Betriebskostenumlage

Betriebskostenumlage; Dachrinnenreinigungskosten

Die Kosten der Dachrinnenreinigung sind nicht als Betriebskosten umlegbar.

II.1. Die mit der Abrechnung vom 19. Dezember 1990 für den Zeitraum vom 1. Mai 1990 bis zum 30. April 1990 geltend gemachte Nachzahlung von 199,85 DM an Betriebskosten ist nur in Höhe von 103,57 DM begründet.

Zwar bestehen gegen die Abrechnung insoweit keine Bedenken, als die Schriftform durch Unterzeichnung der Abrechnung gewahrt, eine Gegenüberstellung der Werte mit dem Vorjahr vorgenommen und die Abrechnung erläutert wurde.

Dies gilt auch, anders als es das Amtsgericht angenommen hatte, für den zugrunde gelegten Verteilungsschlüssel, denn alle Positionen wurden anhand der Gesamtwohnfläche der W straße von 1.373,01 DM umgerechnet. Dieser einzige Verteilungsschlüssel muß nicht weiter erläutert werden.

Lediglich die Kosten für den unter Ziffer 8 der Abrechnung aufgeführten Kabelanschluß sind nicht nach der Wohnfläche, sondern nach der Anzahl der versorgten Wohneinheiten umzulegen, so daß der Betrag von 1.021,51 DM bei der Berechnung außer Ansatz bleiben muß.

Die Kammer hat eine Umrechnung nach dem gebotenen Maßstab nicht vornehmen können. Denn die Anzahl der zu berücksichtigenden Wohneinheiten steht nicht zweifelsfrei fest. Während die Abrechnung vom 29.10.1991 von 35 Mietparteien ausgeht, sollen es nach der Abrechnung vom 21.7.1992 nur 34 Parteien sein.

Ferner ist der für die Dachrinnenreinigung unter Ziffer 12 der Abrechnung angesetzte Betrag von 230,06 DM an Gesamtkosten aus der Berechnung herauszunehmen, denn hierbei handelt es sich nicht um Betriebskosten nach der Anlage 3 zu § 27 der II. BV, sondern um vorbeugende Instandhaltungskosten (AG Spandau, Urteil vom 25.5.1986 - 2 C 180/86 -, MM 1986, 332 [333]).

Zum einen entstehen die Kosten der Rinnenreinigung nicht laufend durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes i. S. v. § 27 Abs. 1 II. BV; denn wie die Abrechnung der Kl. vom 19.12.1990 zeigt, sind diese Kosten im vorangegangenen Abrechnungszeitraum 1988/1989 nicht angefallen.

Zum anderen lassen sie sich nicht unter Ziffer 17 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. BV als "sonstige Betriebskosten" einordnen, da nach dieser Vorschrift nur die Betriebskosten von Nebengebäuden, Anlagen und Einrichtungen umfaßt werden, wozu die Dachrinnenreinigung nicht gehört.

Betriebskosten sind solche, die durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch laufend entstehen.

Ein Vermieter hatte in seiner Abrechnung die Kosten der Dachrinnenreinigung mitaufgenommen und meinte, es handle sich um sonstige Betriebskosten im Sinne von Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 II. BV.

Das Landgericht Berlin hielt dies in seinem Urteil vom 18. August 1994 für unrichtig und meinte, es handle sich um Instandhaltungskosten. Die Auffassung des Landgerichts ist zumindest zweifelhaft (vgl. Goerne, GE 1994, 556), denn auch nicht jährlich entstehende Kosten können Betriebskosten sein, sofern sie nur regelmäßig anfallen, wenn auch in einem größeren Abstand.

Die weiteren Ausführungen in dem Urteil, wonach sonstige Betriebskosten "nur" die Betriebskosten von Nebengebäuden, Anlagen und Einrichtungen seien, sind mit dem Gesetzestext nicht zu vereinbaren. Dort heißt es vielmehr "namentlich".