Betriebskostenumlage für Bestandsmietverhältnisse in Ost-Berlin

Betriebskostenumlage für Bestandsmietverhältnisse in Ost-Berlin; Flächenmaßstab auch bei verbrauchsabhängiger Erfassung; Wasserkostenumlage nach Wohnfläche trotz Wasserzähler

1. Für die einseitige Umlage der Betriebskosten bis zum 31. Dezember 1997 in vor dem 3. Oktober 1990 geschlossenen Mietverträgen über Wohnraum in den neuen Bundesländern brauchten die Betriebskosten nicht im einzelnen genannt zu werden.

2. Der bisherige Umlagemaßstab nach Wohnfläche kann für Wasserversorgungs- und Entwässerungskosten selbst dann beibehalten werden, wenn inzwischen Verbrauchserfassungsgeräte in die Wohnung eingebaut worden sind.

(Leitsätze der Redaktion)

Mit der (...) Berufung wenden sich die Bekl. gegen die erstinstanzliche Verurteilung zur Zahlung einer Betriebskostennachforderung für das Abrechnungsjahr 2004 in Höhe von 99,60 Euro, von Mietrückständen aus dem Monat Januar 2006 in Höhe von 229,99 Euro sowie gegen die Verurteilung zum Ausgleich der im Rahmen der Geltendmachung dieser Forderungen entstandenen Kosten in Höhe von 47,50 Euro.

Sie halten an ihrer Auffassung fest, dass die Kl., da die Wohnung bereits seit März 2003 mit einem wohnungsbezogenen Kaltwasserzähler ausgestattet sei, die Wasserkosten in der streitgegenständlichen Abrechnung nicht nach der Wohnfläche hätte umlegen dürfen, sondern nach Verbrauch abrechnen müssen. Diese Verpflichtung ergibt sich ihrer Meinung nach unmittelbar aus § 556 a BGB n. F. Für die tatsächlich verbrauchten 51,255 Kubikmeter Wasser seien lediglich Kosten in Höhe von 227,47 Euro angefallen. Daraus ergibt sich ihrer Ansicht nach ein Abrechnungsguthaben in Höhe von 229,99 Euro, das sie gegen die Mietforderung für Januar 2006 verrechnet haben. (...)

Die Kl. weist darauf hin, dass bereits seit der Umstellung auf Grundmiete nebst Betriebskostenvorauszahlungen im Jahr 1991 die Wasserkosten kontinuierlich nach Wohnfläche abgerechnet würden. Sie vertritt auch weiterhin die Ansicht, dass sie als Vermieterin nur dann, wenn alle Wohnungen mit Verbrauchserfassungsgeräten ausgestattet wären, zur verbrauchsabhängigen Abrechnung verpflichtet wäre. Eine Wohnung im Gebäude sei jedoch noch nicht mit einem Kaltwasserzähler ausgestattet, weil der betreffende Mieter seine Duldung nicht erklärt habe.

Die Berufung (...) hat in der Sache jedoch keinen Erfolg. Die Zahlungsansprüche der Kl. sind begründet.

Die Bekl. schulden gemäß § 535 Abs. 2 BGB i. V. m. dem Mietvertrag den Saldo aus der Betriebskostenabrechnung 2004 in Höhe von 99,60 Euro. Die streitgegenständliche Abrechnung ist auch im Hinblick auf den Verteilungsschlüssel ordnungsgemäß; die Kl. durfte auch die für Be- und Entwässerung angefallenen Kosten, obgleich es sich um verbrauchsabhängige Kosten handelt, nach dem Flächenmaßstab umlegen. Denn die Bekl. haben es versäumt, rechtzeitig vor Beginn des Abrechnungszeitraums 2004 von der Kl. die Umstellung auf eine verbrauchsabhängige Umlage der Wasserkosten zu verlangen. Für die Vergangenheit aber können sie dies auch dann nicht geltend machen, wenn ihnen ein Anspruch auf Änderung des Verteilungsschlüssels grundsätzlich zustünde.

Ein solcher Anspruch käme, da er auf eine Vertragsänderung zielte, - wenn überhaupt - nur für die Zukunft in Betracht. Die Parteien haben zwar weder in Bezug auf die Betriebskostenumlage im allgemeinen noch hinsichtlich des Verteilungsschlüssels irgendwann eine ausdrückliche Vereinbarung getroffen. Gleichwohl ist der bisher praktizierte Umlagemaßstab als vereinbart anzusehen. Dabei kann offenbleiben, ob sich die Parteien durch entsprechende einverständliche Handhabung - indem die Vermieterseits nach Flächenanteil abrechnete und die Mieterseite jahrelang vorbehaltlos zahlte - immerhin konkludent auf die Umlage nach Flächenanteil auch für die Kosten der Be- und Entwässerung geeinigt haben (so beispielsweise: BGH vom 31. Mai 2006 - VIII ZR 159/05; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 556 a BGB, Rz. 17; Palandt/Weidenkaff, Bürgerliches Gesetzbuch, 65. Aufl., § 556 a BGB, Rz. 3; Kinne GE 2006, 753, mit Hinweis auf BGH NZM 2000, 961). Denn die Vereinbarung über den Verteilungsschlüssel ergibt sich bereits aus § 14 Abs. 1 Satz 2 MHG i. V. m. § 1 Betriebskosten-Umlageverordnung vom 17. Juni 1991. Danach konnten Vermieter bei vor dem 3. Oktober 1990 in der ehemaligen DDR abgeschlossenen Mietverträgen bis zum 31. Dezember 1997 durch einseitige Erklärung die Miete auf Grundmiete und Betriebskostenvorauszahlungen umstellen. Die Kl. hat mit Schreiben vom 27. Juli 1991 von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht. Gemäß § 14 Abs. 1 Satz 2 MHG hat ihre Erklärung - auch nach Außerkrafttreten der Betriebskosten-Umlageverordnung - die Wirkung einer vertraglichen Vereinbarung, wobei sich der Bestandsschutz des § 14 Abs. 1 Satz 2 MHG auf die Betriebskostenumlage insgesamt, also auch auf den vom Vermieter gewählten Abrechnungsmaßstab, erstreckt.

Dass in der Erklärung vom 27. Juli 1991 die Betriebskosten nicht im einzelnen genannt waren, schadet nicht. § 1 Abs. 5 Betriebskosten-Umlageverordnung verweist insoweit auf die Aufstellung der Betriebskostenarten in der Anlage zur Betriebskosten-Umlageverordnung, die wiederum der Anlage 3 zu § 27 Abs. I II. BV entspricht. Eine § 20 Abs. 1 Satz 3 NMV vergleichbare Regelung, wonach dem Mieter die geltend gemachten Betriebskosten nach Art und Höhe bei Überlassung der Wohnung bekanntzugeben sind, fehlt. Forderte man gleichwohl solche Transparenz auch für die Umlage der Betriebskosten gemäß der Betriebskosten-Umlageverordnung im Beitrittsgebiet, müsste man folgerichtig - wie bei der Umstellung der Bruttokaltmiete auf eine Nettokaltmiete mit Betriebskostenvorauszahlungen und nachfolgender Umlage im preisgebundenen Wohnraum ab 1.1.1987 (s. hierzu Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 4. Aufl., § 556 BGB, Rz. 10) - jedenfalls auch hier eine nachträgliche Konkretisierung zulassen (vgl. OLG Oldenburg, RE vom 14. März 1997, GE 1997, 1097), die dann mit der ersten Betriebskostenabrechnung der Kl. nach Mietumstellung zum 1. Oktober 1991 erfolgt wäre.

Die Umlage der vom Mieter zu tragenden verbrauchsabhängigen Nebenkosten nach dem Flächenmaßstab ist auch nicht schlechthin unbillig i. S. d. § 315, 316 BGB (Rechtsentscheid des OLG Hamm vom 27. September 1983, ZMR 1984, 14). § 2 Abs. 2, 3 Abs. 2 Nr. 1 Betriebskosten-Umlageverordnung gestattete dem Vermieter ausdrücklich, auch die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung nach dem Verhältnis der Wohnflächen umzulegen. An die sachgerechte, einmal getroffene Bestimmung aber bleiben die Parteien - auch vor dem Hintergrund der Neufassung des § 556 a BGB - grundsätzlich gebunden. Will eine Mietvertragspartei den vereinbarten Verteilungsschlüssel für die Umlegung der Betriebskosten ändern, so ist dies - abgesehen von der Ausnahmeregelung des § 556 a Abs. 2 BGB - nur im Wege einer Vertragsänderung, die gemäß § 311 BGB der Zustimmung beider Parteien bedarf, und nur für die Zukunft zulässig. Die Bekl. hätten daher die Kl. nach Einbau des Kaltwasserzählers für künftige Abrechnungszeiträume zur Änderung des Verteilungsschlüssels für die Umlegung der Wasserkosten auffordern und gegebenenfalls die fehlende Zustimmung der Vermieterin durch eine Verurteilung zur Abgabe einer solchen Willenserklärung i. S. d. § 894 ZPO zu ersetzen suchen müssen. Dagegen bleibt es ihnen verwehrt, im nachhinein, nach Ablauf der Abrechnungsperiode, Einwände dagegen zu erheben, dass nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wurde. Auch der Vermieter kann trotz der Privilegierung in § 556 a Abs. 2 BGB, die es ihm gestattet, den Umlagemaßstab unter bestimmten Voraussetzungen auch einseitig zu verändern, dies nur für zukünftige Abrechnungszeiträume tun, vgl. § 556 a Abs. 2 Satz 2 BGB. Etwas anderes ergibt sich entgegen der Einwände der Bekl. auch nicht aus § 556 a Abs. 1 Satz 2 BGB, da die Vorschrift von einer fehlenden Vereinbarung der Parteien zum Verteilungsschlüssel ausgeht, während hier - wie gesagt - der Flächenmaßstab als vereinbart anzusehen ist. Auch dann, wenn der Vermieter Verbrauchserfassungsgeräte eingebaut hat, muss er die vereinbarte Abrechnung nach Fläche nicht ohne weiteres auf verbrauchsabhängige Abrechnung umstellen. Nur dann, wenn die Vertragsparteien keinen Umlageschlüssel vereinbart haben, sind die Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch den Mieter abhängen, gemäß § 556 a Abs. 1 Satz 2 BGB zwingend nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt (Kinne GE 2006, 753).

Damit bleibt die Berufung der Bekl. hinsichtlich der Betriebskostennachforderung auch dann erfolglos, wenn man den Bekl. grundsätzlich einen Anspruch auf die Änderung des Verteilungsschlüssels (für die Zukunft) zubilligt.

Ob der Mieter grundsätzlich auch dann einen Anspruch auf verbrauchsabhängige Abrechnung hat, wenn - wie im vorliegenden Fall - nicht alle Wohnungen des Gebäudes einheitlich mit einem Kaltwasserzähler ausgestattet sind, wie dies die Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin annimmt (GE 1999, 1052; dort war der Kaltwasserzähler allerdings bereits bei Einzug der Mieter vorhanden; a. A. Kinne, aaO.; Staudinger/Weitemeyer, Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, 2006, § 556 a BGB, Rz. 15; Palandt/ Weidenkaff, Bürgerliches Gesetzbuch, 65. Aufl., § 556 a BGB, Rz. 4; AG Wedding GE 2002, 536), das Amtsgericht im angefochtenen Urteil jedoch verneint, bedurfte mithin keiner Entscheidung. (...)

Für die einseitige Umlage der Betriebskosten in vor dem 3. Oktober 1990 geschlossenen Mietverträgen über Wohnraum in den neuen Bundesländern bis zum 31. Dezember 1997 durch brauchten die Betriebskosten nicht im einzelnen genannt zu werden, entschied das Landgericht Berlin. Und: Der bisherige Umlagemaßstab nach Wohnfläche kann für Wasserversorgungs- und Entwässerungskosten selbst dann beibehalten werden, wenn inzwischen Wasseruhren in die Wohnung eingebaut worden sind.

Mit vor dem 3. Oktober 1990 abgeschlossenem Mietvertrag hatten die Beklagten eine Wohnung im Ostteil Berlins gemietet. Mit Erklärung vom 27. Juli 1991 stellte der Vermieter einseitig die bisherige Bruttomiete auf eine Grundmiete nebst Betriebskostenvorauszahlungen um, ohne die umgelegten Betriebskosten im einzelnen zu nennen. Die Wasserkosten wurden seit 1991 kontinuierlich nach Wohnfläche abgerechnet. Im März 2003 wurde die Wohnung mit einem wohnungsbezogenen Kaltwasserzähler ausgestattet. Dennoch erfolgte auch die Abrechnung für 2004 nach der Wohnfläche. Die Aufrechnung der Beklagten mit einem von ihnen unter Zugrundelegung einer verbrauchsabhängigen Abrechnung der Wasserkosten errechneten Guthaben scheiterte erstinstanzlich, weil die von dem Vermieter unter Beibehaltung des Flächenmaßstabes geltend gemachte Nachforderung für berechtigt gehalten wurde. Dagegen wendeten die Mieter sich mit der Berufung.

Die ZK 62 des LG Berlin wies die Berufung zurück. Die einseitige Umlage der Betriebskosten im Bestandsmietverhältnis über Wohnraum in Ost-Berlin durch den Vermieter sei auch ohne Aufschlüsselung der einzelnen Betriebskostenarten wirksam gewesen und geblieben. Auch der vom Vermieter einseitig bestimmte Umlagemaßstab nach Wohnfläche gelte als vereinbart weiter. Die Betriebskosten-Umlageverordnung habe dem Vermieter ausdrücklich gestattet, auch die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung nach dem Verhältnis der Wohnflächen umzulegen. An die sachgerechte, einmal getroffene Bestimmung seien die Mietvertragsparteien auch nach Einbau der wohnungsbezogenen Kaltwasseruhr gebunden gewesen, denn die Mieter hätten es versäumt, rechtzeitig vor Beginn des Abrechnungszeitraums 2004 von dem Vermieter die Umstellung auf eine verbrauchsabhängige Umlage der Wasserkosten zu verlangen.