Betriebskostenumlage bei Mischobjekten

Betriebskostenumlage bei Mischobjekten; Grundsteueraufteilung; Meßdifferenzen bei Wasserzählern; Mullbeseitigungskosten; Beleuchtungskosten; pauschaler Vorwegabzug für nicht umlagefähige Hauswartskosten; Verwirkung

1. Wird die Umlage der Grundsteuer in der Betriebskostenabrechnung über ein Objekt mit Wohnungen und Gewerbe dahingehend erläutert, daß sie nach dem Einheitswertbescheid aufgeteilt worden ist, ist die Abrechnung formell wirksam.

2. Im Berufungsrechtszug sind im ersten Rechtszug nicht vorgebrachte neue Angriffs- oder Verteidigungsmittel auch dann zuzulassen, wenn sie im zweiten Rechtszug unstreitig sind.

3. Bei Meßdifferenzen zwischen Haupt- und Wohnungswasserzähler können die Wasserkosten grundsätzlich nach den für die einzelnen Wohnungen gemessenen Verbrauchswerten auch dann umgelegt werden, wenn Wasser zur Hausreinigung oder zur Gartenpflege in geringem Umfang entnommen worden ist. Alternativ wäre auch eine Umlegung allein der Kosten für die Differenzmenge nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen zulässig.

4. Die Umlage der Hausmüllkosten allein auf die Wohnungsmieter ist dann nicht zu beanstanden, wenn die Mieter von Gewerbetrieben (hier: Gastronomie und Büro) selbst für die Entsorgung des bei ihnen anfallenden Mülls sorgen.

5. Die unterlassene Vorerfassung der auf die Gewerbemieter entfallenden Stromkosten für die Beleuchtung der Kellerräumlichkeiten in einem Mischobjekt führt zu einer im Wege der Schätzung vorzunehmenden Kürzung des auf die Wohnungsmieter entfallenden Anteils der Stromkosten.

6. Der pauschale Vorwegabzug für die von Hauswart übernommenen Instandhaltungs-, Instandsetzungs-, Erneuerungsarbeiten, Schönheitsreparaturen und die Hausverwaltung mit 20 % der Hauswartskosten ist nicht zu beanstanden.

7. Das Schweigen des Vermieters auf Beanstandungen der Betriebskostenabrechnung führt nicht zur Verwirkung der Betriebskostennachforderung.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Berufung (...) hat zu einem geringen Teil Erfolg.

Die Kl. kann von den Bekl. aus der Abrechnung über die Betriebskosten des Jahres 2002 die Zahlung eines Betrages von 584,59 € verlangen, § 535 Satz 2 BGB.

1. a) Die Bekl. waren auf Grund eines am 21. September 1997 mit der Kl. geschlossenen Vertrages Mieter einer Wohnung im Hause K.straße 24 in Berlin. Die Wohnung hat eine Größe von 118,57 m2. Der Mietzins belief sich bei Vertragsschluß auf 1.161,99 DM und setzte sich aus einer Grundmiete von 652,14 DM, Vorschüssen auf die kalten Betriebskosten von 272,71 DM und Vorschüssen auf die warmen Betriebskosten von 237,14 DM zusammen. Unter § 5 Ziffer 1 des Mietvertrages wurden die Betriebskosten unter Hinweis auf die Anlage Nr. 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung stichwortartig näher bezeichnet.

b) Mit Schreiben vom 15. Dezember 2003 erteilte die die Kl. vertretende W. D. A. B. Grundbesitz und Vermögensverwaltungsgesellschaft mbH den Bekl. eine Abrechnung über die Betriebskosten des Jahres 2002 und errechnete eine Nachforderung von 660,48 €.

c) Diese Forderung hat die Kl. zusammen mit anderen Forderungen mit einer am 27. Dezember 2005 eingereichten und am 10. Januar 2006 zugestellten Klage geltend gemacht.

2. Das Amtsgericht ist zu Recht zu der Auffassung gelangt, daß der Kl. diese Forderung gemäß § 535 Abs. 2, § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB in Verbindung mit § 5 des Mietvertrages jedenfalls in Höhe des zuerkannten Betrages zusteht.

a) Die Abrechnung entspricht in formeller Hinsicht den zu stellenden Anforderungen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs muß eine Abrechnung über Betriebskosten grundsätzlich die nachfolgenden Angaben enthalten, um den Anforderungen des § 259 BGB zu genügen und einen fälligen Anspruch zu begründen: eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung des Verteilerschlüssels, die Berechnung des auf den Mieter entfallenden Anteils und den Abzug der geleisteten Vorauszahlungen (BGH NJW 1982, 573; NJW 2005, 219). Befindet sich auf einem Grundstück neben Wohnraum auch Gewerberaum, so kann sich die Notwendigkeit ergeben, diejenigen Kosten auszugliedern, die nur bei dem Gewerberaum anfallen. In diesem Falle muß dies im einzelnen erläutert werden.

b) Der Abrechnung ist zu entnehmen, daß die Gesamtnutzfläche 2.276,13 m2 umfaßt und davon auf den Wohnraum 1.565,71 m2 und auf den Gewerberaum 710,42 m2 entfallen. Insgesamt sind fünf Gewerbeeinheiten und 19 Wohnungen vorhanden. Bei den einzelnen Betriebskostenarten werden zunächst die Gesamtkosten dargestellt und diese sodann, soweit dies für erforderlich gehalten wird, auf den Gewerberaum und den Wohnraum aufgeteilt. Diese Aufteilung wird bei den Sparten Grundsteuer, Niederschlagsabwasser, Straßenreinigung, Hausreinigung, Gartenpflege, Hausbeleuchtung, Sach- und Haftpflichtversicherung, Hauswart und Schnee- und Eisbeseitigung vorgenommen. Die Kosten für Kaltwasser sind nach Verbrauch verteilt worden. Bei den Kosten der Müllabfuhr ist eine Aufteilung nicht vorgenommen worden. Sie sind auf die Mieter des Wohnraums verteilt worden.

c) Eine Rückrechnung ergibt, daß bei den vorstehend angegebenen Gesamtkosten - mit Ausnahme der Kosten der Grundsteuer - eine Aufteilung nach dem Verhältnis der Flächen von Wohnraum und Gewerbe vorgenommen worden ist. Dies ist nicht zu beanstanden. Hinsichtlich der Grundsteuer heißt es in den der Abrechnung als Anlage beigefügten Erläuterungen, daß die vom Finanzamt Friedrichshain/Prenzlauer Berg veranlagte Grundsteuer von 5.311,48 € nach der Aufteilung des Einheitswertes aufgeteilt worden ist. Diese Angabe genügt in formeller Hinsicht, um darzulegen, nach welchem Gesichtspunkt der Betrag von 5.311,48 € zu 2.331,37 € auf den Gewerberaum und zu 2.960,11 € auf den Wohnraum aufteilt worden ist. Es war nicht erforderlich, den Inhalt des Einheitswertbescheides darzulegen und insbesondere anzugeben, welche Mieteinnahmen das Finanzamt bei dem Gewerberaum und welche Mieteinnahmen es bei dem Wohnraum angesetzt hat, um den Einheitswert zu errechnen und anhand dieser unterschiedlichen Ansätze die unterschiedliche Belastung des Gewerberaums und des Wohnraums darzulegen. Bei den Kosten für die Müllabfuhr sind die Kosten für Papiermüll bei einem Gewerberaum ausgegliedert worden.

d) Die Bekl. haben im ersten Rechtszug Einwendungen gegen die Abrechnung der Kosten für Kalt- und Abwasser geltend gemacht. Die tatsächlichen Kosten für Kaltwasser hätten in Berlin für den streitgegenständlichen Zeitraum 3,861 €/m3 betragen. Die aus der Abrechnung ersichtlichen Kosten überstiegen diesen Betrag um mehr als 20 %. In der Abrechnung werden die auf die Bekl. entfallenden Kosten für Be- und Entwässerung mit 467,48 € angegeben. Die Kosten beruhen auf einem bei den Bekl. durch die Firma I. gemessenen Verbrauch von 92,55 m3.

Die Kosten sind wie folgt errechnet worden:

Kalt- und Abwasser laut Rechnung vom 4.2.2003: 15.557,90 € : 3.162,86 m3 Wasser K + W = 4,9189234 €/m3 x 92,55 €/m3 = 455,25 €.

Die restlichen Kosten von 6,16 € und 6,07 € sind Gebühren, die von den Bekl. nicht angegriffen worden sind.

da) Die Bekl. tragen Einwendungen gegen Berechtigung der Kostenansätze vor, mit denen sie in bezug auf den Wasserverbrauch nicht gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB ausgeschlossen sind. Danach hat der Mieter dem Vermieter seine Einwendungen gegen die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Mieter muß seine Einwendungen konkret vortragen. Er muß gegenüber dem Vermieter klar und eindeutig zum Ausdruck bringen, welche Punkte einer Nebenkostenabrechnung er für aufklärungsbedürftig oder gar für unberechtigt hält. Wie im Rahmen des Gesetzgebungsverfahrens zum Aus druck gekommen ist, sollte mit der Einführung eines Einwendungsausschlusses nach Ablauf einer Zeit von einem Jahr verhindert werden, daß der Mieter erst einige Jahre nach Erteilung der Abrechnung in einem Rechtsstreit mit Einwendungen wegen angeblich unrichtigen Angaben hervortritt und es wegen des Zeitablaufs zu besonders aufwendigen und oft unergiebigen Beweisaufnahmen kommt. Dies sei nicht nur für die Gerichte belastend, sonders auch für die Prozeßparteien. in hohem Maße unbefriedigend, wenn letztlich nach einer zeit- und kostenträchtigen Beweisaufnahme über lange zurückliegende Nebenkostenabrechnungen nach der Beweislast entschieden werden müsse (Stellungnahme des Bundesrates zu § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6, Bundestags-Drucksache 14/4553 Anlage 2, abgedruckt bei Beuermann/Blümmel, Das neue Mietrecht 2001, Seite 119). Aus dieser gesetzgeberischen Intention folgt, daß es nicht genügt, wenn der Mieter gegen eine Abrechnung nur ganz allgemein Widerspruch einlegt. Er muß seine Einwendungen so konkret vortragen, daß der Vermieter darauf reagieren und seine Abrechnung dem Mieter zusätzlich erläutern oder sie unter Umständen auch korrigieren kann. Nur so wird das Ziel der Vorschrift erreicht, den sich anbahnenden Streit der Parteien des Mietvertrages über den Inhalt der Nebenkostenabrechnung innerhalb einer angemessenen Frist auf die wesentlichen Punkte zu konzentrieren und zu einer Klärung zu führen. Nach Ablauf der Jahresfrist kann der Mieter keine weiteren Einwendungen erheben, auf die er sich vorher nicht berufen hat.

db) Die Bekl. haben erst im zweiten Rechtszug vorgetragen, daß sie mit einem Schreiben vom 17. Dezember 2003 in bezug auf die Abrechnung für 2002 geltend gemacht hätten, daß von den in Berlin gestatteten Wasserpreisen abgewichen worden sei. In einem weiteren Schreiben vom 4. Januar 2004 hätten sie geltend gemacht, daß die Positionen Wasserverbrauch, Kellerstrom und Müllabfuhr offensichtliche Fehler enthielten. Die Kl. hat den Zugang dieser beiden Schreiben nicht bestritten, sondern eingeräumt. Der Vortrag kann deshalb zugelassen werden.

dc) Die Umlage der Wasserkosten nach dem gemessenen Verbrauch und nicht nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen ist gemäß § 5 Ziffer 5 des Vertrages grundsätzlich zulässig. Zwar sollen die Betriebskosten grundsätzlich nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen verteilt werden. Der Kl. ist jedoch das Recht vorbehalten, einen anderen Umlegungsmaßstab zu verwenden, wenn durch bauliche Änderungen eine verbrauchsabhängige Abrechnung von Betriebskosten möglich ist. Dies steht im Übereinstimmung mit § 556 a Abs. 1 Satz 2 BGB, wonach Betriebskosten, die von einem erfaßten Verbrauch durch den Mieter abhängen, nach einem Maßstab umzulegen sind, der dem unterschiedlichen Verbrauch Rechnung trägt.

dd) Der Einwand der Bekl., daß bei der Abrechnung über die Wasserkosten von den "in Berlin gestatteten Wasserpreisen" abgewichen werde, ist grundsätzlich geeignet, den Bekl. ihren Einwand über die materielle Berechtigung der in Rechnung gestellten Kosten für Wasserlieferung und Entwässerung zu erhalten. Denn sie haben diesen Einwand fristgemäß vorgetragen. Der Einwand ist ausreichend. Die Kl. kennt die Tarife der Berliner Wasserwerke, da diese sich aus der von ihr zitierten Rechnung ergeben, und sie kann den von den Bekl. erhobenen Einwand dahingehend verstehen, daß diese sich dagegen wenden, daß ihnen ein höherer Tarif pro m3 Wasserlieferung und Entwässerung in Rechnung gestellt wird, als sie selbst zu zahlen hat. Ein solcher Einwand zwingt die Kl. spätestens in einem Rechtsstreit dazu, ihre Überlegungen für den Ansatz der Wasserkosten plausibel zu begründen. Der grundsätzlich zutreffende Gedanke, daß ein Mieter im einem Rechtsstreit die Richtigkeit der Kostenansätze in einer Abrechnung über Betriebskosten nur dann bestreiten darf, wenn er zuvor Einsicht in die Unterlagen bei dem Vermieter oder dessen Hausverwaltung genommen und dabei inhaltliche Fehler oder sonstigen Ungenauigkeiten festgestellt hat, hilft im vorliegenden Fall nicht weiter. Denn bei einer Einsichtnahme würden die Bekl. nur die Rechnung der Berliner Wasserwerke vorfinden, der sie Zahlen über die Menge des gelieferten Frischwassers und des entsorgten Abwassers entnehmen könnten, die von der hier angegebenen Wassermenge abweicht. Denn es ist mit Sicherheit anzunehmen, daß die Wässerwerke ihre Rechnungsbeträge anhand der allgemein üblichen Tarife erstellen. Die Kl. hat im übrigen nicht den Vortrag der Bekl. bestritten, daß die Tarife der Berliner Wasserwerke insgesamt 3,861 €/m3 betragen haben. Die Tarife der Wasserwerke betrugen ab dem 1. Januar 2002 für Trinkwasser 1,887 €/m3 und für Abwasser 1,974 €/m3. Bei der Wasserlieferung ist noch die 7 % betragende Mehrwertsteuer zu beachten, die hier 0,132/m3 beträgt. Die Wasserkosten betragen damit insgesamt 3,993 €/m3.

de) In Übereinstimmung mit diesen Überlegungen hat die Kl. schon im ersten Rechtszug vorgetragen, daß sich Unterschiede aus den unterschiedlichen Messungen des Hauptwasserzählers und der Wohnungszähler ergäben. Weitere Unterschiede ergäben sich aus den unterschiedlichen Ablesungszeitpunkten, die nicht immer stichtagsgenau sein könnten. Diese Erläuterungen erscheinen plausibel. Es ist nachvollziehbar, daß die Summe der abgelesenen Daten der Wohnungszähler geringer sein kann als der Betrag, der sich bei einer Ablesung des Hauptzählers ergibt. Unterschiede mögen sich auch daraus ergeben, daß es weitere Zapfstellen ergibt, über die Wasser zur Hausreinigung oder zur Gartenpflege entnommen wird. In der Regel wird ein solcher Verbrauch nicht durch Zwischenzähler gemessen. Soweit insgesamt sich keine zu großen Diskrepanzen zwischen dem Wert des Hauptzählers und der Summe der Werte der Wohnungszähler ergeben, erscheint es nicht unbillig, auch diese Wasserverbräuche nach Verhältnis des Verbrauches bei den einzelnen Mietern umzulegen.

df) Würde man dieser Überlegung nicht folgen, so wäre es erforderlich, die Kosten für die Differenzmenge nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen umzulegen. Bei einem Verbrauch von 3.162,86 m3 und Kosten von 3,993 €/m3 ergäbe sich ein Kostenbetrag von 12.629,30 €. Der Differenzbetrag zu dem Rechnungsbetrag errechnet sich wie folgt:

15.557,90 € - 12.629,40 € = 2.928,60 €. Dieser Betrag müßte nach dem Verhältnis der Flächen verteilt werden. Für die Bekl. ergäbe sich die folgende Rechnung:

2.928,60 €: 2.276,13 m2 x 118,67 m2 = 152,69 €.

Bei Zugrundelegung der Kosten von 3,993 €/m3 ergäbe sich für die Bekl. der folgende Betrag: 3,993 €/m3 x 92,55 m3 = 369,55 €.

Insgesamt ergäbe sich für die Bekl. die folgende Belastung mit Wasserkosten

369,55 € + 152,69 € = 522,24 €. Dieser Betrag liegt über demjenigen von 455,25 €, der den Bekl. in Rechnung gestellt worden ist.

e) Die Bekl. haben im ersten Rechtszug geltend gemacht, es sei nicht nachzuvollziehen, warum die Gewerbeeinheiten nicht an den Kosten der Müllabfuhr beteiligt werden. Diesen Einwand haben die Bekl. in ihrem Schreiben vom 4. Januar 2004 nicht in substantiierter Form vorgetragen. Der Hinweis auf "offensichtliche Fehler" ist ungenügend. Er gibt der Kl. nicht die Möglichkeit, sich mit den Beanstandungen der Bekl. auseinanderzusetzen, ihre Abrechnung zu überprüfen, sie nachträglich zu erläutern oder gar die Abrechnung zu korrigieren. In der Abrechnung werden die Kosten für Müllabfuhr mit 2.491,76 € angegeben. Wie den Erläuterungen zu entnehmen sind, setzen sie sich aus den Kosten für Hausmüll in Höhe von 2.320,56 €, aus den Kosten für eine Biotonne in Höhe von 146,04 €, den Kosten für Schließentgelt in Höhe von 50,79 €, den Kosten für Entsorgung von Papier und Pappe in Höhe von 181,20 € zusammen. Hiervon abgezogen wurden die Müllkosten für ein "Büro B." in Höhe von 206,83 € Die Bekl. hätten die Beanstandungen, die sie im Rechtsstreit vorgebracht haben, schon in ihrem Schreiben vom 4. Januar oder in einem späteren Schreiben erheben müssen. Im übrigen hat die Kl. im ersten Rechtszug vorgetragen, daß alle auf dem Grundstück befindliche Gastronomiebetriebe über eigene Müllbehälter verfügten, da durch diese Gewerbe im Verhältnis zu den Mietern der Wohnungen höhere Betriebskosten anfielen. Die Bekl. haben diesen Vortrag in ihrem Schriftsatz vom 11. Mai 2006 nicht mehr bestritten. Es ist nicht zu beanstanden, wenn der Kl. die Kosten der Entsorgung von Hausmüll ausschließlich den Mietern der Wohnungen in Rechnung stellt und die Mieter von Gewerberäumen, bei denen es sich um Gastronomiebetriebe handelt, hieran nicht beteiligt, weil diese selbst für die Entsorgung des bei ihnen anfallenden Mülls sorgen. Ebenso wie die Mieter der Wohnungen es nicht hinnehmen müssen, mit den Kosten für die Entsorgung von spezifischem Gewerbemüll belastet zu werden, zum Beispiel mit den Kosten für die Abfuhr von leeren Flaschen, die Entsorgung von Speiseresten und von gebrauchten Papierservietten und Papierhandtüchern, können sich die Gewerbemieter dagegen wenden, mit den Kosten für die Entsorgung von Hausmüll belastet zu werden. Diese unterschiedliche Behandlung beruht auf dem in § 556 a Abs. 1 Satz 2 BGB niedergelegten Gedanken, daß Betriebskosten, die von einer erfaßten Verursachung durch den Mieter abhängen, nach einem Maßstab umgelegt werden müssen, der der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Eben dies ist bei Hausmüll der Fall. Dieser wird nur durch die Mieter der Wohnungen verursacht. Im übrigen machen auch die Bekl. nicht geltend, daß die Inhaber der Gastronomiebetriebe den bei ihnen anfallenden Müll über die Abfallbehälter der Wohnungsmieter entsorgen. Was den Inhaber des Büroraums betrifft, so ist es nicht zu beanstanden, daß dieser von der Beteiligung an den Kosten für Hausmull ausgenommen wird. Die Kosten für den in seinem Büro anfallenden Papiermüll werden von den auf die Mieter der Wohnungen entfallenden Hausmüll ausgegliedert. Es ist nicht ersichtlich, daß bei einem bloßen Bürobetrieb der übliche Hausmüll anfällt.

f) Die Bekl. haben geltend gemacht, daß in den Stromkosten auch die Kosten für die Beleuchtung der Kellerräumlichkeiten enthalten sind, sie aber keinen Keller gemietet hätten und deswegen nicht an den Stromkosten beteiligt werden dürften. Ausweislich der Erläuterungen belaufen sich die Stromkosten nach einer Rechnung der Firma ... GmbH auf einen Betrag von 2.075,94 € für 13.109,52 kWh. Zu den Stromkosten gehören die Kosten der Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Flure, Treppen und Kellerräume. Für die Kellerbeleuchtung seien separate Stromkreise eingerichtet worden. Zukünftig sollten die in dem jeweiligen Kellerverschlag anfallenden Stromkosten ausschließlich den Nutzern zugeordnet werden. Desgleichen seien die Flurleuchten der Kellerübergänge im Bereich der Gewerbeeinheiten direkt an das Gewerbe angeschlossen worden. Weiterhin werde das Flurlicht im Keller über einen eigenen Stromzähler separat abgerechnet. Bis jetzt lägen noch keine aussagekräftigen Werte über die Entwicklung des Stromverbrauches nach der Umstellung der Stromkreise vor. Sollte sich nach einem Testbetrieb herausstellen, daß die Kellernutzung durch die Wohnungsmieter ein im Vergleich zum Gewerbe verschwindend geringes Maß einnehme, werde ein entsprechender Abschlag von den Werten der Vergangenheit in Form einer Gutschrift vorgenommen. In dem Schreiben vom 4. Januar 2004 ist auch in bezug den auf den Hausstrom von "offensichtlichen Fehlern" die Rede. Dieser Hinweis war ausreichend, weil die Bekl. in dem Schreiben, das sich mit Einwendungen gegen die Abrechnungen der Jahre 2000 und 2001 befaßt, darauf hingewiesen haben, daß 80 % des Stromverbrauches durch die von den Gewerbemietern ständig in Gang gesetzte Kellerbeleuchtung verursacht werde. Insoweit läßt sich diese konkrete Beanstandung auf die Abrechnung des Jahres 2002 übertragen, bei der eine Ausgliederung der Kosten, die durch die Gewerbemieter verursacht werden, nicht vorgenommen worden ist. Die Erläuterungen der Kl. hinsichtlich der Stromkosten machen den Einwand der Bekl. plausibel. Die unterlassene Vorerfassung der auf die Gewerbemieter entfallenden Kosten führt zu einer im Wege der Schätzung gemäß § 287 Abs. 2 ZPO vorzunehmenden Kürzung des auf die Bekl. entfallenden Anteils der Stromkosten. Die Bekl. haben geltend gemacht, daß nach einer Vorerfassung der Kellerbeleuchtung im Jahre 2003 die auf die Fläche von insgesamt 2.275,38 m2 umgelegten Stromkosten nur noch 430,75 € betragen, woraus sich für die Bekl. eine Belastung mit 22,45 € ergibt. Der Gesamtbetrag der Stromkosten, der im Jahre 2003 angefallen ist, ist nicht bekannt. Die vollständige Abrechnung des Jahres 2003 haben die Bekl. nicht eingereicht. Werden im Wege der Schätzung unter der Voraussetzung eines nahezu gleich bleibenden Stromverbrauches die Kosten von 430,75 € des Jahres 2003 zu den Kosten von 2.075,94 € des Jahres 2002 in Beziehung gesetzt, so ergibt sich ein Satz von 21 %. Die Bekl. haben in ihrem Schreiben vom 4. Januar 2004 für die Abrechnung des Jahres 2000 eine Minderung der Stromkosten um 70 % angedeutet. Im Wege einer vorsichtigen Schätzung erscheint dieser Prozentsatz für eine Verringerung der auf die Bekl. entfallenden Stromkosten angemessen. Der Anteil der Bekl. an den Stromkosten ist mit 108,14 € angegeben worden. Er ist um 70 %, nämlich um 108,41 € x 70 % = 75,89 € zu kürzen. Dieser Betrag ist von der Gesamtforderung von 660,48 € abzuziehen, so daß ein Betrag von 584,59 €

ätzung erscheint dieser Prozentsatz für eine Verringerung der auf die Bekl. entfallenden Stromkosten angemessen. Der Anteil der Bekl. an den Stromkosten ist mit 108,14 € angegeben worden. Er ist um 70 %, nämlich um 108,41 € x 70 % = 75,89 € zu kürzen. Dieser Betrag ist von der Gesamtforderung von 660,48 € abzuziehen, so daß ein Betrag von 584,59 € verbleibt.

g) Die Bekl. haben geltend gemacht, daß der Hauswart auch Instandsetzungen, Erneuerungen, Schönheitsreparaturen vorgenommen und Aufgaben der Hausverwaltung wahrgenommen habe. Ausweislich der Abrechnung belaufen sich die Kosten für den Hauswart auf insgesamt 2.613,41 €. Davon werden 815,60 € auf die Gewerbemieter und 1.797,72 € auf die Wohnungsmieter verteilt. Ausweislich der Erläuterungen belaufen sich die monatlichen Aufwendungen für den Hauswart auf 272,23 €. Daraus ergibt sich ein Jahresaufwand von 3.266,76 €. Von diesem Betrag werden 20 %, nämlich 653,35 € als "Verwaltungs- und Instandhaltungspauschale" abgezogen. In ihrem Schreiben vom 4. Januar 2004 haben die Bekl. auch nicht andeutungsweise Einwendungen gegen die angesetzten Hauswartskosten erhoben. Die Kosten, die für die Tätigkeit eines Hauswartes anfallen, sind insoweit ansatzfähig, als sie den Sicherheits- und den Ordnungsbereich umfassen (siehe dazu im einzelnen Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 8. Aufl. § 556 Rdnr. 181 ff.). Zum Sicherheitsbereich gehören die Kontrolle der Zugänglichkeit von Rettungs- und Fluchtwegen, des ordnungsgemäßen Verschlusses der Außentüren, der Funktionsfähigkeit von Abflüssen im Keller und auf dem Grundstück, der Beleuchtung der Gemeinschaftsflächen, des ordnungsgemäßen Zustandes der haustechnischen Anlagen, der Kontrolle von Handwerkern bei der Erledigung von umlagefähigen Wartungsarbeiten und der Kontrolle von Fremdfirmen bei der Erledigung von umlagefähigen Arbeiten, die die Reinigung und Gartenpflege betreffen, sowie die Erreichbarkeit in Notfällen. Zum Ordnungsbereich werden die Einhaltung von Ruhezeiten, die Kontrolle von Waschküche und Trockenboden und die generelle Überprüfung der Gemeinschaftsanlagen auf ordnungsgemäße Nutzung gerechnet. Mit diesem Leistungsspektrum stehen die Arbeiten in Übereinstimmung, die in dem Leistungsverzeichnis angegeben sind, das die Kl. im ersten Rechtszug eingereicht hat. Darin sind Arbeiten beschrieben, die die Aufrechterhaltung von Ordnung, Sauberkeit und Sicherheit im Haus sowie die Sichtung und Kontrolle der Hauseinrichtungen betreffen. Dafür sind einmal wöchentlich Kontrollen durchzuführen. Daneben hat der Hauswart kleinere Reparaturen durchzuführen, die das Wechseln von Lampen und den Ersatz von defekten Sicherungen betreffen. Weiterhin hat er Verwaltungsaufgaben wahrzunehmen, wie die Zustellung von Benachrichtigungen an die Mieter und die Beschriftung von Namensschildern an Briefkästen und Klingeltableaus. Es ist nicht zu beanstanden, wenn die Kl. diese beiden Tätigkeitsfelder mit einem Abzug von 20 % der Kosten bewertet hat.

(...)

i) Die Bekl. können sich nicht darauf berufen, daß die Nachzahlungsforderung verwirkt sei. Es kann dahinstehen, ob das Zeitmoment für die Geltendmachung dieser Forderung, die durch die Abrechnung vom 15. Dezember 2003 begründet worden ist, erfüllt ist. Auf jeden Fall ist das Umstandsmoment nicht erfüllt. Dieses ist erfüllt, wenn der Vermieter ein Verhalten an den Tag legt, aus dem der Mieter die berechtigte Erwartung ableiten darf, daß der Vermieter seine Forderung nicht mehr geltend machen werde und er sich hierauf eingerichtet hat. Ein derartiges Verhalten der Kl. liegt nicht vor. Für die Annahme des Umstandsmomentes genügt es nicht, wenn der Vermieter nichts tut. Das Nichtstun für einen bestimmten Zeitraum kann das Zeitmoment erfüllen. Jede andere Auffassung wurde dazu führen, daß die gesetzliche Verjährungsfrist des § 193 BGB von drei Jahren verkürzt wird. Der Gesetzgeber hat den Interessen der Beteiligten an einer alsbaldigen Klärung der wechselseitigen Ansprüche durch eine Verkürzung der Verjährungsfristen für Ansprüche des Vermieters auf Zahlung von Mieten von vier auf drei Jahre ausreichend Rechnung getragen. Der Vermieter muß, um das Umstandsmoment auszulösen, ein aktives Verhalten an den Tag legen, das bei dem Mieter den Eindruck entstehen läßt, daß er auf seine Forderung nicht mehr zurückkommen will. Dafür ist hier nichts ersichtlich. Das Schweigen auf Beanstandungen genügt nicht.

(...)

Bei Mischobjekten ist die Grundsteueraufteilung nach dem Einheitswertbescheid zulässig; tolerierbare Meßdifferenzen bei Wasserzählern können auf alle Mieter umgelegt werden; die Hausmüllkosten dürfen bei Beseitigung des Gewerbemülls durch die Gewerbebetriebe allein auf die Wohnungsmieter umgelegt werden; bei nicht erfaßten Beleuchtungskosten ist der zu schätzende Gewerbemieteranteil von den auf die Wohnungsmieter entfallenden Kosten abzuziehen; für nicht umlagefähige Hauswartskosten können pauschal 20 % angesetzt werden.

Die Beklagten waren Mieter einer Wohnung der Klägerin in Berlin, für die eine Nettomiete zuzüglich Vorschüssen für kalte und warme Betriebskosten zu zahlen war. Unter § 5 Ziffer 1 des Mietvertrages wurden die Betriebskosten unter Hinweis auf die Anlage Nr. 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung stichwortartig naher bezeichnet. Von der Gesamtnutzfläche des Hauses entfielen auf die 19 Wohnungen 1.565,71 m2 und auf die fünf Gewerbeeinheiten 710,42 m2. Mit Schreiben vom 15. Dezember 2003 erteilte die die Klägerin vertretende Hausverwaltung eine Abrechnung über die Betriebskosten des Jahres 2002 und errechnete eine Nachforderung von 660,48 €, die sie einklagte. Die Beklagten wendeten im ersten Rechtszug ein, die in Rechnung gestellten Kaltwasserkosten überstiegen die tatsächlichen Kosten für Kaltwasser in Berlin um mehr als 20 %. Nach Verurteilung im ersten Rechtszug beriefen sie sich im zweiten Rechtszug dafür auf ein - unstreitiges - Schreiben vom 17. Dezember 2003 und auf ein weiteres - ebenfalls unstreitiges - Schreiben vom 4. Januar 2004, daß die Positionen Wasserverbrauch, Kellerstrom und Müllabfuhr offensichtliche Fehler enthielten. Die Klägerin trug schon im ersten Rechtszug vor, daß die Preisunterschiede hinsichtlich der Wasserkosten sich aus der Umlegung der Meßdifferenzen zwischen Wohnungs- und Hauptwasserzähler auf alle Mieter ergäben. Ferner trug sie vor, daß alle auf dem Grundstück befindlichen Gastronomiebetrieb über eigene Müllbehälter verfügten. Hinsichtlich der Kellerbeleuchtung seien zwar separate Stromkreise eingerichtet worden; aussagekräftige Werte über die Entwicklung des Stromverbrauchs nach der Umstellung der Stromkreis würden aber noch nicht vorliegen.

Die ZK 67 des Landgerichts Berlin wies durch ihren Vorsitzenden als Einzelrichter die Berufung der Beklagten gegen das die Klage voll zusprechende Urteil der ersten Instanz im wesentlichen zurück. Die Aufteilung der Grundsteuer nach dem Verhältnis der Flächen von Wohnraum und Gewerbe sei aus dem Hinweis auf den Einheitswertbescheid in der Erläuterung der Abrechnung ersichtlich und zulässig. Die erst mit den in zweiter Instanz vorgetragenen Schreiben konkretisierten Einwendungen seien nicht als verspätet zurückzuweisen, da die Schreiben unstreitig seien. Die Wasserkosten seien aber trotz dieser Einwendungen in vollem Umfang unlagefähig, da sich die Preisunterschiede aus den unterschiedlichen Messungen des Hauptwasserzählers und der Wohnungszähler ergäbe. Auch der Umlage des möglicherweise miterfaßten Wasserverbrauch zur Hausreinigung und zur Gartenpflege sei gerechtfertigt. Würde man dieser Auffassung nicht folgen, waren die Kosten für die Differenzmenge nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen umzulegen, was aber im Ergebnis nichts andere. Der Hinweis der Beklagten auf "offensichtliche Fehler" bei der Abrechnung der Müllbeseitigungskosten sei ausreichend konkret. Da die Gewerbebetriebe aber unstreitig für die Entsorgung des bei anfallenden Mülls sorgten, sei die Umlage der Hausmüllkosten auf die Wohnungsmieter nicht zu beanstanden Bei den Stromkosten sei der Einwand, diese wiesen "offensichtliche Fehler" auf, ebenfalls konkret genug. Die unterlassene Vorerfassung der auf die Gewerbemieter entfallenden Stromkosten führe zu einer im Wege der Schätzung vorzunehmenden Kürzung des auf die Beklagten entfallenden Anteils der Stromkosten. Hinsichtlich der Hauswartskosten sei der pauschale Vorwegabzug für nicht umlagefähige Kosten mit 20 % nicht zu beanstanden. Auf Verwirkung könnten sich die Beklagten nicht berufen, weil dafür allein das Schweigen der Klägerin auf ihre Beanstandungen nicht ausreiche.

Angesichts des Urteils des BGH vom 8. März 2006, VIII ZR 78/05 (GE 2006, 502) erscheint es fraglich, ob in dem von der ZK 67 entschiedenen Fall ein Vorwegabzug der auf die Gewerbetriebe entfallenden Stromkosten geboten war. Das gilt um so mehr, als nach dem weiteren Urteil des BGH vom 25. Oktober 2006, VIII ZR 251/05 (GE 2007, 460 = ZMR 2007, 101) der Mieter die Darlegungs- und Beweislast dafür trägt, daß die auf Gewerbeflächen entfallenden Kosten zu einer erheblichen Mehrbelastung der Wohnraummieter führen und deshalb ein Vorwegabzug der auf die Gewerbeflächen entfallenden Kosten geboten ist. Richtig ist, daß bei einheitlicher Bemessung der Grundsteuer eine Mehrbelastung der Wohnraummieter entfällt, so daß kein Vorwegabzug notwendig ist (AG Mitte, Urteil vom 7. September 2005, 5 C 577/04, GE 2005, 1253; AG Essen-Stehle, WuM 1993, 198). Die Umlage kann vielmehr nach der Gesamtfläche erfolgen (Blank/Börstinghaus, Mietrecht 8. Aufl., § 556 a Rn. 8). Richtig ist auch, daß eine Trennung der Kosten nach angefallenem Müll des Gewerbes und des Wohnraums nicht notwendig ist, soweit der Gewerberaummieter den Gewerbemüll (z. B. aufgrund entsprechender Vereinbarung im Gewerbemietvertrag) selbst entsorgt, so daß allenfalls Hausmüll des Gewerbes anfällt (AG Mitte, Urteil vom 7. September 2005, 5 C 577/04, GE 2005, 1253). Dazu wird allerdings eine Aufstellung abschließbarer Müllgefäße für den Gewerberaummieter oder deren Aufstellung in abgeschlossenen Räumen für notwendig gehalten (Wall in Eisenschmid/Wall, Betriebskostenkommentar, 1. Aufl. Teil 3 § 2 Nr. 8 Rn. 18; Schmid, ZMR 1998, 257 [261]). Diese Meßfehlertoleranz bei unterschiedlichen Verbrauchswerten der Haupt- und der Wohnungswasserzähler wird unterschiedlich eingeschätzt. Nach der überwiegenden Auffassung (LG Berlin, GE 2002, 193; LG Darmstadt, WuM 2001, 515; LG Braunschweig, Urteil vom 22. Dezember 1998, WuM 1999, 294; AG Salzgitter, WuM 1996, 285; AG Hamburg, WuM 2000, 213; AG Münster, WuM 2000, 152) sind Unterschiedsmengen zwischen Hauptwasserzähler und Summe der Wohnungswasserzähler bis zu 20 % tolerierbar (Meßfehlertoleranz). Nach einer Mindermeinung (AG Dortmund, Urteil vom 5. Februar 1992, DWW 1992, 180; AG Schöneberg, Urteil vom 1. November 2000, 12 C 235/00, GE 2000, 1623) sind sogar Unterschiedsmengen bis zu 25 % tolerierbar (so auch Wall in Eisenschmid/Rips/Wall, Betriebskostenkommentar, 1. Aufl. Teil 3 § 2 Nr. 2 Rn. 54). Ist die Differenz tolerierbar, so dürfen die von dem Wasserversorgungsunternehmen in Rechnung gestellten Gesamtkosten der Wasserversorgung anteilig nach dem gemessenen Wasserverbrauch der einzelnen Mieter auf diese aufgeteilt werden (LG Braunschweig, WuM 1999, 294; AG Dortmund, DWW 1992, 181; AG Ibbenbühren, 3 C 374/99, WuM 2000, 83; Schmidt-Futterer/Langenberg, § 556 Rn. 360; Wall in Eisenschmid/Rips/Wall, Betriebskostenkommentar, 1. Aufl. Teil 3 § 2 Nr. 2 Rn. 51). Diese Gesamtkosten dürfen durch die Summe der Werte aller Unterzähler dividiert werden und die sich daraus ergebenden Kosten entsprechend den bei dem einzelnen Mieter gemessenem Verbrauch auf den einzelnen Mieter umgelegt werden. Dadurch ändert sich der Preis je Kubikmeter Wasser um die Fehlmenge, und jeder Mieter trägt einen proportionalen Anteil an den Differenzen. Auch hinsichtlich der Ablehnung der Verwirkung ist dem Urteil der ZK 67 voll zuzustimmen.