Betriebskostenumlage im Gewerberaummietvertrag

Betriebskostenumlage im Gewerberaummietvertrag; Umlage der Kosten der Wasserzähler (Grundkosten, Zählermiete) nach Fläche; Wasserkosten

Die Umlage der - erst nach Mietvertragsabschluss entstandenen Kosten der Wasserzähler - hat im Gewerberaummietverhältnis auch dann nach der Fläche zu erfolgen, wenn im Mietvertrag die Umlage der Wasser- und Entwässerungskosten „nach Verbrauch" vereinbart war.

(Leitsatz der Redaktion)

Mit der Klage verlangt die Kl. die Nachzahlung von Betriebskosten für Gewerberäume. Der Bekl. mietete die Gewerberäume mit einer Fläche von 1.160 m2 mit Mietvertrag vom 12./13.2.2003 in Verbindung mit dem Nachtrag vom 19.12.2008 von der Kl. als Eigentümerin an.

Mit Schreiben vom 24.8.2011 rechnete die Kl. über die Betriebskosten für das Jahr 2010 mit einer Nachforderung in Höhe von 5.734,41 € ab. Der Bekl. leistete eine Zahlung in Höhe von 4.554,57 €. Mit der Klage verlangt die Kl. die Zahlung der noch offenen Restforderung in Höhe von 1.179,84 €.

Die Kl. meint, dass die in der Abrechnung eingestellten Kosten für die Be‑ und Entwässerung zwar nach Verbrauch abzurechnen sind, die Kosten für die Wasserzähler in dem Mietobjekt (vorliegend insgesamt 14.793,64 €) könnten jedoch nach dem Verhältnis der Gesamtfläche des Objektes zur Wohn- und Gewerbefläche des Mieters abgerechnet werden. Diese Kosten seien nach Abschluss des Mietvertrages durch die Berliner Wasserbetriebe im Jahr 2007 neu eingeführt worden. Dies habe der Bekl. auch in den vergangenen Abrechnungen nicht beanstandet. Im Übrigen würden die Kosten für die Wasserzähler unabhängig vom Verbrauch entstehen, so dass diese berechtigt nach der entsprechenden Fläche umgelegt worden seien. [...]

Der Bekl. meint, dass entsprechend der vertraglichen Vereinbarung die Kosten der Wasserzähler nach Verbrauch abzurechnen seien. Insoweit habe er bereits mit Schreiben vom 17.7.2009 der Abrechnung für das Jahr 2008 und mit weiterem Schreiben vom 23.8.2011 der Abrechnung für das Jahr 2010 widersprochen. Bei Abrechnung nach Verbrauch seien die nunmehr noch geltend gemachten Kosten durch ihn nicht geschuldet.

II. Die Berufung ist zulässig, insbesondere form‑ und fristgerecht eingelegt.

Sie hat in der Sache auch Erfolg. Die Kl. hat Anspruch in Höhe von restlichen 1.179,84 € aus der Nebenkostenabrechnung für 2010 vom 24.8.2011 gemäß § 535 Abs. 2 BGB i. V. m. §§ 3 Nr. 2 des Mietvertrages.

1. Die Grundkosten der Wasserversorgung sind umlagefähige Betriebskosten. Die Parteien haben in § 3 Abs. 2 des Mietvertrages vereinbart, dass der Mieter die gesetzlich vorgeschriebenen Betriebskosten gemäß Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung trägt. Die Grundgebühren der Wasserversorgung sind in der Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung (aufgehoben mit Wirkung vom 1.1.2004) in Nr. 2 ausdrücklich aufgeführt und damit umlagefähig.

2. Einen Umlageschlüssel haben die Parteien insoweit jedoch nicht vereinbart. Eine ausdrückliche Regelung zur Umlage von Grundkosten der Wasserversorgung haben die Parteien im Mietvertrag vom 12./13. Februar 2003 nicht getroffen. Sie haben zwar in § 3 Nr. 4 vereinbart, dass die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung „nach Verbrauch" abzurechnen seien. Mit dieser Regelung konnten aber nicht Grundkosten gemeint sein, die zu diesem Zeitpunkt in Berlin von den Wasserbetrieben gar nicht eingeführt waren. Auch fehlt an dieser Stelle der ausdrückliche Bezug auf die Kosten der Wasserversorgung gemäß Anlage 3 zu § 27, der nahegelegen hätte, wenn die Parteien eine Regelung im Sinne des Bekl. gewollt hätten. Bei der Auslegung ist auf die objektive Bedeutung des sich aus dem von den Vertragsteilen abgegebenen Erklärungen ergebenden Sinnganzen abzustellen, die Ermittlung jener objektiven Bedeutung hat anhand objektiver (und nicht etwa auf den subjektiven Empfängerhorizont des jeweils anderen Vertragsteils abstehender) Maßstäbe, nämlich nach Treu und Glauben und unter Berücksichtigung der Verkehrssitte zu erfolgen (§§ 133, 157 BGB; vgl. BeckOK - Wendlandt, BGB, § 157 Rdn. 8). Nach diesen Maßstäben ist davon auszugehen, dass die Parteien eine Abrechnung nach Verbrauch nur für die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung bestimmt haben, die ihnen damals bekannt waren. Die Grundgebühr für die Wasserversorgung wurde von den Berliner Wasserbetrieben jedoch erst deutlich nach Abschluss des Mietvertrages (nach Angaben des Bekl. ab Juli 2007) eingeführt. Es ist auch nicht vorgetragen, dass sich beide Parteien damals über die Möglichkeit der späteren Einführung von Grundkosten für Wasser bewusst waren und sie für diesen Fall schon vorab eine ausdrückliche Regelung des zukünftigen Umlageschlüssels vereinbaren wollten.

3. Der Vermieter durfte den Umlageschlüssel daher nach Einführung der Grundgebühr nach billigem Ermessen durch Abrechnung nach Fläche und nicht nach Verbrauch bestimmen. Da bei Gewerberaum die Bestimmung des § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht gilt, ist es hier bei dem Recht des Vermieters zur nachträglichen Bestimmung des Umlageschlüssels nach billigem Ermessen geblieben (BGH GE 2004, 351 = WuM 2004, 150; OLG Hamm GE 1984, 223 = WuM 1983, 315; Blank DWW 1992, 65 [69], Langenberg, Betriebskosten‑ und Heizkostenrecht, 6. Aufl., 2012, F Rdn. 10). Sieht der Mietvertrag die Umlage von Betriebskosten vor, ohne den Verteilungsmaßstab zu regeln, muss er zwangsläufig bei der ersten Umlagenerhöhung oder Abrechnung festgesetzt werden; die Befugnis des Vermieters zu seiner Bestimmung folgt entweder aus einer Formularklausel mit einem entsprechenden Vorbehalt oder ohne Weiteres aus ergänzender Vertragsauslegung, da anderenfalls das vereinbarte Umlagerecht leer liefe. Der Billigkeit entspricht ein Maßstab, der bei den verbrauchsunabhängigen Kosten möglichst objektorientiert und bei den verbrauchsabhängigen möglichst verbrauchsorientiert ist und der alle Nutzer soweit wie möglich gleich behandelt (Langenberg, a. a. O., F Rdn. 10). Gewisse Ungenauigkeiten und damit „Ungerechtigkeiten", die in der Natur eines anerkannten Umlageschlüssels liegen, hat der Mieter zu akzeptieren (Langenberg, aaO., Rdn. 11). Absolute Verteilungsgerechtigkeit bei der Umlage von Betriebskosten wird vom Gesetz nicht gefordert (BGH GE 2010, 1615 = NJW 2010, 3645 zu Wohnraum). Deshalb sind gewisse Ungenauigkeiten und damit auch Ungerechtigkeiten durch eine generalisierende Betrachtungsweise im Interesse der Vereinfachung von Betriebskostenabrechnungen hinzunehmen; so wurde der Flächenmaßstab in § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB wegen seiner leichteren Handhabbarkeit für den Vermieter als gesetzlicher Regelmaßstab für Wohnungen eingeführt (BT‑Drs. 14/4553, S. 51; vgl. BGH a.a.O.).

Die für das Gewerbemietverhältnis geltenden Billigkeitsvorgaben hat die Kl. hier eingehalten. Auch der BGH hat gemischte Maßstäbe für die Umlegung der Kosten der Wasserversorgung im Wohnraummietrecht als zwar unüblich bezeichnet, jedoch selbst dort ausdrücklich für zulässig gehalten und gegen diese Praxis keine Bedenken gehabt (BGH GE 2010, 1615 = NJW 2010, 3645 [3646]). Die Grundkosten Wasser sind verbrauchsunabhängig und damit auch objektorientiert abrechenbar. Dass beim Bekl. als Gewerbemieter mit hier geringem Wasserverbrauch - bei ohnehin gerichtsbekannt hohen Wasserpreisen in Berlin - höhere Kosten anfallen, ist als „Ungerechtigkeit" im vorgenannten Sinne hinzunehmen. Dass er schutzwürdiger ist als die dann mit höheren Kosten belasteten restlichen Wohnungsmieter im Objekt, ist nicht ersichtlich. Auch liegt kein Ausnahmefall vor, ähnlich wie beim erheblichen Wohnungsleerstand (vgl. BGH GE 2010, 1615 = NJW 2010, 3645), bei dem der Vermieter die Festkosten für unvermietete Wohnungen zu tragen hat. Hier geht es vielmehr um die Verteilung der angefallen Kosten zwischen allen Mietern des Objekts.

4. Der Einwand des Bekl., die Regelung zur Tragung der Wasserkosten durch den Mieter sei unwirksam, greift nicht. § 3 Nr. 2 des Mietvertrages ist wirksam; Bedenken gegen den Verweis auf Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung bestehen nicht. Eine unwirksame bzw. unangemessene Formularklausel (§ 307 BGB) enthält der Gewerbemietvertrag nicht. Richtig ist, dass eine Formularklausel mit Vorbehalt im Wohnraummietrecht den o. g. Vorgaben zur Billigkeit entsprechen muss, anderenfalls ist sie unwirksam (Langenberg, a.a.O., F Rdn. 8). Eine Klausel zur Wahl des Umlagemaßstabs durch den Vermieter ist im vorliegenden Mietvertrag jedoch gar nicht enthalten. Der Mietvertrag enthält keine Klausel, die für die Abrechnung der Grundkosten (oder anderer Betriebskosten) der Kl. die Verwendung jedes beliebigen, vom Verwalter verwandten Maßstabs erlaubt bzw. für den Mieter unangemessen im Sinne von § 307 BGB wäre (vgl. hierzu Langenberg, a.a.O., F Rdn. 8).

Die Umlage der nach Wasserzähler-Größe berechneten Grundkosten für Wasser hat im Gewerberaummietverhältnis auch dann nach der Fläche zu erfolgen, wenn im Mietvertrag eine verbrauchsabhängige Umlage der Wasser- und Entwässerungskosten vereinbart war, sofern die Einführung des Grundkostenanteils durch die BWB zeitlich nach Mietvertragsabschluss lag.

Im Gewerberaummietvertrag war vereinbart, dass die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung „nach Verbrauch" abzurechnen waren. Später wurde von den BWB eine Grundgebühr für Wasserzähler eingeführt, die der Vermieter nach Fläche umlegte. Der Vermieter klagte den Nachzahlungsbetrag mit Erfolg ein.

Die Vereinbarung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung habe die erst nach Mietvertragsabschluss entstandenen Kosten der Zählermiete nicht erfasst. Der Vermieter habe daher den Umlagemaßstab für die verbrauchsunabhängigen Zählerkosten bestimmen können. Der von ihm gewählte Umlagemaßstab nach der Fläche entspreche der Billigkeit.

Der Entscheidung ist nicht zuzustimmen. Zwar ist die für die Wohnraummiete entwickelte BGH-Rechtsprechung nicht unmittelbar auf die Gewerberaummiete übertragbar. Für Wohnraum hat der BGH (Urteil vom 6. Oktober 2010, VIII ZR 183/09, GE 2010, 1615) entschieden, dass die Kosten der Wasserversorgung einheitlich nach dem erfassten Wasserverbrauch umgelegt werden dürfen, also auch insoweit, als Fixkosten wie Grundgebühren oder Zählermiete unabhängig vom tatsächlichen Wasserverbrauch anfallen. Da der BGH dies für Wohnraum zugelassen hat, obwohl dort der Umlagemaßstab in § 556 a BGB ausdrücklich geregelt ist, muss das um so mehr für Gewerberaummietverhältnisse gelten. Entscheidend ist die Auslegung der im Mietvertrag vereinbarten Umlage der Wasser‑ und Entwässerungskosten „nach Verbrauch". Da in den Wasserkosten nach § 2 Nr. 2 BetrkV auch die Grundgebühren enthalten waren, war von Anfang an auch die Umlage der Zählerkosten vereinbart. Dass diese Kosten damals von den BWB nicht ausdrücklich ausgewiesen waren, ist demgegenüber irrelevant.

Harald Kinne