirksam erachtet.

Hiergegen wendet sich die Bekl. mit ihrer Berufung, soweit sie zur Zahlung von mehr als 3.777,51 € verurteilt worden ist. Sie hält an ihrer Auffassung fest, dass die Nebenkostenvereinbarung unwirksam sei. Deshalb stehe ihr für die von August 2008 bis Dezember 2010 geleisteten Vorauszahlungen ein Rückzahlungsanspruch in Höhe von 4.065 € zu. Auch schulde die Bekl. nicht die vom Landgericht zugesprochenen Beträge von 1.831,85 € aus der Betriebskostenabrechnung 2009 und von 894,90 € aus der Betriebskostenabrechnung 2008.

Den Kl. stehen nach der vertraglichen Vereinbarung gegen die Bekl. auch die vom Landgericht zugesprochenen Ansprüche aus der Nebenkostenabrechnung für die Jahre 2008 und 2009 zu.

Die von den Parteien vereinbarte Nebenkostenabrede in dem Mietvertrag ist wirksam. Die Abrede ist hinreichend bestimmt.

Nebenkosten können - dies gilt unabhängig von der Art des Mietverhältnisses - mit dem Mieter nur gesondert abgerechnet werden, wenn dies im Mietvertrag klar und eindeutig geregelt ist. Die vereinbarte Mietstruktur muss erkennen lassen, dass der Mieter die Nebenkosten ganz oder anteilig neben der Grundmiete für die Überlassung des Mietobjekts tragen soll (vgl. OLG Düsseldorf BeckRS 2002, 07879 m.w.N.). Diese Voraussetzung ist grundsätzlich nur dann erfüllt, wenn die Absprache über die Nebenkostenumlage dem schuldrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz i. S. des § 241 Abs. ... (gemeint offenbar: § 315 Abs. 1) BGB entspricht und die nach dem Willen der Parteien abrechnungsfähigen Nebenkosten inhaltlich konkretisiert oder zumindest eindeutig bestimmbar bezeichnet sind. Dieser Grundsatz gilt unabhängig davon, ob es sich um eine Individualvereinbarung oder aber eine Klausel in einem Formularvertrag handelt. Kostenarten, die nicht ausdrücklich im Vertrag benannt sind, sind danach im Zweifel nicht gesondert mit dem Mieter abrechenbar (vgl. OLG Düsseldorf a.a.O. m.w.N.).

Die von den Parteien getroffene Nebenkostenvereinbarung ist eindeutig. Die Parteien haben statt der in dem Formular vorgegebenen Nebenkostenarten bzw. Kostengruppen in drei Zeilen daneben handschriftlich die vom Mieter zutragenden Kosten benannt. Den einzelnen Kosten ist zudem der jeweilige Betrag der monatlichen Vorauszahlung hinzugefügt. Da die Einzelbeträge noch einmal am Ende zu einer Summe addiert sind, besteht für den Leser keinerlei Zweifel, dass damit abschließend die einzelnen auf den Mieter umgelegten Nebenkosten sowie die einzelnen monatlichen Vorauszahlungsbeträge wie auch der Gesamtbetrag der monatlichen Vorauszahlung auf die Nebenkosten konkret benannt und beziffert sind. Mit der abschließenden Bezifferung der monatlichen Vorauszahlungen aus der Summe der handschriftlichen Posten wird deutlich, dass weitere Nebenkosten vom Mieter nicht zu tragen sind.

Auch die Parteien haben diese Regelung immer so verstanden, wie sie handschriftlich festgelegt ist. Die Kl. haben stets nur die in dem Vertrag aufgeführten Nebenkosten mit der Bekl. abgerechnet. Die Bekl. hat ihrerseits in der Vergangenheit die Abrechnungen nicht in Abrede gestellt. Das nachträgliche Verhalten der Parteien kann zwar den objektiven Vertragsinhalt nicht mehr beeinflussen, hat aber Bedeutung für die Ermittlung des tatsächlichen Willens und das tatsächliche Verständnis der an dem Rechtsgeschäft Beteiligten (BGH, NJW 2005, 3205 m.w.N.). Dass die Parteien die in dem Vordruck zudem aufgeführten Nebenkosten nicht gestrichen haben, ist für ihr Verständnis von dem Inhalt der vertraglichen Regelung unschädlich gewesen.

Auch wenn es sich bei der Nebenkostenvereinbarung um eine Klausel handeln würde, deren Einbeziehung in den Vertrag anhand der Unklarheitenregel des § 305 c BGB zu prüfen ist, bestehen gegen ihre Einbeziehung keine Bedenken.

Die Unklarheitenregel kann nur dort angewandt werden, wo die streitige AGB-Klausel tatsächlich unklar ist. § 305 c Abs. 2 BGB setzt die Feststellung voraus, dass hinsichtlich des Bedeutungsgehalts der Klausel Zweifel bestehen, die Klausel nach der objektiven Auslegung zweideutig oder mehrdeutig bleibt (vgl. Basedow, Münchener Kommentar zum BGB, 6. Auflage 2012, § 305 c, Rn. 29). Daran aber fehlt es aus den oben genannten Gründen.

Für die Umlage bestimmter Betriebskosten im Gewerberaummietverhältnis reicht die handschriftliche Angabe einzelner Betriebskosten mit bezifferten Vorschussbeträgen nach gedruckt vorgegebenen Nebenkosten bzw. Kostengruppen zumindest dann aus, wenn die Mietvertragsparteien jahrelang danach verfahren sind.

In einem Gewerberaummietvertrag waren unter der Rubrik „Nebenkosten" in den folgenden drei Zeilen Vorauszahlungen für die Kosten von Heizung und Warmwasser, für alle übrigen Betriebskosten und folgende weitere Betriebskosten vorgesehen. Neben diesen vorgedruckten Vorgaben befanden sich folgende handschriftliche Einträge:

„Gas 50 €

Wasser 45 €

Haftpfl., Steuer, Versicherung 20 €

Zusammen 115 €".

Nachdem der Mieter die aus Betriebskostenabrechnungen resultierenden Betriebskostennachforderungen für die Jahre 2003 bis 2007 beglichen hatte, wandte er gegen die Nachforderungen aus den Abrechnungen für 2008 und 2009 ein, die Betriebskostenvereinbarung sei unwirksam und rechnete mit einem vermeintlichen Anspruch auf Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen für August 2008 bis Dezember 2010 gegen die klageweise geltend gemachte Nachforderung auf. Gegen das der Klage stattgebende Urteil legte er Berufung ein – ohne Erfolg.

Die Vereinbarung der Parteien über die Umlage der Betriebskosten sei wirksam, weil durch die handschriftliche Benennung der vom Mieter zu tragenden Kosten statt der in dem Formular vorgegebenen Kostengruppen für den Mieter zweifelsohne erkennbar gewesen sei, dass nur diese Betriebskosten von ihm zu tragen seien, zumal die einzelnen monatlichen Vorauszahlungen konkret benannt und beziffert worden seien. Hinzu komme, dass der Mieter die entsprechende Abrechnung des Vermieters längere Zeit nicht beanstandet und die daraus folgenden Nachforderungen jahrelang bezahlt habe.

Die handschriftliche Abwälzung einzelner Betriebskosten unter Verwendung eines Formulars, das vorgedruckt den Mieter zur Tragung sämtlicher Betriebskosten verpflichtet, führt gerade bei Gewerberaummietverträgen immer wieder zu Problemen.

Für die Abwälzung der Betriebskosten ist eine klare Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter notwendig, ob und welche Betriebskosten der Mieter zu tragen hat und in welcher Form dies zu geschehen hat (OLG Köln, Urteil vom 4. Dezember 1990, 15 U 75/90, WuM 1991, 357; OLG Hamm, RE vom 22. August 1997, 30 RE-Miet 3/97, WuM 1997, 542 = GE 1997, 1169; LG Berlin, Beschluss vom 12. April 2002, 65 T 104/01, GE 2002, 1063; Sternel, Mietrecht, III 31).

Hat der Mieter nach dem Mietvertrag jedoch nur die „nachstehenden Nebenkosten" zu tragen, und sind in der entsprechenden Spalte für die „nachstehenden Vorschüsse" nur für einige Betriebskostenarten Vorschüsse betragsmäßig ausgewiesen, sind nur diese Betriebskosten auf den Mieter abgewälzt (LG Berlin, Urteil vom 3. Dezember 2002, 64 S 241/02, ZMR 2003, 427 zu Wohnraum). Sind im Mietvertrag zwar sämtliche Betriebskostenarten im Einzelnen aufgeführt – allerdings ohne generellen Hinweis darauf, dass der Mieter diese Betriebskosten zu tragen hat –, jedoch nur einzelne Betriebskostenarten durch Ankreuzen hervorgehoben, sind nur die angekreuzten Betriebskostenarten umlagefähig (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 30. August 1985, 2/17 S 178/85, WuM 1986, 93 zu Wohnraum).

Hat der Mieter nach dem Mietvertrag im Einzelnen aufgeführte Betriebskosten zu tragen und sind dafür Vorschüsse vereinbart, jedoch in den dafür vorgesehenen Spalten nur bei einzelnen Kostenarten Beträge aufgeführt, die zusammengerechnet nur den am Schluss der Aufstellung angegebenen monatlichen Vorschussbetrag ergeben, so sind nur diejenigen Betriebskostenarten auf den Mieter wirksam abgewälzt worden, die mit Einzelbeträgen angegeben worden sind.

Auch dann, wenn der am Schluss der Spalte angegebene Endbetrag des monatlich zu zahlenden Vorschusses die Summe der angekreuzten Einzelbeträge der Betriebskostenarten übersteigt, ist die Umlage der Betriebskostenarten auf die angekreuzten Betriebskostenarten beschränkt (umstr.).

Im vorliegenden Fall allerdings entsprach der im Mietvertrag ausgewiesene Gesamtbetrag der Vorauszahlungen der Summe der vorangehenden Einzelvorschüsse für klar definierte Betriebskosten, so dass keine Zweifel entstehen konnten, welche Betriebskosten der Mieter zu tragen hatte.