Betriebskostenumlage

Betriebskostenumlage; Wirtschaftlichkeitsgebot; Vollwartungsvertrag für Aufzugsanlagen; Wechsel eines Wartungsvertrages,

1. Der Abschluß eines sogenannten Vollwartungsvertrages für Aufzugsanlagen stellt keinen Verstoß gegen die ordnungsgemäße Bewirtschaftung dar.

2. Zur Problematik des Wechsels eines Wartungsvertrages, durch den sich die Wartungskosten mehr als verdoppeln.

Den Kl. ist zwar darin zuzustimmen, daß die Bekl. als Vermieter einer preisgebundenen Neubauwohnung zu einer ordnungsgemäßen Wirtschaftsführung nicht nur im eigenen, sondern auch im Interesse der Mieter verpflichtet sind. Zu dieser an der Kostenmiete (§ 8 Abs. 1 WoBindG) orientierten Wirtschaftsführung gehört es auch, im Rahmen des Betriebes einer Aufzugsanlage die erforderlichen Wartungsarbeiten zu einem vertretbaren Preis in Auftrag zu geben. Dem Vermieter muß es aber grundsätzlich überlassen bleiben, das Wartungsunternehmen selbst auszuwählen, soweit dieses nicht mehr als die ortsüblichen Preise verlangt. Deshalb bestehen seitens der Kammer keine Bedenken dagegen, daß die Bekl. dasjenige Unternehmen mit der Wartung beauftragt haben, das auch die Aufzugsanlage erstellt hat. Ein Verstoß gegen die ordnungsgemäße Bewirtschaftung ist aber auch nicht darin zu erblicken, daß die Bekl. mit dem beauftragten Unternehmen einen sog. Vollwartungsvertrag abgeschlossen haben. Bei einem derartigen Vertrag werden erheblich mehr Arbeiten durchgeführt als bei einem reinen Schmierwartungsvertrag, wie sich das auch aus dem Vergleich mit den von den Kl. eingereichten Kostenangeboten entnehmen läßt. Das ist auch vom Sachverständigen S. in seinem Gutachten vom 17. Juni 1985 bestätigt worden, der ausführt, daß in den von den Kl. eingereichten drei Angeboten nur ein Teil der Arbeiten enthalten ist, die bei einem Vollwartungsvertrag ausgeführt werden, wobei die Arbeiten der verschiedenen Wartungsverträge und die dadurch entstehenden Betriebskosten nicht ohne weiteres vergleichbar sind.

Die Unwirtschaftlichkeit des nunmehr an die Firma G. in Auftrag gegebenen Vollwartungsvertrages läßt sich auch nicht daraus herleiten, daß gegenüber den früheren Wartungskosten von 2.644,20 DM nunmehr im Jahre 1983 4.794,08 DM und im Jahr 1984 5.597,34 DM entstanden sind, von denen die Bekl. 20 % wegen der in dem Vollwartungsvertrag enthaltenen, von ihnen zu übernehmenden Reparaturkosten abgezogen haben. In diesem Zusammenhang haben die Bekl. überzeugend dargelegt, daß der ursprüngliche Wartungsvertrag nur deshalb so kostengünstig ausgefallen ist, weil die Firma G. als Erstellerin der Aufzugsanlage noch aufgrund ihrer Gewährleistungspflicht gehalten war, in erheblichem Maße auf eigene Kosten die Betriebsbereitschaft der Fahrstuhlanlage zu garantieren. Überdies haben die Bekl. in der Einspruchsbegründung vorgetragen, ohne daß dies von den Kl. substantiiert unter Beweisantritt bestritten worden wäre, daß die Firma G. nach Ablauf der Ge-währleistungsfrist nicht mehr bereit war, den ursprünglich geschlossenen Vertrag zu dem damaligen Preis zu verlängern.

Desweiteren ist nicht zu beanstanden, daß die Bekl. lediglich eine Reparaturkostenpauschale von 20% der Kosten des Vollwartungvertrages abgesetzt haben. Dieser Ansatz ist angemessen. Die erkennende Kammer hat bereits aus anderen Prozessen durch Anhörung von sachverständigen Zeugen, die in der Aufzugsbranche tätig gewesen sind, sich die erforderliche Sachkunde verschafft, um dies beurteilen zu können (Urteil vom 12. Juni 1987 - 64 S 402/86 - GE 1987, 827). Überdies hat auch der Sachverständige S. in seinem Gutachten einen Prozentsatz von 75 bis 80% der Vollwartungskosten für Wartung und Pflege als angemessen angesehen. Daher kann nicht festgestellt werden, daß die Bekl. bei einem Ansatz von 80% der Kosten für Wartung und Pflege als Betriebskosten die Grundsätze einer ordnungsgemäßen Wirtschaftsführung nicht beachtet haben.